高補償加快收地可取 發展主導權不能放棄

撰文:湯文詩
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發展局本星期二(5月3日)公布將優化政府收地清拆項目下為土地業權人及業務經營者提供的補償安排,包括把「特惠分區補償制度」裏原有的四個級別合併為兩個級別、更新定期調整分區補償制度計算公式參數,以及放寬露天或戶外業務經營者特惠津貼的營運年期與津貼面積限制,有關安排若獲得立法會通過將具備追溯力。

政府引用《收回土地條例》、《道路(工程、使用及補償)條例》等法例的公權力收回私人土地時,都會根據「特惠分區補償制度」建議一個要約補償金額,讓受影響人士自行選擇接受與否,不接受者則要就土地市價及停業損失等問題另行與當局磋商。過去一些收地案例便是因為業主、租戶不滿特惠補償水平,導致各方曠日彌久爭論金額高低。

新制加快發展速度

發展局今次擬議的「特惠分區補償制度」改動,將原本依照與新市鎮發展局距離遠近或關係大小劃分的甲、乙、丙、丁四級,變為單純根據「因發展用途而收回的土地」及「因非發展用途而收回的土地」兩級。「因發展用途而收回的土地」賠償率基本等同於以往的甲級,而「因非發展用途而收回的土地」賠償率為其一半,並且略高於以往的丙級。

在新的兩級制特惠補償制度之下,許多被政府收回的私人土地日後所獲補償金額相信均會提高。雖然此一安排必定增加政府收地賠償開支壓力,但卻毋庸置疑可以減低受影響人士的反對阻力,避免個案因為牽涉補償申索爭議連帶拖延發展項目進程,故此從加快土地發展速度的角度來看,有關政策應該是值得肯定的。

收地仍須政府主導

不過,就算特區政府願意花費公帑換取收地效率,假若官員沒有積極引用此一法定權力的話,有關措施其實無法發揮多少效用。發展局提交給立法會的文件雖稱「會持續提升收回及清理土地的力度」,又以近三個財政年度收地約120公頃跟回歸首22年約480公頃作對比,然而只要細看每年數字,可以發現這三年分別收地70.5公頃、39.6公頃和11公頃,下降趨勢十分明顯。

正在進行或已完成收地及/或清拆行動的項目。(發展局文件截圖)

況且除了收地力度以外,特惠補償制度改為以土地有否「發展用途」劃分,亦有機會促成大地主、發展商進一步利用本身優勢來干涉各區發展,藉此增加它們其他所持土地被收回的補償。港府未來規劃土地用途之時必須緊記牢牢掌握住主導權,慎防發展方向遭受持有大量私人土地者的影響,不能夠因此犧牲居民與其他持份者的利益。

公共用途不當傾斜

最後,正如政府官員過去所強調的,引用法定權力收地需要確立某種「公共用途」,但是近年當局表現似乎愈發傾向將私人土地單純納入新發展區已屬於一種「公共用途」。發展局局長黃偉綸上月回應立法會議員陳月明提問,更承認古洞北新發展區在2019年收回的私人土地有些於去年透過公開招標批出作私人物業發展。

治港者若選擇收回私人土地發展房屋,按理應該要以提升市民居住環境作為目標,當中自然亦要包含「可負擔」的考量。社會可以理解政府耗費大量公帑收地以後想要「回本」,因此選擇賣出部分土地發展私樓,可是與此同時亦得注意別要過度高估地價,使得其上興建住宅樓價飆升下去。

會德豐地產主席梁志堅。(資料圖片)

日前行政長官候選人李家超提出要讓樓價保持穩定,地產建設商會執委會主席梁志堅立刻趁機出來說樓市每年平穩上升幾個百分點便算「健康」,這種理念顯然沒將市民大眾的生活水平及居住環境考慮在內。我們希望未來港府推行任何關於土地、房屋的政策時,不會繼續向既得利益者傾斜,而是能夠讓社會看出真正的改變。

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