在香港災難史上，大埔宏福苑的火災無疑是最沉重的一頁。160條寶貴生命的逝去，數千名居民失去家園，這場慘劇留下的不僅是物質損失，更是難以癒合的心理創傷。面對如此深重的人道危機，如何科學、公平、高效地開展災後重建，不僅關乎物理空間的修復，更牽涉千百個家庭的未來命運。社會各界都在急切尋找解決方案。

該方案要在技術可行、財政承擔、居民心理創傷及制度創新之間找到一條「總和方案」。單一傳統模式難以應付當前局面，在公帑合理使用、業主權益保障與人道主義救援的三角拉鋸中，我們必須跳出框框，尋找一條能夠快速止痛、清晰退場的「第三條路」。

重建困境：難兼顧「公義」與「效率」

宏福苑作為資助出售房屋（居屋），業權分散於近1,700多戶業主（部分單位已補地價轉為自由市場物業），重建涉及複雜的利益協調。傳統方案主要包括結構修葺、原址重建及政府收購業權三種。

結構修葺方案可行性低。火災持續超過43小時，高溫長時間焚燒已損害主體結構。更關鍵的是讓居民返回慘劇發生地居住，將持續觸發心理創傷，不具備操作可能性。結構修葺雖看似「節約成本」，實則在技術與人本層面皆不可取。

原址重建雖能保留社區地理連續性，但操作難度極高。1,700餘戶業主利益訴求多元——有自住、有出租、有已補地價、有未補地價，對重建時間、費用分攤、戶型設計等存在巨大分歧。目前缺乏具有法律授權與公信力的業主組織作為談判主體，市建局或房協亦難以介入協調。其次，即便達成共識，重建周期比較長，期間居民需長期安置，不確定性將極大地加劇焦慮。

由政府動用公帑直接收購所有單位，雖可快速終結產權糾紛，但居民產權情況複雜，難以對單位進行定價，是收購業權的一大挑戰。目前援助基金中的所有捐款，如果全數用作收購逾千戶單位，每戶只有百多萬元，難以滿足業主期望。而部分原居民希望得到長期居所，而非一次性現金補償，這也增加了方案的複雜性。若由政府動用公帑按市價收購，將面臨巨大的道德風險與法理爭議：為何納稅人要為私人物業的災害「包底」？這會否構成極壞的先例？另外，宏福苑中未受直接火災波及的「宏志閣」，若不被納入收購範圍，其住戶面臨社區設施失衡、安全管理複雜及資產貶值等難題，也將製造新的社會問題。

從技術、財政到社會情緒現實可見，單一傳統方案不是不可行，而是不足以構成兼顧「公義」與「效率」的「整體答案」。 災後居民不只追求「有瓦遮頭」，而是希望有清晰可預期的時間表、可理解的制度安排，以及對失去家園與親人的基本尊重。

破局之道：「置換+現金」方案

基於上述困局，筆者建議引入「市建局」與「香港房屋協會」（房協）合作作為執行主體，實施一項創新的「居屋置換+現金」雙軌計劃。這不是簡單的賠償，而是一次資產與生活的「平移」。推行「業權置換」計劃，不直接動用公帑大規模收購，而是利用市建局的業權置換機制及社會捐款作為槓桿，將重建選址轉移至大埔原區或北部都會區鄰近地點，新建房協居屋/專用屋邨專供宏福苑災民申請。

具體而言：對於未補地價單位，新單位同樣無需補地價，轉讓限制照舊，視為資助房屋延續；對於已補地價單位，新單位視為自由市場物業，可補地價後自由轉售。

此方案保證業主權益延續，避免複雜計算及法律爭議。相比原址重建，能够顯著減少等待時間的不確定性——政府可協助房協在大埔原區尋覓合適熟地，若原區熟地確有困難，也可將目光放大到毗鄰大埔或北部都會區尤其古洞或粉嶺一帶，當區已有大量土地平整及基建工程，新建房協居屋/專用屋邨從規劃到入伙，若優先處理審批流程及採用先進方法建造，有望可在四年內完成，讓居民短期內有清晰路線圖。資金方面，目前的捐款總額應足以支付重建的建築費用，而無需讓居民有額外負擔，亦無需動用公帑。

對於希望獲得現金或不願繼續置業的業主，方案提供「現金計劃」選項。金額由「土地殘值」加上「戶均社會捐贈份額」組成。社會各界已為宏福苑災民籌集約34億港元善款，若按1,700戶平均分配，每戶可獲得約200萬港元善款現金。加上土地殘值（視個別單位是否補地價等情況而定），為無力或不願繼續置業的災民提供了明確、有尊嚴的退出機制。

兼顧邊緣：保留社區人情味

對於未受火災波及的「宏志閣」，方案建議參照市區重建條例中的強制收購門檻，若有八成以上業主同意，可將整棟樓宇納入業權置換計劃。雖然宏志閣未受火災直接摧毀，但其依附的社區主體已不復存在。將其強行保留在原址將形成「社區孤島」。因此，應允許宏志閣業主自願選擇納入上述「居屋置換」或「現金」方案。這不僅是人道考量，從城市規劃角度看，收回整個宏福苑地盤進行統一重新規劃，其土地價值遠高於零碎發展，符合公共利益。

宏福苑周邊商戶是社區生態的一部分。政府應對協助影響商戶提供租金減免，助其渡過難關。更具前瞻性的做法是，在新建的安置屋苑中，預留商業樓面，並給予因為宏福苑而受影響的附近商戶（例如廣福商場及街市）一項「優先投標權」。這不僅解決了商戶生計，也能讓老店繼續服務老街坊，保留社區的人情味與集體回憶。

公布路線：減少不確定性

居民今天最焦慮的不只是「住哪裏」，而是「要等多久」。任何創新方案都需要配合清晰的時間節點及路線圖。居民需要知道選擇兩種不同方案的具體情況以及時間節點，重建路線圖宜在最短時間內清晰公佈，包括完成落實重建選址、重建需要的工期、以便完成居民意向調查（實物置換／現金計劃），同時確保所有受災戶獲得中長期過渡性房屋供應。​​居民便可以根據自身年齡、家庭、職業和經濟條件，作出清晰抉擇，減少因資訊不明與等待無期而引發的二次創傷與社會矛盾。

這是一場與時間較量的賽跑。災民在等，社會在看。透過創新的業權置換方案、清晰的時間表與具人文關懷的異地重建，既能保障受影響居民的合法權益，又能確保公帑運用合乎公義與社會期望，我們期待政府能打破常規，盡快落實重建方案。讓宏福苑的居民知道，雖然舊家已毀，但香港社會依然會為他們撐起一片遮風擋雨的瓦頂。這不僅是對1,700戶家庭的交代，更是對香港社會治理能力的一次關鍵考驗。重建之路雖艱，但方向既明，步履可期。

作者劉暢博士是「香港新方向」總召集人，香港人才創業者協會執行主席。

文章僅屬作者意見，不代表香港01立場。

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