準業主申請居屋按揭會有政府擔保，所以銀行在入息審查上較為手鬆，但絕不會無視申請人的信貸紀錄。筆者經常接觸到一些令人惋惜的個案，正因為家庭成員過財務紀錄差劣，導致按揭申請最終被拒，上車夢最終破碎。

張小姐、其丈夫及七旬父親，透過「家有長者優先選樓計劃」聯名申請新居屋，幸運中籤並滿心歡喜地揀選了單位。豈料當物業臨近收樓、進入申請按揭的關鍵階段時，銀行審查發現張小姐名下竟有一筆約50萬元的陳年銀行欠款，且早已被列為壞賬。儘管事隔多年，這筆紀錄仍存留在她的環聯信貸報告中。

銀行表明，必須先清償此筆壞賬，方能考慮其按揭申請。然而，50萬元並非小數目，張小姐一家短時間內難以籌措，最終只能忍痛退回購買居屋的資格，上車夢就此粉碎。

這個真實案例揭示政府擔保並不代表銀行放棄風險管控原則。一旦申請人信貸紀錄有嚴重瑕疵，例如曾經破產或長期拖欠紀錄，銀行仍會嚴格審查，甚至拒批貸款。部分個案更是待到申請按揭關頭才發現問題，往往回天乏術。

提前半年挽救信貸評級

如果世界有時光機，張小姐在申請按揭前半年，理應要有所行動。第一步就應主動查閱個人信貸紀錄，例如透過環聯資訊取得自身信貸報告，清晰了解評分高低與紀錄詳情。若信貸評分跌落至「I」或「J」級別，屬於嚴重不佳水平，按揭被拒的風險便極高。

此外，仔細審視報告內是否藏有被遺忘的陳年小額欠款、或被撇賬的壞賬，這些都是信貸的致命傷。

以往最常見的欠債個案大多與信用卡欠款有關。申請人本身持有的信用咭本身不常用，並且因搬家後又忘記更改通訊地址，當信用卡公司寄出賬單收取年費時，申請人便不能收到並清繳有關款項，過了一段時間，就會變成壞賬。

類似情況一經發現，只要經濟能力許可，便應立即安排全數清還。還款後，務必保留單據，並可主動要求相關機構更新紀錄至環聯。

清償債務只是第一步，後續更需要有策略地重建正面信貸紀錄——例如嘗試申請一張門檻較低的信用卡，並堅持每月準時全數清還賬款，逐漸累積正面紀錄，讓評分慢慢回升。整個過程需時，故越早行動越好。

改變業權免審查

其次，在清理壞賬後，申請人宜採取積極態度「試水溫」。居屋按揭市場主要由幾家大型銀行主導。若申請人曾在其中一家留有壞賬紀錄，即使已清還，該行基於內部風險政策，仍可能選擇迴避。因此，申請人需將目光投向其他同樣承辦居屋按揭的銀行，進行初步查詢或評估，探探口風。若對自身狀況感到疑慮，尋求專業按揭顧問的意見亦是明智之舉。

最後還有一個方法，就是將有債務問題的家庭成員從業主中剔除。如此一來，銀行便只會審查其他業主的信貸狀況，問題成員的壞賬紀錄就不會影響批核。同時，銀行對於居屋按揭的入息審查，是以整個家庭為準，即有壞賬紀錄的家庭成員收入都會計算在內，故不會影響入息審查的結果。

需注意的是，以張小姐的個案為例，倘若有壞賬的是其父親，而父親正是「家有長者計劃」下規定的必然業主，此路仍不通，唯一方法仍是徹底清還債務，方能獲得銀行批貸的綠燈。

總而言之，居屋上車機會難得，不應讓過去的財務失誤成為今日的絆腳石。及早正視信貸問題，有步驟地清理、重建與規劃，便能大大增加成功獲批按揭的勝算。

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作者子非魚為星之谷首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭、移民顧問範疇。

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