紫荊黨｜伍俊飛博士

大埔宏福苑火災燒出其中一大問題，是私人住宅樓宇面臨嚴峻的「老齡化」挑戰。截至2023年底，有超過2.8萬棟私人樓宇樓齡超過30年，佔總數的64%。在此背景下，大規模的維修與保養成為維繫城市安全與宜居性的關鍵。然而，現行以業主立案法團（法團）為核心的自洽管理體系，在實踐中已暴露出嚴重的結構性缺陷。在舊樓大型維修工程中，以老年、非專業業主為主的群體，在與高度專業化的建築及顧問公司博弈時，處於絕對弱勢地位。政府長期奉行的「推動者」角色與過度依賴「業主自治」的政策導向，在複雜的專業工程與市場利益面前，實質上構成了對弱勢業主的「制度性遺棄」。基於此，筆者主張通過引入政府直接介入、強化專業法律援助及改革招標付費模式三項核心措施，重塑一個更為公平、透明且具支持性的社區治理框架。

制度性弱勢下的「虎狼環伺」

香港的《建築物管理條例》（第344章）確立業主立案法團作為管理私人樓宇公用部分的獨立法人組織，其政策初衷是鼓勵業主「更妥善地管理自己的物業」。政府將自己定位為「推動者」，通過提供法律框架和有限指引來協助業主履行責任。這套以業主自主決策、自擔責任為基礎的自治理念，預設業主具備相應的管理能力、專業知識和集體行動力。然而，在舊樓維修的現實場景中，這些預設幾乎全面崩塌，導致業主陷入系統性困境。

第一，是權力與知識的雙重不對等。大型維修工程涉及建築、法律、財務、工程監管等多個高度專業化領域。對於多數普通業主，尤其是老舊社區中以長者為主的業主而言，理解招標文件、工程方案、成本預算乃至監督施工質量，都遠超其認知範圍。居民結構的老齡化加劇了這一問題，如宏福苑第一批入伙的業主年事已高，「很多事情搞不懂」，而後來的投資者或租戶又缺乏參與管理的動力。這種專業知識的巨大鴻溝，使得業主在談判、決策和監督環節完全依賴於顧問公司及承建商，喪失了話語權的基礎。

第二，是顧問角色的異化與監督失效。理論上，由法團聘請的獨立顧問公司應作為業主的專業代理人，承擔監督工程、控制成本和質量的重任。但現實中，顧問公司與承建商之間可能形成的利益同盟，使其角色從「業主守護者」異化為「利益獲取者」的共謀。在宏福苑案例中，顧問公司鴻毅建築師有限公司在承建商招標評估中，給予最終中標且報價增至3.3億港元的宏業建築工程有限公司背景評級「B」和面試環節第三高的75分，而法團自身僅給該承建商打出57分。這種評分巨大反差，強烈暗示了顧問公司的評估可能偏離了維護業主利益的初衷。更有甚者，廉政公署的記錄顯示，樓宇維修市場利益巨大，顧問公司與承建商等角色參與環節極易滋生腐敗。2025年8月，競爭事務委員會更突擊搜查了涉及其它屋苑維修工程圍標案的顧問公司及工程承辦商，揭露了其操控投標、抑制競爭的違法行為。當監督者失守，業主便徹底暴露於風險之中。

第三，是維權渠道的匱乏與政府支持的缺失。當業主對天價維修費（如宏福苑的3.3億港元）、可疑的承建商資質或工程安全隱患產生質疑時，他們發現自己「沒有任何部門教我們鑒別誰對誰錯」。儘管存在「無律師代表民事程序法律咨詢計劃」，但其服務限於短時間的程序性咨詢，且有名額和次數限制，無法應對複雜的工程合約糾紛和長期訴訟。政府部門的回應則常固守「管理大廈是業主的責任」這一原則，僅提供被動咨詢，而非主動介入調停或調查。例如，面對業主對承建商牌照問題的擔憂，政府部門並未啓動強制性審查程序。這種「自治即自負其責」的邏輯，在力量懸殊的博弈中，等同於將弱勢個體推向專業「虎狼」而無任何防護。

業主自治的局限與異化

當前困境的根源，在於將適用於簡單社區事務的「業主自治」模型，錯誤地套用於高度複雜、專業且利益糾葛深厚的舊樓維修工程治理中。

首先，業主自組織的能力存在天然局限。《建築物管理條例》雖為法團運作提供了法律綱領，但無法賦予業主專業知識。法團管理委員會的成員多為志願服務的普通業主，他們既要應對繁冗的日常管理，又要在短時期內做出涉及巨額資金和專業技術的重大決策。在宏福苑，前法團由年紀較大的業主組成，面對工程疑點力不從心，最終因年輕專業業主的激烈反對而換屆。這揭示了一個普遍現象：自治的有效性極度依賴個別熱心且具備能力的業主，這具有極大的偶然性和不穩定性。

其次，市場監督機制在信息不對稱下失靈。政府與廉政公署雖編制了《樓宇維修實務指南》並推行「招標妥」等平台，試圖通過程序公正來保障結果公正。然而，這些措施無法解決最核心的「代理問題」——即顧問公司作為業主的代理人，其利益可能與委託人（業主）不一致。顧問公司的報酬通常與工程總價間接關聯，或與特定承建商存在非正當利益輸送。這使得「先以低價中標，後大幅增加工程變更報價」的策略成為可能。當顧問公司不再中立，所有旨在規範市場的程序都可能被巧妙利用，淪為形式。

最後，政府的角色定位已滯後於現實需求。政府堅持扮演「推動者」和「協助者」，其邏輯是基於對私人物業權的尊重和對市場機制的信任。然而，舊樓維修已超越單純的私人財產管理範疇，涉及公共安全（如消防安全）、社會公平（防止針對長者的經濟剝削）和社區穩定。宏福苑大火悲劇以極端方式證明，維修工程的質量直接關乎居民生命財產安全，具有強烈的公共產品屬性。在此情況下，政府繼續將自身職責局限於「提供意見」和「觀察會議」，是一種對公共責任的認識不足，在民眾視角下，無異於「卸膊」。

政府主導的新型治理模式

為扭轉業主的絕對弱勢地位，必須超越現有的「協助自治」框架，構建一個政府承擔更多主動責任、制度設計向弱勢方傾斜的「支持型治理」模式。具體建議如下：

第一、推行強制性政府代表列席制度

建議修訂《建築物管理條例》，規定對於樓齡超過30年且維修工程預算超過一定金額（如1,000萬港元）的項目，所屬地區的民政事務處必須委派一名「大廈管理聯絡主任」或專業技術人員，作為列席代表加入法團管理委員會，並出席相關的關鍵會議（如招標評審、重大工程變更討論）。

該代表不具投票權，以避免取代業主決策權，但擁有「知情權、質詢權與報告權」。他/她可以現場審閱文件、對招標程序、顧問評估報告、承建商資質提出專業質詢，並將發現的潛在違規風險或明顯不公情況，直接報告給上級部門及廉政公署、競爭事務委員會等相關監管機構。

此舉相當於在博弈現場引入一個獨立、專業且背靠公權力的「觀察員」與「警示器」。其存在本身就能對顧問公司和承建商形成有效威懾，防止明目張膽的欺瞞行為。同時，他/她能為困惑的業主提供即時、中立的程序解釋，成為業主可信賴的求助渠道。這借鑒了政府在咨詢及法定組織中委任社會人士參與治理的經驗，但方向是公權力對弱勢私權領域的支持性嵌入。

第二、設立針對性的社區公益律師支援計劃

建議由民政及青年事務局牽頭，與法律援助署及律師會合作，設立「舊樓維修業主法律援助專項計劃」，徹底升級現有的零散咨詢服務。

具體做法是，組建一支熟悉建築法、合約法和民事訴訟的公益律師團隊。在重大維修工程啓動階段，公益律師應主動介入，為法團提供法律框架輔導。在招標、合約簽署等關鍵節點，業主大會可申請公益律師到場提供意見。當發生糾紛時，該計劃應為權益受損的業主集體訴訟提供深度法律代理，而非僅限於程序咨詢。

服務費用可由政府設立專項基金承擔大部分，法團象徵性支付少量費用以增強責任意識。這將從根本上改變業主在法律戰場上「手無寸鐵」的局面，使他們有能力對不公合約條款提出法律挑戰，並對違約或欺詐行為追究法律責任。

第三、改革顧問公司聘用與付費機制

建議立法禁止承建商與顧問公司之間的任何直接交易，並改革顧問公司的聘用模式。

明確規定顧問公司的服務費必須完全由業主法團直接支付，且其報酬標準應與工程總價脫鈎，轉而採用「固定費用+績效獎勵」模式。績效與工程預算控制精度、質量達標率、業主滿意度等指標掛鈎。

由市建局、屋宇署等專業部門建立經嚴格審核的「樓宇維修顧問公司名冊」。對於符合條件的舊樓維修項目，法團必須從該名冊中，通過隨機抽選的方式（可設定一定範圍的自主選擇權）產生至少五家候選公司，再由業主大會最終決定。此措施旨在打破顧問公司與特定承建商或法團成員之間的長期利益關聯，促進顧問市場的良性競爭，使其真正回歸到專業服務的本質。

從「推動者」轉向「支持者」

香港舊樓維修的治理困局，是一面折射出城市發展深層矛盾的鏡子。它揭示了在高度專業化和資本密集的現代城市管理領域，單純依靠基於平等個體的古典自治理論已難以實現公正與效率。當一方是組織鬆散、知識匱乏的老年業主，另一方是組織嚴密、利益驅動的專業機構時，所謂「自治」很容易異化為「被治」。宏福苑的悲劇與紛爭，正是這種失衡狀態下結出的苦果。

因此，政府的角色必須從幕後的「推動者」轉向台前的「支持者」與「平衡者」。通過派遣政府代表列席會議，是在關鍵決策點嵌入公信力；通過建立公益律師制度，是為弱勢方賦予以法律武器；通過改革顧問付費與選聘機制，是釜底抽薪地淨化市場環境。這三項建議環環相扣，旨在構建一個「政府監督、專業制衡、業主主導」的新三元治理結構。

這並非否定業主自治的價值，而是通過制度化的外部支持，彌補業主在能力上的結構性短板，使其自治權得以在公平、知情的基礎上真正落實，最終保障每一位市民的居住安全與財產權益，實現社會公平正義。這不僅是解決樓宇維修的當務之急，也是香港這個成熟社會提升其治理韌性的必然方向。

作者伍俊飛博士是「紫荊黨」總裁、政策研究院院長。

文章僅屬作者意見，不代表香港01立場。

01論壇歡迎投稿。請電郵至01view@hk01.com，附上作者真實姓名、自我簡介及聯絡方法。若不適用，恕不另行通知。香港01保留最終編輯權。