來稿｜公私合營模式有利發展新田科技城

政府早前公布，佔地627公頃的新田科技城中，300公頃的創科用地將考慮使用多元的批地模式，配合創科企業用途。發展局局長甯漢豪多番就批地模式闡述，指該300公頃地塊會配合招商引資，接受港台專訪時更指會視乎招攬的企業需要多少土地作企業園，並按企業性質及發展釐定條款、透過營運協議等形式。其言下之意，政府有意以企業園模式發展新田科技城，有別於過去交由政府全資擁有的香港科技園，以「包租公」形式營運，或容許更多私人市場參與，賦予新田科技城更大的發展彈性。

來稿作者：劉兆光

以政府提供土地及由私人企業營運的公私合營（PPP，Public Private Partnership）方式推進創科園區項目，於世界各地均有例可援。於歐盟國家中，最少有三成的科技園區都使用PPP模式發展，既讓政府分散創科發展的風險，更能應對瞬息萬變的創科發展。然而，PPP模式五花八門，到底如何才最切合新田科技城?

深圳在寶龍科技城試行「重點項目遴選、先租後讓、租讓結合、聯合競買」措施，簡單來說就是先由政府遴選適合科技園區發展的企業，並以租地方式讓符合要求的企業競投，而政府會訂立指定競投標準，除「價高者得」以外，企業成功競得土地後更要簽訂協議，確立企業的發展目標。政府會一路監察企業是否達標，只有在指定年期成功達標的企業才能以相應價格獲得該片土地，務求「以結果為目標」。這種發展模式有助政府確保土地發展符合期望，由富有營運科技園區經驗的企業整全地經營，避免土地零散發展，收規模經濟之效，且有助減低政府建設科技園區的風險。

創新科技及工業局局長孫東教授早前曾於新加坡參觀當地的緯壹科技城，園區面積與新田科技城相若。其中以生物醫學產業為主的啟奧城，發展方向更與香港有相似之處。緯壹科技城的公私營合作模式亦相當具參考價值，園區以產業分區，例如以信息通信技術、高等教育、初創孵化等分開不同區域。為吸引人才到該區工作，更設有私人住宅區、學校區、藝術場地和購物中心等。分區規劃更考慮到各個產業的需要，以及交通接駁的可達性。緯壹科技城的招商工作由新加坡經濟發展局全權負責，並交予半私營發展商開發和管理。發展商只保留20%的開發土地，其餘80%都於用地劃為「白色地段」，即發展商可靈活使用土地用途及功能。

新田科技城是北部都會區的核心地帶，除推動科研外，更有必要打造成健康及綠色的社區。為吸引人才及提供勞動力，園區內應保留一定住宅用地，如上海的張江高科技園區，住宅用地佔450萬平方米，為整體佔地的三分之一。住宅用地當中，私人住宅的比例應予提高，從而讓戶型和單位面積更符合市場需求及反映產業發展情況，更靈活切合及吸引高端人才。此外，政府應採取措施提高園區居民的在地就業率，例如提供人才租房補貼、增加社區設施等。以色列 Gav-Yam Negev 科技園為例，園區內設有日托中心、醫療診所等社區服務，並設有以創科學系為主的大學。該園的86% 居民在園區工作，實現了職住平衡。政府在新田科技城規劃上，應參考國際經驗，謀求產業發展與居住需求的平衡。

筆者更建議新田科技園可透過物聯網技術，設立智能環保管理系統，以建造智慧宜居社區。這個系統可以實時監測園區內的空氣質量、噪音水平、廢物處理等環保指標，並透過數據分析和預測，進行有效的環保管理。此外，園區還可以透過智能建築的設計和應用，實現了節能和綠色生活，例如要求建築使用綠色建材和先進的節能設備，並且裝設太陽能板和風能發電系統。這樣不僅大大降低了園區的能源消耗，也為園區的員工和居民提供了綠色能源。

新田科技城現時尚未有詳細規劃，政府可參考國內和新加坡做法以產業分區，兼顧北部都會區的整全發展，並以深圳為鑑，考慮以新的批地條款，監察園區表現。援引各地例子，即使以PPP模式發展園區，政府並非只是提供用地，亦要考慮進駐企業、園區設施組合、城市規劃、營運表現監察、政策支援、社區配套等多方面，全方位促進園區發展。筆者相信，政府團隊運用創新思維，開拓新的發展模式不僅為新田科技城注入動能，也為開拓未來更長遠的產業發展帶來借鏡。

作者劉兆光是特許測量師及ESG分析師，香港新方向成員。文章僅屬作者意見，不代表香港01立場。

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