再有住宅地皮流標　規劃估價皆須完善

地政總署星期二（4月26日）公布，位於屯門青山公路大欖段的住宅地皮流標收場。雖然恒基兆業、嘉華國際、信和置業、新鴻基地產及長江實業集團皆有透過子公司入標該地皮，但標金均被指未達到估價師所評估的底價。

今次是事隔三年半以來再出現住宅用地流標，對上一次不足底價取消賣地是2018年10月山頂文輝道豪宅地皮。這次份外引人關注的原因，在於地皮是當局首次加入最低單位面積要求的發展項目。不過，市場分析普遍認為屯門大欖地皮流標跟項目發展首次引進單位「限呎」條款未必有直接關係，而是出於同區住宅用地供應過剩或交通配套不足的考慮，另外美國即將加息、中國經濟下行等牽動本地樓市前景的外圍因素也有一定影響。

同區配套規劃需要改進

姑勿論地皮流標事件的成因如何，當局及社會皆不宜將是次取消成交視作「限呎」阻礙建屋的事例。發展局發言人日前指出未來發展項目將會繼續落實最低單位面積要求，這個取態可謂十分正確。然而若想真正改善港人居住環境，今次事件恐怕也反映出單靠「限呎」條款並不足夠，當局尚有更多的事情可以做。

如果發展商真的是因為供應過剩而不進取出價，這恐怕便表示政府相關規劃出了問題。具體針對今次地皮，它的毗鄰就有珀居、OMA by the Sea、琨崙、漣山、愛琴灣、海澄軒、浪濤灣、富安居、翠景花園、聽濤村等眾多新舊樓盤，相對之下其他公共設施或商店的數量就較有限。

除此之外，同區交通配套確實存在壓力，像前年底開通的屯門赤鱲角隧道分流作用不如預期，而延宕廿多年終於拍板的屯門繞道計劃最快又要等到2036年開通，這些情況都可以看到當局在屯門區交通規劃有欠理想。主事官員必須看到給安居樂業的空間並不止於一屋之內，住所毗鄰應該得有充足配套設施供應，而且不能令同區的人流、車流太過擠迫。

估算底價標準應作檢討

更加重要的是，真正困難大多數港人的居住難題，其實是難以負擔的價格。事實上去年港府公布最低單位面積要求的時候，就有意見認為此一措施可能會導致個別單位樓價進一步上升。發展局局長黃偉綸當時解釋相關政策，甚至假定市民可以高於住戶平均月入中位數的3萬元呎價承造八、九成按揭來購買「限呎」單位。

況且今次屯門地皮跟當年文輝道地皮不同的是，它非但不屬於傳統豪宅地段，現時社會也沒再在討論「一手樓空置稅」，但結果仍是以發展商出價低於政府估算底價而流標收場。雖然官員指出估價機制已經參考市場最新情況，但近年底價高於市場願意出價的情況明顯卻有增加趨勢，如過去五個財政年度78次招標裏有6塊地皮流標，與再前五年160次招標的僅得5次相比為多。

地當然不能「賤賣」給發展商進行利益輸送，但政府的賣地價格必然是影響樓價的其中一個因素。財金官員至今拒絕放寬樓市辣招，說明他們也是認同有調控樓市的政策需要。那麼賣地估算底價機制，是否亦應該同時考慮政策需要才對？地價絕非影響樓價的唯一因素，但在樓價過熱時合理地調控地價升幅，按理也是有效的冷卻措施。