怎樣重奪土地供應主導權

撰文:評論編輯室
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「重奪」不一定有暴力的意思,但肯定代表原本所得或應得的已經失落。特首李家超在《施政報告》提出「重奪(土地)供應主導權」,因而意味着三點:第一,土地供應主導權原本應該在政府手中;第二,但土地供應主導權目前旁落他人;及第三,政府現在要重新掌有這個主導權。這三點完全正確,亦是香港許多經濟和社會問題之關鍵。

提到「奪回主導權」,發展局局長甯漢豪周日(23日)表示政府未來五年提供的7.2萬個私樓單位乃由政府供應土地,不用靠私人發展商的土地。但如果重奪土地供應主導權,只是追求由政府提供土地,而不用靠私人發展商,那麼政府大可以在現有官地上建更擠、更高來提供更多住宅單位,或者開發郊野公園,犧牲綠水青山,這些方法也不用靠私人發展商的土地。所以,重奪主導權不應只是由政府供應土地,更應包括了適合建屋的土地皆掌握在政府手中,由政府推出發展。

適合發展的土地應在政府手中

惟過去以及現在,正正不是這樣。近幾屆政府為了解決房屋問題而積極覓地,有人想打郊野公園的主意,有人想靠填海造地。但香港事實上並非沒有土地,只是掌握在私人手中。例如翻查主要地產商的年報可見,他們在新界持有農地約千公頃。

恒基:4490萬平方呎(約420公頃)新界土地儲備(2021年報)

新鴻基:3200萬平方呎(約300公頃)農地(2017/18年報)

新世界:1637萬平方呎(約150公頃)農地儲備(2021年報)

長實:年報沒有披露,但摩根大通及摩根士丹利去年估計1000萬平方呎(約93公頃)

四大地產商以外,摩根士丹利亦推算其他主要發展商有54公頃農地儲備。他們在新界囤積土地,當然是為了在將來改劃住宅用途。相比之下,李家超政府雖然找到3千多公頃土地在未來十年用以建屋,但當中便包括了1千公頃的交椅洲人工島,以及在255公頃的綠化地帶。這不但反映了地產商比起政府更重視土地儲備,而且比起政府所掌握的,有可能位置更適合發展房屋。

新地元朗東土地補地價後改劃成住宅用途,落成Yoho系列屋苑提供大量單位。(資料圖片/梁鵬威攝)

政府若不收地只會陷於被動

過去政府沒有積極規劃新界用地,以致農地荒廢的荒廢,作劏車場的劏車,露天貯物的貯物。大量土地沒有善用,私人發展商看到發展潛力自然四出收購。政府手中土地有限,因而陷於被動,只能等待地產商提出改劃申請。林鄭月娥政府推出土地共享先導計劃,便是試圖加快私人土地的發展步伐,但本質而言仍然擺脫不了地產商主導、政府被動的局面。

故此,矢言重奪土地供應主導權的李家超政府必須收回新界土地。尤其當政府致力推進北部都會區,要發展新界成為接軌大灣區的國際創科都會,新界的土地就更必須掌握在政府手中。

收地規劃以解決其他問題

這不是要否定開發綠化地帶、填海造地的作用,也不是要低估收回土地的成本和需時。例如恒基地產2021年報便提及,其14萬平方呎(約1.3公頃)土地被政府收回,作價1.14億元。但交椅洲人工島填海的造價估計亦高達1400億,基建成本1160億,最快2025年動工。相比之下,收回大規模新界棕地和農地不只財政可行,發展有效率,因為配合北部都會區發展而位置亦更適合。

只要政府掌握所有適合發展、能配合香港規劃的土地,便能提供足夠的公營房屋以及私樓單位,位置配合市民上班和經濟活動,限呎條款亦可確保市民有適足居住空間。只要政府重奪土地供應主導權,局長甯漢豪亦不用怕承諾「告別劏房」——基層就近上班跟住得寬敞,並非必然對立。