買賣二手物業，樓契是否完整，對於樓價有深遠影響，因為物業一旦屬於缺契或影印契，銀行未必會承接按揭申請，買家只能full paid買入物業，自然需要在樓價上有更多折扣才能吸引買家。然而，並非所有補契物業都會引發按揭陷阱，以下兩宗個案，新買家最終都能夠順利申請按揭，靠的就是一招「追本溯源」。

劉先生（化名）計劃買入沙田一個二手單位，但律師通知他，在查冊時發現物業的樓契是屬於影印契，擔心物業曾經補契，會影響銀行審批按揭。劉先生向業主追問，後者解釋5年前買入物業時，原本是物業連車位買入，但由於在3年前原業主已率先將車位賣走，當時已完成拆契手續，而最原本的樓契已交到車位買家的手中，而物業則保留「核證副本」(certified true copy)，俗稱影印契。

劉先生收到律師的通知後茶飯不思，憂心銀行會拒批按揭，自己又沒有能力full paid，最終要撻訂收場。幸好，今次事件其實業主並沒有遺失樓契，銀行了解原業主是先賣車位後再賣物業，故物業持有的是核證副本亦屬合理安排，加上在再早之前的物業連車位契約，亦證明原業主的講法，故願意接納劉先生按揭申請，順利批出理想的按揭金額。

值得注意是，住宅單位一般價值比車位高，所以樓盤有所謂「住宅連車位」，鮮有「車位連住宅」的叫法。如本身住宅連車位合契，業主想把車位分拆出售時，要先做「拆契／分契」，便會出現一份原裝契、一份影印契的情況。

拆契的費用往往花費過萬元，建議賣方負責有關費用及手續，由住宅物業保留原裝契、車位使用核証副本，並且在賣車位的臨約上註明。畢竟，住宅單位才是主菜，應保留原裝契以減少將來賣出物業時遇上的波折。

銀行審批呎度不一

另一宗個案，事主馬先生（化名）同樣是買入一個二手物業，但在申請按揭時，卻連續遭兩間銀行拒批，殺他一個措手不及。經了解後，原來兩間銀行都在查冊時，發現物業有補契，繼而為按揭落閘。

原業主承認有補契，但卻聲稱補契後仍然能成功申請按揭，故此不認為業權有瑕疵。經溝通及翻查紀錄後，的確發現原業主曾在1988年獲一間大型銀行承造按揭，而當時的樓契亦已經屬於補契。

在翻查紀錄同時，又發現物業補契的文件只是屬於樓契一小部分，不過湊巧地馬先生原本申請按揭的兩間銀行，都對補契物業非常謹慎。但其實市場上仍然有銀行願意承接馬先生的按揭，而且按揭年期、利率及回贈，都與一般個案無異。

雖然上述兩個按揭申請都能夠圓滿解決，但補契或缺契始終會引起買家疑慮，故為人為己，業主應該妥善保存樓契，例如存放在銀行保險箱內，至於完供物業亦可考慮重按，將樓契交由承按銀行保管，盡可能減輕遺失或損壞的機會。

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作者子非魚為星之谷首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭、移民顧問範疇。

（資料及相片由客戶提供）