「年紀大，機器壞」，人越年長越需要定時進行身體檢查，樓宇亦然。結構老化、設備失效使舊式樓宇就如一個「定時炸彈」，隨時引爆，禍及無辜。根據政府2021年的資料，香港樓齡高達30年或以上的舊式樓宇多達27000幢，其中日久失修問題常見，對居民及公眾構成嚴重的安全威脅。

還記得十多年前，馬頭圍道塌樓事件揭示舊式樓宇結構安全問題，雖然屋宇署早於2012年起實施強制驗樓計劃，規定樓齡30年的物業業主需定時檢修物業，惟成效未如理想。最近舊樓石屎剝落問題再次成為焦點，政府有迫切性以更強硬的手法進行強制驗樓，完善樓宇維修的工作，「拆彈」保障市民的安全，避免悲劇再次重現。

來稿作者：駱俊偉

過去半個月，九龍區多幢大廈石屎相繼剝落，擊毀多架汽車，傷及途人，其中旺角寶安大廈經政府檢驗後數日再有石屎剝落，政府檢驗成效成疑。問題一而再，再而三地出現，反映意外絕非巧合。30年以上樓齡的大廈存在各種老化問題，天台滲水、外牆剝落、結構出現裂縫等「症狀」常見，這些看似微不足道的小問題，如沒有得到適切的處理，將會造成失之毫釐，謬以千里的後果，危害社會安全。

嚴懲對強制驗樓通知採用「拖」字訣的業主

妥善保養物業是業主的基本責任，但部分舊樓業主無法承擔龐大的驗樓開支，或欠缺法團組織相關驗樓工作，導致有業主未按法定要求在指定時間內完成驗樓。最近石屎兩度剝落的寶安大廈其實早於2014年已收到強制驗樓的通知，惟相隔足足9年，至今年3月才提交驗樓報告。

有學術研究反映，在沒有任何誘因情況下，大部分業主不願出資檢修樓宇。筆者樂見政府目前已提供更多財政支援及專業的支援服務協調驗樓工作，以「樓宇更新大行動2.0」為例，本年度已開展第三輪，並降低申請門檻，以惠及更多樓宇，相信有助提高業主驗樓的動力，履行其責任，並加快舊式樓宇復修的進度。

現有法例規定若業主沒有合理辨解而不遵從強制驗樓的通知，經定罪後可被判罰款港幣5萬元及監禁1年，惟過去罰則過輕，且成功檢控次數有限，使公眾輕視後果。因此筆者建議政府須介入調查所有未遵從強制驗樓通知的數量，並層遞式提高懲罰力度，例如給予初犯者警告，提高屢犯者的罰款至十萬元，並需就給予首次警告後罪行持續的每一天另處罰款，個案嚴重者需即時還押，加強其阻嚇性，以儆效尤，要求業主正視樓宇結構問題，嚴懲所有逃避樓宇維修責任的業主。

預防性檢修行之有效

不少人認為，與其不斷投放資源為高樓齡的大廈檢修，倒不如直接進行市區重建，將破舊失修的樓宇重建成符合現代標準的新式樓宇。惟市區重建需要大量土地資源和資金，且放寬強拍門檻、原區安置等問題未有共識。有見及此，在未有相關計劃前，筆者建議政府先引入「預防性維修保養」的工作，強調「保養為本」的重要性，以取代現時樓宇維修的策略。

目前樓宇維修工作主要屬反應性的「修正性維護」，透過糾正問題，讓設備恢復至正常狀態，然而卻存有頭痛醫頭，見爛補爛的問題，不利長遠的持續發展。市建局早前在四幢安置大廈進行試點計劃，採用「預防性維修保養」策略，善用科技及數據驅動分析，編制一套數碼樓宇保養手冊的程式，有助持續實時監測大廈各種設備的狀況，確保物管人員能夠掌握物業潛在問題，繼而提早籌備針對性的保養工程，真正做到「防患於未然」，減低老化帶來的負面影響，延長樓宇壽命。若物業保養得宜，結構問題自然迎刃而解，工程的維修費用也大幅減少。

建築物預防性維護工作的優勢獲得全球肯定，惟定期的保養可能拉高成本，且技術含量高，導致使用率有限。鑒於過去試點計劃具成效，筆者也建議政府可擴大預防性檢修策略至其他「中年」樓宇，以收集更多數據，對於三無大廈等更可提供設置的補貼資助，保障香港樓宇的安全。

樓宇安全是居民，以致社會安全的先決條件，然而今日的「石屎雨」反映樓宇老化問題有跡可循，惟現行措施是否足以確保樓宇的安全？政府必須正視這些舊式樓宇結構老化的危險性，嚴懲視物業安全如無物的業主，並強化物業的定期保養工作，釋除公眾安全疑慮，構建高齡物業的「健康身體」。

作者駱俊偉是立法會「A4聯盟」研究部研究員。文章的內容僅代表作者個人觀點，不代表香港01立場。

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