《簡樸房條例》3月實施在即，長沙灣義華大廈新業主要求150租戶遷出，老弱基層徬徨無助。住得貴，住得細，還要任由業主宰制，簡單三句恰恰反映了香港人所面對的居住困難。

置業階梯早已消失？

本港房屋問題千頭萬緒，港大經管學院近日發表的《香港經濟政策綠皮書2026》不無參考。其中三名學者爬梳了1980年代至近年的住戶變化，題示1985至2002年間愈來愈多市民成為業主（包括公營和私營房屋），但置業趨勢在2002年後逆轉，公屋和私樓租戶的佔比上升。

更重要的是按年齡組別劃分，可見1993至2023年期間30至39歲市民的公屋租戶比例由21%大幅下跌至10%，私樓業主比例亦由31%減少至23%，與父母同住者由25%大幅升至41%。即使是40至49歲年齡組別，與父母同住者的佔比亦由12%升至22%。換言之在拼搏了事業十年有多、通常開始成家立室的人生階段，香港愈來愈少人可以實現居住獨立。

供應腰斬租金狂飆

用「四代香港人」的理論來說，大概是第二代和第四代人的分別；通俗的粗略劃分，就是60後和90後的不同。前者在30、40歲的時候可以置業或居住在公營房屋，在同一個人生階段後者更多人卻是與父母同住。毋庸置疑，這是由於房屋供應和居住成本在這30年間顯著惡化。1985至2002年期間每年平均落成6.5萬個單位，2003至2023年期間只得3.1萬伙。港島區租金與收入比率由2003年的35%大幅升至前年的60%，九龍的比率由28%升至53%，新界由22%升至41%。

對比同期其他數據，結婚率由1993年的6.8跌至前年的5.9，男性和女性初婚年齡中位數分別是29.6和26.5延後至32.6和31，生育率由1,342減少至841。姑勿論居住環境與成家立室是否存在因果關係，數字至少反映了在這30年間，市民的處境明顯不同。

居住惡化難免躺平

就算組織家庭有其他個人考慮因素，若然市民只能住私樓、捱貴租，這也會影響到他們的財政安排。可支配收入不在話下，壓縮了其他支出以至消費能力，面對業主可能加租甚至不續租的變數，今年不知道下年可以住在哪裏，生活規劃又從何談起？

研究只去到現在的30多歲市民，Z世代、零零後所面對的居住環境，生活中實際有多少選擇，恐怕只會比起Y世代、90後更不容樂觀。坊間不乏聲音批評年輕人躺平、不求上進，但這個現象即使普遍存在，與其說是其他社會問題的原因，只怕其更是本港居住環境和經濟變化所衍生的結果。

主導發展才能破局

港大學者建議大幅增加較高質量資助出售房屋的供應，以及進一步放寬資助出售單位的出租與轉售限制。惟不能忽略的是，房屋資源並非無限。若然政府未能大幅提供公營房屋以至私樓單位的供應，不論是由小單位改成大單位，或者容許居屋業主「樓換樓」，很多人依然只能望門興嘆。為什麼基層要住在劏房，或者所謂的簡樸房，以至是面臨逼遷之後沒有後路，難覓容身之所，不就是因為可負擔的供應尚未到位？

當局調整居屋綠白表比例，讓年滿60歲的資助單位業主樓換樓，以及放寬居屋轉讓限制到未補價單位出租計劃，即使好像可以人人受惠，本質上卻沒有觸及房屋整體供應的核心。收回在新界，尤其是在北部都會區規劃內的大量私人土地，將農地開發主導權收歸政府擁有，依法取締棕地，甚至是透過市場手段向私人購買早已廢棄的農地，千頭萬緒的房屋問題才能得以根治。第五代、Z世代的年輕人是否仍然沒有選擇，只能住得貴、住得細而且任由業主宰制，也是取決於此。