港銀「水浸」，港元銀行同業拆息（HIBOR）暴瀉，由近日4厘水平急挫最新不足1.3厘，創逾兩年半新低，連帶H按息跌穿封頂位﹙3.5厘﹚。倘息口長期低水，理論上將利好本地發展商減輕債務壓力，也有助帶動「上車」需求，然則地產股又是否可以提前部署？

對此，《香港01》邀請兩位專家就本地樓市以及地產股進行分析。他們一致認為，儘管在低息環境，短期內企業能因利息支出減少而受惠，但投資仍需回歸基本面。

大行摩通指出，從基本面而言預料對地產股帶來正面影響，因為借貸成本下降，預測浮動息率債務融資成本年化每下降1個百分點，地產商的盈利可平均增加5％。《香港01》以本地五大地產商，包括新世界（0017）、長實（1113）、新地（0016）、恒地（0012）、信置（0083）最新發表的財報作比較。

信置淨現金　另外4間淨負債逾三千億

首先對比本港五大地產商的淨負債表現。當中新世界淨負債達1,246.3億元，負債比率高至57.5%，較上一份業績上升1.2個百分點，為五大地產商中負債壓力最大者。

其次，中環「大地主」恒地淨負債達679.89億元，淨負債比率為21.1%，排名第二。而新地的淨負債額達1,078.28億元，負債比率為17.8%位居第三。

至於長實及信置，則未受「債魔」影響，前者淨負債則僅為4%，淨債務為166億元，而後者則為淨現金，坐擁458.8億。

恒基新地受捧　新世界宜忍手

銀河聯昌中港房地產研究負責人鄭懷武表示，香港銀行同業拆息（HIBOR）下行受資金流入（如IPO、派息活動）推動，雖預期利率可能回升至2%-2.5%，但相較過往4厘高位仍屬低水平。

在本地地產股投資建議方面，他建議受惠於低利率的恒地，以及品牌和土地儲備方面均具優勢的新地。「近排新地十四鄉發展(西沙)項目，推出咗四期基本上每次都賣曬。」

凱基亞洲投資策略部主管溫傑則表示，由於HIBOR低位維持時間不明朗，且地產股表現更取決於賣樓成績而非單一利率因素。他坦言，目前市場經濟環境仍不明朗，地產股並不是首選的投資領域。「如果真係要揀，衡量整體基本因素我會建議新地同埋恒地。」

兩位專家一致指出，新世界雖因高負債受惠利息成本下降，但考慮到其派息壓力與資金鏈風險，即使股價低殘，仍不建議投資者投資。

另外，溫傑建議散戶轉向增長型科技股，如寧德時代（3750）和騰訊（0700）。他認為，這些增長型股票在當前市場環境中較具吸引力。

低息掀樓市熱潮 Vs 裁員抑制需求

對於樓市的前景，專家則意見分歧。鄭懷武認為，低HIBOR對樓市的影響亦不容小覷。他表示，隨著按揭利率下降，潛在的買家將能夠節省每月的支出，這將鼓勵更多租客考慮購房。特別是對於國內優才，這一變化將有助於提升他們的購房信心。「以500萬港元按揭為例，每月還款可節省約1600港元。加上香港有唔少國內專才租緊樓，呢種情況可以吸引佢哋由租轉買。」

溫傑則認為，低HIBOR雖稍微提振市場情緒，但經濟不明朗和不確定性扔壓制長期決策。投資者在面對職業穩定性不足的情況下，不會輕易做出長期的買樓決定。「例如市傳恒生銀行裁員，同埋啲連鎖餐飲倒閉。如果經濟唔好冇埋份工，啲人唔會因為供樓慳咗一千五百，跟住走咗去買樓。」