【星之谷】遠期樓花陸續收樓 「未估足價」按揭冒現 兩方法解決

撰文:子非魚
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買樓申請按揭,銀行慣常會根據買入價計算按揭成數。但在樓市逆周期下,筆者發現越來越多新盤收樓時,因為估價大幅低於買入價,銀行只能以估價計算按揭成數,導致買家需要準備更多首期,不過仍有解決方法的。

申請按揭時,如果估價低於物業買入價,銀行都會盡量為客人向估價行爭取調整估價至買入價後,才計算貸款額。

落成後估價急跌 建期買家須補首期

不過,近年不少新盤由開售至落成,期間跌價近兩成以上,申請按揭時拉升估價難度就大大提高。譬如樓盤兩年前以高於市價的1,000萬元開賣,現在預備收樓,惟同區二手樓價已下跌兩成以上,單位市值現僅700萬元,以「建期」方式支付的買家在收樓時,便不能再用1,000萬元計算按揭成數,而是以市價700萬元計算,需要補回大量首期。

此外,兩年前採用發展商「呼吸plan」及「即供」方式支付的買家,現在想轉按至銀行甩發展商按揭,同樣面臨「估不足價」問題,銀行便不能用當時買入價計算貸款額,買家需要補錢才能甩發展商按揭。

至於一早採用「即供」支付的買家,就不用擔心按揭問題,因為雖然估價下跌,但銀行一早已經放款,亦不會因此而追收貸款(call loan)。

銀行及按揭保險公司 宜齊估足價

其實「估不足價」不只是銀行方面產生,筆者也見過一些個案——買家於收樓時申請按揭,銀行是估得足價,但按揭保險公司估不足,申請人需要增加首期,或放棄申請高成數按揭,只申請銀行本身的7成按揭。

隨着今年多個長成交的新盤陸續入伙,筆者估計銀行或按揭保險公司因估不足價而縮減貸款額情況會增加,以「建期」支付的買家可能需要準備多些首期去完成交易。

中小型銀行或成最後救生艇

其實,如果銀行估不足價,解決方法是去不同銀行「quote 估價」,尋找估得足的銀行,很多時候可能需要尋求中小型銀行協助。

但如果是按揭保險公司估不足價,解決方法是申請另一間按揭保險公司,或向該公司上訴。筆者見過有個案上訴後,按揭保險公司能批准以買入價作為估價,前提是銀行本身也要估得足價。不過,按揭保險公司保留最終決定權。

值得一提的是,去年9月政府進一步放寬按保之後,樓花盤已與現樓及二手樓睇齊,可以接受即供按揭申請。

至於準買家如果要買長成交期的樓花,筆者建議採用「即供」支付,否則如果兩年後樓價下跌,便可能會出現相同情況——銀行因估不足價而未能借出意向貸款額。

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作者子非魚為星之谷首席顧問,現於多份報章及網上平台撰文,著作《按揭達人》,涉足地產買賣及按揭、移民顧問範疇。

(資料及相片由客戶提供)


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