【城規三部曲】千呎組屋售百多萬　星洲學者：政府無償為民安居

新加坡的人均居住面積為323平方呎，比香港的161平方呎大逾倍。近年香港樓市瘋漲下，「劏房」及「納米樓」不斷增加，市民愈住愈小。「（想像不到『劏房戶』人均居住面積只有20平方呎），我覺得對人來說這是一種侮辱。」移民新加坡的港人吳先生這樣表達對港人居住情況的不忿。他現時居於一所900多平方呎的組屋，十年前以約103萬港元購入。能如此輕易擁有「豪宅」，乃受惠於當地的房屋政策。究竟新加坡模式對香港有什麼啟示？

出訪新加坡第一天，我們便拜訪吳先生夫婦位於盛港的組屋。1992年，他們因考慮到子女的成長環境，遂舉家移民。吳太稱，當時新加坡各樣設施未算完善，唯一欣賞的是居住條件，「真的很大很大，（比香港）舒服很多」。

現時，吳先生夫婦住在一個900多平方呎的四房單位，屬兩廳四房兩廁設計。夫婦睡一間房，各自還有一間房做私人空間，一間是吳先生的工作室，另一間是吳太打坐用房。這種在香港已屬豪宅的單位，在同樣有土地問題的新加坡，只是最普遍的組屋類型，共有約40萬個。

「這裏整體來說都比較舒服一點，主要是空間感。」吳先生女兒Jamie這樣總結港星兩地的居住體驗。她2003年大學畢業後曾短暫回港工作，及後結婚、誕下子女後，考慮到教育、居住空間等因素，也步父母後塵，與丈夫和子女定居新加坡。「你都知香港房屋有多『菂式』，扣除窗台、露台後，真正可用空間不大。小朋友有玩具、書枱，又有工人姐姐，總共五個人。小朋友未必意識到空間小，但大家知道空間擠迫，摩擦會比較多。」她身邊正有住屋煩惱的香港朋友一臉羨慕，「他們（港人朋友）會覺得我都幾好，起碼新加坡有一層樓、有地方住，主要是空間夠大。」

近千呎組屋僅售100萬

談到附近的社區設施，Jamie稱新加坡遠勝香港，「就似這一區，由於是新區，比較多年輕家庭，自然比較多小朋友。每隔不遠便有小型遊樂場。」由於新加坡政府鼓勵國民生育，因此在社區規劃了不少遊樂設施。「香港也有，但沒有這麼密，好多小朋友在同一遊樂場，多些碰撞，可能玩得沒有那麼開心。」

除了生活空間大之外，更令港人「眼紅」的是房屋售價。大約十年前，吳先生夫婦參加了預購組屋計劃，由於當時經濟不景，加上盛港屬於新區，單位僅售18萬坡元（約103萬港元），吳先生稱單位十分便宜。即使是現在，房價亦不算太高。根據當地建屋發展局上一輪（5月）的預購組屋計劃，盛港區四房單位售25.6萬坡元（約160萬港元）。Jamie的單位則於2015年購入，由於是二手組屋，價錢較貴，約54萬坡元（約310萬港元）。

國際公共政策顧問機構Demographia指出，新加坡2017年的樓價對入息比率為4.8倍，即新加坡人平均不吃不喝4.8年，便能置業；反觀香港，已連續八年「榮登」榜首，2017年樓價對入息比率為19.4倍，情況較2016年的18.1倍更糟糕。驚人的樓價已遠超普通香港人的負擔能力。

為何置業對新加坡人只是輕易滿足的「小確幸」，香港人卻做不到？

當地學者：房屋是社會福利

新加坡建屋發展局數據顯示，2016/17年度國民居於公營房屋的比例達82%，分別79%屬自置及3%為公屋租戶；香港2016年居於公營房屋（出租公屋及居屋）的人口為44.8%，居於私人房屋人口有54.6%。反映新加坡房屋政策以公營主導，香港則以私營主導。

新加坡政府高度介入房地產市場，「因為政府視房屋為『社會福利』（social good），政府視提供房屋為責任。」新加坡建屋發展局前成員、新加坡國立大學房地產系副教授余熙明說。既然視房屋為社會福利，政府便無償為國民提供，沒有打算收回成本或賺取金錢。余熙明指，「政府要透過房屋賺錢，是不合理的。」以三房式單位為例，連同地價成本超過30萬坡元（約172萬港元）。然而，三房式組屋的售價會低於成本。翻查資料，5月的預購組屋項目，三房式單位售價介乎18.7萬至24.5萬坡元（約107至140.6萬港元）起不等，這尚未計算政府為國民提供的住屋津貼，這代表政府每賣一間組屋，就「蝕」一間。

住在新加坡的吳先生形容，政府以不同形式資助人們買樓，是以人為本的體現，「她（新加坡政府）讓人感受到，無論什麼人，低收入也好，也可以有屋住。」吳先生說。

對於收入愈低的國民，資助則愈高，準置業人士最高可獲建屋發展局及公積金8萬坡元（約45.9萬港元）資助。另外，建屋局亦提供其他形形色色的津貼，例如為準結婚或已婚人士提供最高2.5萬坡元（約14.3萬港元）津貼、子女住近父母也可獲得資助。Jamie就是因為與父母為鄰，獲得3萬坡元（約17.2萬港元）津貼。「政府想鼓勵年輕人與父母住近些，鼓勵融洽，互相照應，這是很好的出發點。」

組屋制度的一大特色，是容許國民以中央公積金繳付首期及按揭。新加坡僱員與僱主每月合共儲蓄相當於僱員月薪的37%，制度如同幫國民儲蓄首期。不少香港人都慨嘆「上車難」，吳先生卻形容新加坡「買樓易過買車」，若加上津貼，最便宜的組屋10萬坡元（約57.3萬港元）也不到，形容只要有工作，每個新加坡人都買得起樓。

在種種鼓勵置業的政策介入下，新加坡的置業率高達九成，比一般發達經濟體的七成高。而香港人目前的置業率則是49.2%。

廿五年解決房屋問題

「我認為新加坡建屋發展局相當成功，也是世界公認的。」余熙明說。有新加坡規劃之父稱譽的劉太格認為，房屋政策成功，背後全因有明確政治思想指導，讓專業人士的理念得以落實，加上獨特的歷史背景，成就了今天的新加坡，「新加坡在上世紀六十年代初已和獨立國家差不多，1965年，跟馬來西亞分手後獨立。我們的政府就是自己的政府，如果沒有辦法搞好，就生存不下去，這個國家就不存在了，政府領導很擔心我們能不能生存，所以就花了很大的力氣在政治方面做了許多改革。」

當中組屋政策是眾多改革中最具標誌性的一項。組屋的歷史可以追溯至上世紀六十年代，當時大部分國民居於木屋區及不適切居所，衞生情況堪虞，僅不足一成國民住在公營房屋。已故總理李光耀當時巡視新加坡貧民窟後，決心要改善住屋環境，建屋發展局遂於1960年應運而生。

翌年，河水山木屋區發生大火，摧毀了1.6萬人的家園。自此以後，當局加速了建屋進程。在建屋發展局成立三年內，政府共興建31,317個單位，成功解決當時的住屋危機。至1964年，建屋發展局推出「居者有其屋計劃」（即組屋），以低於市價發售組屋單位，契約年期為99年。

建屋發展局成立後，連續制訂及執行了幾個「公共住房建設五年計劃」，直至1975年，約有25萬個組屋單位落成，新加坡一半人口居於組屋內。劉太格則指後來到了1985年，已經完全解決了住屋問題，「現在新加坡是已經不可能找到沒有房子住的人。」

歷史發展的軌迹總是相似，香港石硤尾曾於1953年發生過火災，政府從此開始了大規模的公共房屋建設計劃，「兩者（河水山與石硤尾）都是貧民區。有傳聞說是政府放火，新加坡也有類似傳聞，但不要緊，火災到底還是發生了，萬多人無家可歸。」余熙明說。

有趣的是，新加坡公共房屋的理念原是借鑑自香港公屋，兩地也有相似歷史，後來卻「分道揚鑣」。「所以現在回頭看，我是有一點驚訝，為什麼現在香港的發展竟會不如新加坡？那時候我們跟香港學習的。」劉太格說，「其實你們香港不要感到難為情，很多先進國家也是這樣子。」

土地供應專責小組牽頭的「土地大辯論」公眾諮詢進入尾聲，然而，各界討論大多集中於各執一詞的「如何覓地」，而非更加關鍵的「如何用地」，即對土地分配仍然缺乏規劃、對城市規劃仍然缺乏願景。《香港01》特此策劃「城規三部曲」系列深度報道，先後到訪新加坡、上海和深圳，探討當地城規建設經驗，冀為我們未來的城市面貌帶來一些想像和啟示。

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上文節錄自第124期《香港01》周報（2018年8月13日）《曾來香港取經　八成國民擁組屋　探尋新加坡房策成功之道》。

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