傳媒報道指長沙灣一個樓盤早前懷疑以高回佣方式銷售，遭一手住宅物業銷售監管局跟進調查，由於高回佣會牽涉買期實際首期開支，外界關注買家收取高回佣，同時又申請到高成數按揭，是否會出現「零首期」，甚至是「負首期」的情況？其實這只是一廂情願的想法，銀行早有兩招把關，將新盤的估價拉回至合理水平，避免貸款額會超出按揭成數上限。

買新樓，地產代理提供回佣其實並不罕見，而超高回佣則是在近幾年才出現。例如報道提到的樓盤，回佣高達40%，主要原因就是近年樓市氣氛轉冷，需要透過提高優惠去吸引準買家出手。

不過，買家在申請按揭時注意，銀行是以「光豬價」而非合約價，去計算承按物業價值。合約價一般是指扣減樓價優惠後的價錢，而光豬價則是將合約價再扣減發展商合約內標明的回贈後的價錢。假如一個單位樓價1,000萬元，發展商價單的最高折扣是20％，另外再送3萬元現金，該單位合約價是800萬元，光豬價是797萬元。銀行在計算按揭成數時，會以797萬元或估價的較低者為基準。

另一方面，銀行亦會要求買家申報所獲得的回贈，包括銀行按揭回贈、中介回贈等，如回贈多於貸款額1%，金額需從貸款額中扣除。如果買家未有申報，或在申請按揭時未知實際的回贈金額，銀行也有其渠道去向發展商了解提供予地產代理的佣金數目。例如上述的樓盤，當時審批按揭申請時，銀行已經將大部分的代理佣金視作給買家的回佣，並且在估價上作出調整，這樣「守尾門」的做法，亦可確保物業的估價貼近市價，避免資不抵債的風險。

首期預算或增加

買家切忌被高回佣沖昏頭腦，反而需要計清楚首期預算。以往地產代理的回贈大多是在物業成交後才發放，但銀行會事先在貸款額中扣除，例如本身借500萬元，地產代理會在成交後回贈30萬元，銀行會從中扣減，變相貸款額減少30萬元，而這一個差額需要提供額外的首期去填補，才能完成交易。一旦買家沒有預算，首期資金不足，就會導致交易觸礁。

即使回佣是在成交前所獲得，例如存放在律師樓，在簽約時一併用於繳付樓價，銀行在查詢買家的首期來源時，後者要如實申報佣金是首期的一部分。

最後要提醒，買家在申請按揭時需要填寫相關的申報聲明，是具有法律效力，銀行亦會不時主動調查，一旦發現有人刻意隱瞞或漏報，可能會交由執法部門處理，所以貸款人不宜冒險。

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作者子非魚為星之谷首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭、移民顧問範疇。

（資料及相片由客戶提供）