差估署公布樓價指數去年累升3.25%，結束三年跌勢走出谷底，市場憧憬樓市轉角，買家出價需要較以往進取，才能成功入市買樓。然而，在按揭層面，買家高追入市、而銀行估價未能配合的話，隨時需要繳付逾百萬額外首期。

鄺先生（化名）是公務員，過去一直租樓。他有感近期樓市氣氛升溫，因此決心置業，並在鄰近地區看上了一個二手物業。鄺先生事前向不同銀行查詢，得悉單位估值只有約900萬元；然而，由於該單位有新裝修，而且同一屋苑放盤不多，業主叫價1,000萬元，高於近月相同屋苑的成交價，算頗為進取。

鄺先生於是由900萬元價位開始講價，但由於多位準買家密謀搶貨，單位業主提出競價，價高者得，結果鄺先生需要追價至1,020萬元，才能擊退一眾對手，成功與業主簽約。

然而，當鄺先生手持臨約去申請按揭時，卻未有銀行能夠將估價拉至與成交價一致，隨着成交日越來越近，鄺先生心急如焚，於是向筆者求救。

三招提升估價

筆者向鄺先生傳授提升估價心得，當中有三個方向可以參詳。首先是尋找最高估價的估價行。每間估價行計算物業價值所使用的公式不盡相同，所以銀行的合作估價行愈多，拉高估價機會便愈大。

其次，買家亦可通過單位內部的裝潢去增加估值。如果單位有豪華、精緻裝修，往往是估價行初期未能掌握的，買家可提交單位內部的最新照片，以反映物業真實的價值。

此外，留意相同屋苑單位的最新成交價。買家可以透過土地查冊，查閱該屋苑最新成交，如有高價交易，可作為估值上升的依據；反之，若成交價較低，則可能涉及近親轉讓等特殊情況。向銀行指出相關交易紀錄，有利於爭取較高估價。

買家忌盲目追價

經筆者協助後，該物業的估值成功提升至970萬元，與成交價非常接近，幸而鄺先生原本僅計畫申請8成按揭，可以稍為提高按揭成數去彌補估價的落差，毋須額外支付首期。

鄺先生的真實案例，警示買家在樓市升市時，切忌因心儀物業就盲目追價，特別是本身已打算申請9成按揭，又或是首期資金不充裕的買家，他們更應該精打細算，計算好自己的貸款上限及還款能力，有需要時可以先向銀行申請按揭預批。

最後提醒讀者，銀行的網上估價僅供參考，因其系統所依據的成交資料往往滯後。所以當轉角市或樓價大幅變動時，估價與市價往往有落差。買家最好委託按揭中介與銀行的按揭專員及估價行交涉，才能獲得較進取的估價。

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作者子非魚為星之谷首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭、移民顧問範疇。

（資料及相片由客戶提供）