土瓜灣海濱花廿年 油旺重建要下世紀?

撰文:評論編輯室
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市區重建局周五(7日)啟動土瓜灣區兩個重建項目,分別為俗稱「五街」的明倫街/馬頭角道(KC-018)及毗鄰的土瓜灣道/馬頭角道(KC-019),預計2033年落成,提供合共2230個住宅單位。五街重建由2014年的九龍城市區更新計劃規劃研究提出,到2033年若能如期落成,歷時將近廿載。

當年的規劃研究報告涵蓋九龍城、土瓜灣及紅磡部份地段,當中以土瓜灣五街及十三街、環字八街等為優先重建範圍。環字八街所屬的地段,亦即庇利街以北、銀漢街以南一帶,市建局早已陸續啟動重建,當中啟明街兩邊的四個項目早前又已合併發展,在今年3月由長實以59.96億元投得,按原初預計的落成日期將會是2026至27年。

土瓜灣優先重建配合啟德

至於五街及十三街,雖然研究報告形容「居住環境並不理想」,要「加快重建步伐」,惟市建局多次表示收購成本估算為400億元,大幅高於其現金流。是次市建局啟動五街重建項目,便預計收購成本為100億,並首次容許符合條件的業主參與重建發展,以作為出售物業的另一個選擇。

原意成為文娛藝術生活區、接連啟德發展區的五街和十三街,如今前者尚要至少十年才能完成重建,後者更是啟動未有期。相對之下,啟德體育園即使工程延期,也將會在2024年竣工啟用。「加快重建步伐」的宗旨,顯然未如人意。

收購成本拖慢重建步伐

毫無置疑,財政能力是影響重建步伐的關鍵因素。除了五街和十三街的400億收購成本屢被強調之外,市建局行政總監韋志成亦已說了幾年,應該檢討同區七年樓齡呎價的賠償機制,以減低收購成本。他早前更指出,沿用七年樓價賠款的話,油麻地及旺角區的整個重建的收購成本高達7000億,市建局按財力分階段完成需時100年。若然2021年完成研究的油旺重建要等到下世紀才能實現,土瓜灣五街和十三街即使要等上廿年也顯得微不足道。

目前不乏投資者買舊樓等收購,由此可見七年樓齡的補償機制有空間檢討是否過高。但與此同時,賠償金額亦要能讓居民購入可住較久的單位,以及吸引他們接受收購,以免拖慢步伐,如何平衡需要科學計算。另一方面,七年樓齡的收購成本之所以高昂,其實也因為整體樓價大幅度上升。若然樓市持續降溫,七年樓齡的呎價自然不會大幅度跑高,市建局的收購成本亦因而得到控制。當韋志成論及補償機制之局限時,便提及其一因素在於「樓價仍處於高水平的經濟環境」。

樓價成本互為因果 經濟結構還待改革

樓價水平影響收樓步伐,收樓步伐拖慢重建進度,重建慢了可能又令樓市難以降溫,形成惡性循環。而樓價與成本也往往互為因果。在重建例子中,樓價回落可以令收購成本較低,落成後住宅售價亦因而較低,因亦果時果亦因。屯門青山公路大欖段的限呎住宅地,4月招標時市場估值70億至90億左右,因沒有發展商達到政府底價而流標,惟近日二度招標卻由長實以46億元投得。地價在短短不足半年回落,顯然因為這段時間樓市向下,市場預期影響了估值。而隨着地價成本下降,落成後住宅售價亦因而有條件較低,市民有可能受惠。

單位售價當然不只受收購或投地成本影響,還有建築成本、市況等因素。但以建築成本為例,同樣是可以改變的因素。近年政府積極鼓勵「組裝合成」建築法,不但可縮短約三至五成的施工時間,更能減少約一成的建築成本。建築成本愈低,住宅單位愈可負擔。而且除了供應者的成本之外,我們亦可從另一端——需求者的能力——着手,亦即提高市民入息水平。由此可見,不論是舊區重建抑或樓市整體,都是經濟和社會政策環環緊扣。有效調控樓價是一個好的起點,讓政府全面改革經濟和社會結構。