紫荊黨｜市建局還能撐多久？

來稿作者：周小稞

最近香港樓市最靚的一道風景線無疑是⾧實位於港鐵黃竹坑站的發展項目-港島南岸第三期「Blue Coast」。這個折實平均呎價約23,000港元的樓盤獲買家超額認購65倍，4月6日推出的422個單位售出413個，⾧實80億港元落袋為安。「Blue Coast」如此大賣，原因就一個字：「平」，不僅比同區均價平了兩成，也比樓盤成本價平了兩成。在買家眼中，甚少做虧本買賣的「超人」居然賣出「蝕本價」，「Blue Coast」當然「抵買」。不過轉念一想，向來善於精準出貨的「超人」此次以守為攻，「蝕少當賺」，這些追捧的買家會不會又將高點被套？

與「Blue Coast」大賣形成明顯反差的是市區重建局開發的、位於土瓜灣、供港人首次置業的重建項目「煥然懿居第三座」。雖然有關項目早在去年9月底就以當時市價78折推出並收到約3,700份申請，但到今年3月底完成選樓與銷售程序時，全部260個單位僅售出三分之二。造成滯銷的主要原因是市建局在當前樓市疲弱的大環境下堅持不降價，導致售價折讓由之前的78折變為87折，打擊了夾心階層首次置業的信心。相比之下，2019年「煥然懿居」第一期項目以市價62折發售，首次推出的450個單位獲超額認購21倍並全部銷售一空。

不用打折賣樓的⾧實反而八折售樓，理應折價賣樓的市建局卻只提供八七折，市場的一熱一冷也就在意料之中。不過市建局在售價上的企硬也確有其難言之隱。2022年下半年香港樓市明顯轉弱，市建局當期招標項目的中標呎價與項目收入遠低預期，不僅讓市建局錄得18年來首次營運虧損，更迫使市建局對手中既有項目做出30億港元的減值撥備。進入2023/24財務年度，香港樓市持續低迷，2023年底市建局土瓜灣盛德街的項目招標，中標樓面呎價不到5,000港元，遠低於市建局當初20,000港元的收購呎價，項目大幅虧損成定局。回到「煥然懿居第三座」，2016年市建局以約11,000港元的呎價收購舊樓並計劃投入17.5億港元用於項目開發。⾧達十年的開發週期，最終的投入勢必大幅超出最初的預算，而市建局不願提供更多折讓實在是希望項目可以少虧一點，因為即便按目前折後13,000至16,000港元的呎價出售也最多只能與最初的開支預算打平。

2001年依照《市區重建局條例》成立的市建局過去二十餘年的發展總的來說稱得上是一帆風順。姑且不論市建局是否有效推動了香港老舊市區的重建，至少從財務的角度，在政府最初注資100億港元後，市建局通過自身的發展實現了累積超過400億港元的盈餘，賬面的淨資產則超過了500億港元。市建局的核心運作模式——以同區「七年樓齡」樓盤的平均呎價收購舊樓再交由私營地產商開發建設，能夠在財務上取得成功，在很大程度上得益於過去二十餘年香港樓市雖間或有短暫調整但大致保持一路上行的態勢。問題是，這樣的態勢正在出現根本性的轉折，香港樓市可能呈現出類似於日本的⾧期低迷與持續調整。面對二十年未有之變局，市建局過去賴以為生的模式正面臨前所未有的挑戰。

市建局其實和香港一眾地產商一樣一早就對面臨的挑戰心知肚明。路政署與發展局出身、2016年起就一直出任市建局行政總監的韋志成從去年下半年開始就一直為市建局的生存憂心忡忡。目前市建局手中仍處在不同開發階段的項目一共有47個，未來五年市建局對這些項目的承擔額及相關開支預計產生800億港元的現金需求，而市建局目前賬面上的總流動資金只有236億港元。更糟糕的是，這些項目中仍處在發售前狀態的有25個，而這25個項目由於啟動的年度絕大部分都落在2012年至2021年這十年樓市大牛市裡，因此很大概率都會步土瓜灣盛德街項目的後塵，最終以減值撥備或營運虧損的方式消耗掉市建局本已捉襟見肘的資金儲備，進一步加大市建局的資金缺口與可持續發展的財務壓力。

市建局目前面臨的困境固然與樓市轉向這樣的外因有直接關係，但在筆者看來真正的罪魁禍首還是來自內部，即不合理的「七年樓齡」補償機制。在香港這樣一個自由市場，誰會傻到用7年半新樓的價格去買一個五、六十年樓齡的殘舊單位？舊樓的價值理應基於市場價格而非預期價格，除非舊樓業主也拿出真金白銀讓市場價格轉化為預期價格，否則的話，舊樓業主憑什麼可以正常市價兩到三倍的價格獲利退場？「七年樓齡」補償機制既不合理也不公平，顯著抬高了舊樓收購成本，而動輒十餘年的開發建設週期，更讓市建局的重建成本居高不下。

一方面不合理的補償機制導致市區重建的供應側岌岌可危，難以為繼，另一方面樓齡60年的華豐大廈大火慘劇暴露出香港日益嚴峻的舊樓危機，舊區重建的強大需求不能再被無視與延誤。目前全港樓齡50年或以上的住宅樓宇高達12,000餘棟，其中樓齡60年或以上的樓宇多達4,000餘棟。這些建於上世紀六十年代或之前的舊樓質量談不上上乘，絕大部分都需要重建。市建局在過去二十年順風順水的運作期間重建或已公佈要重建的樓宇總數也不到2,000棟，在目前財政資源日益緊張的情況下又如何應對4,000餘棟老舊危樓的重建需求呢？

為加快市區重建，新一屆特區政府也採取了一些措施如降低舊樓強拍門檻等，但這些措施還遠遠不夠。特區政府需要採取更為強有力的措施，一方面幫助市建局擺脫困局，鼓勵民間資本參與，另一方面消除危樓隱患，為疲軟的經濟注入增⾧的動力。為此，筆者建議：第一、即可廢止「七年樓齡」補償機制，按照「樓換樓」或「少十年樓齡」價格的原則重新設計補償機制；第二、拿出部分公屋或居屋資源，幫助舊樓業主在重建期間租賃過渡或以補償金購置更具性價比住房；第三、為舊樓重建制定明確的最後期限，倒逼舊樓業主加快重建步伐；第四、在政策而非資金上支持市建局，但對營運效率與成本控制提出更高與更嚴要求。

作者周小稞是紫荊黨政策研究院研究員。文章僅屬作者意見，不代表香港01立場。

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