【星之谷】新樓按揭曝「滯後風險」　供樓負擔或急升4成

香港利率上升是不爭事實，但很多準業主尚未感受到切身影響——原來現時以「建期」支付方式買新樓、到落成當日正式申請按揭，期間供樓負擔隨時急飈4成。

自從政府放寬按揭成數，1,000萬港元住宅都可以借9成按揭後，基本上大部分新樓買家都是以「建期」方式支付樓價——即接近收樓之際才正式申請按揭找數。

過去未有加息憂慮時，很多買家都會以當前利率計算自己入息，以評估是否能夠通過監管要求（俗稱夠計），才正式拍板入市。

惟樓花期通常都是1年以上，甚至長達2至3年，期間美國大幅加息的話，到住宅落成前申請按揭，才頓然發覺加息後收入已經不夠計。

舉個例子，陳先生（化名）打算以首置名義買一層1,000萬元住宅樓花，並以「建期」方式支付。他以現時利率作為參考，包括銀行拆息H+1.3%、封頂利率2.5%、還款期30年計，計算借9成按揭所需最低收入，通過免壓力測試後最低入息要求為74,000港元，算是可以負擔。

惟參考銀行同業拆息，1年期利率其實已升至約3.35%。根據利率期限結構（Term Structure of Interest Rate），意味1年後1個月拆息或會升至3.35%以上，按揭息率最終有機會升至4%至4.65%。

陳先生未有想到的是1年後正式申請按揭之時，利率可能升至4%，最低入息要求便會由月薪74,000港元，升至約90,000港元。

當然，H按設有封頂利率，就算1個月拆息升至3%以上，仍可限制在2.5%水平。惟若果拆息持續上升，銀行無法不上調最優惠利率（Prime Rate，P），最終實際封頂利率亦會上升。

再者，以上是假設銀行豁免首置客壓力測試，但假設屆時沒有銀行推行免壓測條款，而用上壓力測試前、後之供款與入息比率分別為50%及60%。以按息4%作估算，最低入息要求將升至約104,000港元，較當初估算高4成。

其實如果陳生不選用H按，定息按揭計劃亦是一項選擇。現時20年定息按揭利率為3.5%。假設1年後利率沒有改變，1,000萬港元住宅借9成按揭，連按揭保費最低入息要求為108,000港元，仍較H按計劃利率高，原因是定息按揭年期較短。

故此，如果準買家考慮以「建期」支付方式買樓花，需考慮1年或更長時間加息幅度，而不是以現時利率水平計算入息是否夠計。

有人或會問，坊間有沒有銀行可以預先申請長樓花按揭？其實如果要申請高成數按揭，必須收樓前3個月才可以申請。但如果按揭成數是6成或以下，則可預早申請，並以現時2.5%利率水平計算，鎖定壓力測試結果。

最後，如果發展商因種種原因延遲交樓，按揭申請便要押後；期間如果再加息，最低入息要求便會隨之增加，屆時不夠計的話，便需要準備較多首期、尋找擔保人幫忙或想辦法增加收入。

作者子非魚為星之谷首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭、移民顧問範疇。

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