奇妙的揭發者｜北區重塑未來：從地產依賴到綠色創新與深港協同
香港北部的廣闊土地長期以來被視為未開發的「邊疆」，而今在「北部都會區」戰略下，這片土地正迎來前所未有的轉型機遇。傳統地產主導模式如何通過綠色農業復興、科技文旅融合、行政中心北移等創新路徑，實現與深圳的深度協同，打造一個超越維港都會區的「新香港」？這種轉型不僅關乎土地用途的調整，更是香港經濟結構、城市格局與區域協作模式的根本性變革，將為香港在粵港澳大灣區中的角色重新定位。
告別地產依賴：香港發展的範式轉換
香港的城市發展史幾乎就是一部「地產獨大」的故事。長期以來，政府通過大規模基建投入提升土地價值，再通過高價賣地回收成本，這種循環模式塑造了香港「高地價、高樓價、高租金」的「三高」經濟結構。據香港差餉物業估價署數據，過去20年香港住宅樓價指數上漲超過400%，而同期家庭收入中位數增幅不足100%。這種發展模式不僅加劇了社會貧富分化，更使香港經濟過度依賴地產金融，產業結構嚴重失衡。而今，在全球經濟數字化轉型與中國推動高質量發展的背景下，這種以地產為核心的發展模式已難以為繼。
「北部都會區」作為香港未來20年城市建設和人口增長最活躍的地區，佔香港總面積約1/3，包括元朗區和北區兩個地方行政區。這片土地不應再重複「維港都會區」的發展老路，而必須探索一條創新、協調、綠色、開放、共享的新發展路徑。香港特區行政長官李家超在《施政報告》中明確表示，北部都會區是香港經濟發展的新引擎，這一戰略定位本身就意味着與傳統發展模式的決裂。
基建融資模式的革新，是這一轉型的首要突破口。傳統上，香港基建項目成本高昂，一條普通公路的造價往往是內地同類項目的數倍。北部都會區的基礎設施建設應當打破這一窠臼，所有基建項目由香港出資但引入內地承建商負責實施。這一做法可大幅降低建設成本，提高效率。實際上，港珠澳大橋香港段的建設已經部分驗證了這一模式的可行性。基建成本的降低將直接減輕政府財政壓力，減少對賣地收入的依賴，為多元產業發展創造空間。
更為根本的是，北部都會區必須建立多元產業生態系統，非單一的地產開發。中國社科院台港澳法研究中心主任支振鋒指出，香港發展一直面臨着空間不足、資源約束的難題，同時其核心區距深圳、廣州等大灣區其他支點城市太遠，從物理空間上限制了香港的發展潛力和融入大灣區建設的深度。北部都會區毗鄰深圳，擁有7個陸路口岸，這一獨特區位優勢決定了它應當成為香港產業多元化的試驗場和深港協同發展的樞紐。
綠色農業復興：流浮山高質量轉型之路
在眾多可能的新興產業中，綠色現代農業應當成為北部都會區的特色支柱之一。香港北區，特別是流浮山一帶，擁有悠久的漁農業傳統，這片咸淡水交匯處的土地曾經是香港重要的海產養殖基地。隨着香港經濟轉型，傳統農業日漸式微，但這片土地與水域的生態價值和生產潛力依然存在。北部都會區規劃應當充分挖掘這一資源，不是簡單地恢復傳統農業，而是打造一個融合高科技、高品質、高附加值的現代農業示範區。
流浮山的轉型可以借鑒荷蘭「食谷」（Food Valley）或新加坡「農業科技園」的經驗，發展都市農業綜合體。這種模式將農業生產、食品加工、餐飲體驗、科普教育、生態旅遊融為一體，創造「從農田到餐桌」的完整價值鏈。具體而言，可以在流浮山一帶建設現代化水產養殖基地，引入循環水養殖系統（RAS）、物聯網水質監控、智能投餵等先進技術，提高單位面積產量同時降低環境影響。毗鄰養殖區可規劃高端海鮮加工廠和烹飪學校，形成「養殖—加工—餐飲—培訓」的產業鏈。
農業旅遊是這一區域的另一重要維度。可以借鑒日本「六次產業化」理念，將農業生產（一次產業）、加工（二次產業）與銷售服務（三次產業）相結合，打造沉浸式農業體驗區。遊客不僅可以品嘗新鮮海產，還能參與養殖過程、學習烹飪技藝，甚至親手製作海鮮製品帶回家。這種深度體驗遠比傳統「農家樂」更具吸引力和附加值。香港信和集團副主席黃永光在考察北部都會區後表示，「北部都會區的發展潛力巨大」，這種潛力正體現在對傳統資源的創新利用上。
更為前瞻的是，流浮山可以成為農業科技創新的試驗場。與河套深港科技創新合作區的科研機構合作，開發現代農業技術，如垂直農場、藻類培養、海水農業等。香港擁有5所世界百強大學和多所具國際水平的優秀研發中心及平台，這些科研力量可以與現代農業實踐相結合，創造新的增長點。實際上，北部都會區的「創新科技地帶」定位就是打造創科發展集群樞紐，與深圳園區協同發展，農業科技完全可以是這一集群的重要組成部分。
綠色農業的發展還將帶來顯著的生態效益。與傳統地產開發相比，現代農業區能夠保護濕地生態，維持生物多樣性，改善微氣候，為都市提供「綠色肺葉」。這與北部都會區規劃中「藍綠康樂旅遊生態圈」的構想高度契合。香港作為高度城市化地區，迫切需要這樣的生態空間來提升居民生活質量，而北部都會區正是提供這種空間的最佳選擇。
科技文旅融合：從世博式科技展示到電影影城
北部都會區的產業構想不應局限於傳統意義上的科技創新，而應當探索科技與文化、旅遊、娛樂的深度融合，創造獨特的體驗經濟。在這一領域，可以規劃兩大主題：永久性科技博覽園和電影文化創意區，兩者相互補充，共同構成北部都會區的文旅名片。
科技會展遊樂場的概念極具創新性。可以設想一個世博會規模的永久性科技展示與體驗園區，集中展示中國內地與香港的最新科技成果。與普通科技館不同，這一園區強調互動性、娛樂性和前沿性，讓參觀者不僅能「看」科技，更能「玩」科技、「用」科技。園區可以劃分多個主題區，如人工智能體驗區、航天科技區、綠色能源區、未來城市區等，每個區域都與企業和科研機構合作，展示最前沿的應用場景。
這種科技展示不是靜態的陳列，而是動態的實驗室。河套深港科技創新合作區香港園區將發展「生命健康科技、人工智能與數據科學、新能源科技與先進製造生態圈」，這些領域的成果可以在科技遊樂場得到展示和測試。參觀者可以體驗最新的醫療檢測設備、無人駕駛汽車、智能家居系統等，同時提供反饋幫助改進產品。這種「展示-體驗-反饋」的循環使園區不僅是旅遊景點，更是產品研發的重要環節。
更為大膽的構想是將部分區域打造為未來生活實驗區，模擬10-20年後的城市生活場景，邀請市民短期入住體驗，收集生活數據和行為反饋，為真正的智慧城市建設積累經驗。這種「生活實驗室」（Living Lab）模式在國際上已有成功先例，而香港憑藉其緊湊的城市特點和先進的科技基礎，完全有條件打造一個更全面、更先進的版本。
電影文化創意區是北部都會區文旅產業的另一支柱。香港作為東方好萊塢，擁有豐富的電影文化和人才儲備，但長期以來缺乏一個集中發展的物理空間。北部都會區可以規劃一個大型電影影城，包含拍攝基地、後期製作中心、電影學院、展覽館等設施。與橫店等傳統影視城不同，這一影城應當突出香港特色，同時融入最新科技元素。
影城可以設置多個主題拍攝區，如老香港街區、未來都市、奇幻世界等，既服務於專業影視製作，也向遊客開放參觀。更重要的是，可以發展沉浸式電影體驗項目，利用VR/AR技術讓遊客「進入」經典電影場景，與虛擬角色互動。這種體驗將電影文化從被動觀看轉變為主動參與，創造全新的娛樂形式。
電影文化創意區還應成為人才培養和產業孵化的平台。可以與香港本地內地及國際知名應用型影視技術學院合作設立分校，培養導演、演員、特效師等各類人才。同時設立創投基金，支持獨立製片和小成本創新影片，保持香港電影的實驗精神和多元性。這種「產、學、研、游」一體化的模式，將使電影產業成為北部都會區的特色經濟支柱。
科技與文旅的融合不僅創造經濟價值，還具有重要的文化意義。在香港「由治及興」的新階段，需要新的文化認同和城市形象。北部都會區通過這些創新項目，可以展示香港作為國際創新科技中心和文化創意之都的新面貌，增強市民歸屬感和自豪感。
行政中心北移：構建香港「雙核心」城市格局
北部都會區的發展不僅關乎產業佈局，更涉及香港整體城市結構的優化。一個大膽而必要的構想是：將香港政府總部遷至北部都會區，形成「金融在中環，管治在北區」的雙核心城市格局。這一舉措將產生深遠的空間政治經濟學效應，徹底改變香港的發展軸線。
目前，香港的政府機構主要集中在港島金鐘至中環一帶，與金融商業區高度重疊。這種空間佈局強化了「維港都會區」的中心地位，但也導致城市發展嚴重不均衡，新界北部長期被邊緣化。政府總部北遷將發出強烈信號：北部都會區不是邊緣的「睡城」，而是香港未來的戰略中心，北部都會區不單是「滿足居住需求的一塊土地」，而是要成為另一個「具備綜合性功能的都會」。
行政中心北移將產生立竿見影的發展拉動效應。政府機構的搬遷必然帶動相關法律、咨詢、媒體等專業服務機構跟隨，形成新的商務集群。香港財政司司長陳茂波指出，「香港需要全心全意和深圳協調發展，使整個科創的產業鏈更加完備。」政府總部設在北部都會區，將極大便利深港兩地的政策協調和日常合作，為「港深緊密互動圈」提供制度保障。
從城市規劃角度看，雙核心結構有助於優化人口分布。北部都會區計劃在現有39萬個住宅單位的基礎上，再逐步修建50多萬個住宅單位，共計可解決超過250萬人的居住問題。政府總部北遷將吸引更多中產家庭和年輕專業人士選擇北部都會區居住，避免新區淪為低收入群體的集中地，促進社會均衡發展。
深港協同治理是行政中心北移的另一重要價值。香港北部都會區與深圳僅一河之隔，兩地政府需要頻繁溝通協調。河套深港科技創新合作區已採用「一區兩園」模式，由深港兩地政府共同提名的機構管理。如果香港政府主要部門設在北部都會區，與深圳政府的日常協作將更加高效，有助於解決跨境要素流動、規則銜接等複雜問題。
特別值得關注的是，政府總部北移可以與跨境交通建設形成良性互動。特區政府提出的五個鐵路項目中，包括3條跨境鐵路項目，「其中港深西部鐵路是由香港的洪水橋去到深圳的前海，還有一個是把香港的東鐵線延伸到新的深圳羅湖站。」這些基礎設施將使北部都會區成為連接香港與大灣區內地城市的樞紐，而行政中心的區位優勢將更加凸顯。
當然，政府總部遷移是一項複雜工程，需要考慮公務員通勤、機構銜接、過渡安排等諸多實際問題。但縱觀全球，許多國家和地區都有遷移首都或行政中心的先例，如韓國世宗特別自治市、巴西巴西利亞等。這些案例表明，經過周密規劃的行政中心遷移，可以成為區域均衡發展和國家戰略調整的有力工具。對香港而言，北部都會區不僅是地理上的「向北」，更是發展戰略上的「向前」。
深港協同創新：構建大灣區跨境合作示範區
北部都會區的成功離不開與深圳的深度協同。這片土地的特殊價值在於其「跨境性」——與深圳接壤，擁有7個陸路口岸，是香港境內促進港深融合發展和聯繫粵港澳大灣區內地城市最重要的地區。北部都會區規劃應當充分利用這一優勢，打造「港深協同創新圈」成為粵港澳大灣區跨境合作的典範。
河套深港科技創新合作區已經展示了跨境合作的巨大潛力。這一區域總面積約3.89平方公里，在深圳河兩側以「一河兩岸」、「一區兩園」的理念構建，是香港北部都會區與廣深港科技創新走廊的天然交匯點。河套香港園區將發展「生命健康科技、人工智能與數據科學、新能源科技與先進製造生態圈」，與深圳園區形成互補。北部都會區應當借鑒這一模式，在更廣範圍內實現深港產業協同。
創新要素跨境流動是協同發展的關鍵。香港特區政府表示，將爭取在河套試行專屬的跨境措施，推動重要創新要素在區內便捷流動。這種創新應當擴展到整個北部都會區，特別是在人才、資金、數據三個方面實現突破。可以探索「港深創新通行證」，允許符合條件的科研人員自由往返兩地園區；設立跨境科技創新基金，支持兩地聯合項目；建立數據特區，在保障安全的前提下促進科研數據共享。
產業鏈深度融合是協同發展的另一維度。香港在科研、知識產權保護等方面具有優勢，而深圳在先進製造、成果轉化方面實力雄厚。北部都會區應當成為連接兩地創新鏈與產業鏈的橋梁。香港做研發，在深圳製造，然後在香港做集資上市。但其實在製造業那裏還可以細分；北部都會區可以發展「先進研發+高端試製」的產業形態，填補基礎研究與大規模生產之間的空白。
規則與標準對接是深港協同的深層次要求。香港特區政府計劃在河套香港園區增設商業法律機構服務點，並積極推動將「港資港法」和「港資港仲裁」擴展至整個河套。這種規則銜接應當逐步擴展到北部都會區更多領域，包括專業資格互認、市場監管協同、知識產權保護等。通過制度創新降低跨境合作的制度成本，使北部都會區真正成為「一國兩制」下規則銜接的試驗區。
空間規劃協調是確保協同發展的物質基礎。北部都會區與深圳接壤地帶應當進行一體化規劃，避免基礎設施重復建設或銜接不暢。
在全球經濟格局重塑的背景下，深港協同具有戰略意義。北部都會區建設將大大提升香港與廣深在科技和產業上的銜接、協作，從而使香港與廣深在地理上「更親近」，產業結合上「更緊密」，發展協同上更有力。這種協同不僅有利於香港經濟轉型，也將增強粵港澳大灣區在國際競爭中的整體實力。
未來戰略工程：重新定義香港角色和價值
香港北區的規劃與建設，絕非簡單的土地開發或城市擴張，而是關乎香港未來命運的戰略抉擇。在全球城市競爭日趨激烈的今天，香港必須重新定義自己的發展路徑和區域角色。北部都會區作為香港最大的可開發土地儲備，承載着這一轉型的希望。
傳統的地產主導模式已經走到盡頭，需要升級轉型。香港需要擺脫對「高地價—高房價」路徑的依賴，探索多元產業發展之路。北部都會區憑藉其廣闊空間和跨境區位，完全有條件成為香港經濟的「新引擎」，發展綠色農業、科技文旅、創新科技等特色產業。這種產業多元不僅能夠創造更多就業機會，還能增強香港經濟的韌性和可持續性。
與深圳的深度協同是北部都會區成功的關鍵。香港不應再將北部視為邊緣地帶，而應認識到這是「融入國家發展大局的重大節點」。通過基礎設施聯通、產業協同創新、規則標準對接，北部都會區可以成為粵港澳大灣區最具活力的跨境合作示範區。正如河套深港科技創新合作區所展示的，「一區兩園」模式能夠充分發揮「一國兩制」優勢，創造協同效應。
行政中心北移的構想雖然大膽，但符合香港長遠發展需要。「金融在中環，管治在北區」的雙核心格局，將優化香港的城市空間結構，促進區域均衡發展，強化深港協作。這一舉措的政治象徵意義與實際功能價值同樣重要，標誌着香港從「面向海洋」到「擁抱內地」的戰略轉向。
北部都會區的建設不可能一蹴而就。《北部都會區行動綱領》提出，北部都會區將在未來5到10年內逐漸成形，並在20年內大致完成發展。這一長期過程需要持之以恆的政策定力和社會共識。香港社會各界應當超越短期利益，共同支持這一關乎香港未來的戰略工程。
40多年前，深圳河畔的改革開放創造了舉世矚目的「深圳速度」；今天，深圳河兩岸的北部都會區建設，有望書寫香港由治及興的新篇章。從地產霸權到創新經濟，從單一中心到雙核驅動，從孤立發展到深港協同——北部都會區代表着香港的未來想象。這片土地的發展，不僅將重塑香港的城市版圖，更將重新定義香港在大灣區和國家發展中的角色與價值。
作者胡恩威，是全國港澳研究會會員、江蘇省政協委員、進念．二十面體聯合藝術總監暨行政總裁。
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