【星之谷】物業估價遭「彈弓手」調低 轉按觸礁 業主3招維權
業主申請物業轉按，估價高低尤其關鍵，過低則很容易出事。很多時候，估價信息都是來自銀行，但「只供參考」，到正式估價報告發出時，或較一開始的數字為低，最終獲批按揭貸款少於預期。其實，為免估價出現「彈弓手」，導致出現預期落差，業主其實可以「維權」，甚至花些少錢「破財擋災」。
個案陳先生（化名）的轉按過程屬典型案例。9月時，他向多間銀行查詢其物業估價，有一間報價特別「標青」，相較其他高近100萬元。衡量過後，陳先生選擇到這間銀行申請按揭，並提交所需文件，按揭亦順利獲批。
陳先生於11月簽署按揭邀約函（offer letter），預計於12月轉按到新銀行。不過，在正式轉按前一刻，銀行通知物業估價有變動，只能估到當初9成，他一怒之下拒絕再幫襯該銀行，惟其他銀行估價亦不合心意，最終未能成功轉按，白忙一場。由於是銀行方面改動了邀約函的條款，客戶在簽署了邀約函後即使不取用貸款，亦不用繳付有關罰款。
拆解銀行「改估價」之謎
大家可能會疑惑，為何陳先生簽署了按揭邀約函後，銀行估價仍然可以更改？是不是搬龍門？其實銀行在審批按揭階段時，向估價行索取的物業估價屬「口頭估價」，除了會考慮到同一屋苑近期成交價，並根據座向、層數、景觀等因素進行調整。到客人簽署按揭邀約函後，銀行才會要求估價行測量師簽發正式物業估價報告（Property Valuation Report），估價並以此為準。
為甚麼銀行不一早取得正式物業估價報告，再給予客人確認？原來每份估價報告都是成本，如果銀行過早索取，而客人未有接受銀行的按揭貸款要約，便容易出現損失。
公道地說，銀行角色可謂相當被動——他們既要控制成本；但將估價工作交予專業估價行處理後，最終卻被「彈弓手」改價，因而失掉生意，其實亦相當無奈。
過往估價「彈弓手」亦時有發生，按筆者經驗，主要原因有二：首先是估價行資料有誤，例如計錯單位面積或計少部份屬於樓契內土地，都會影響估值；其次是市況出現大幅變動，導致物業估價短期出現較大變化。
向銀行「維權」 要有充份理據
當然，如果按揭申請人對估價感到不滿，可以向銀行「維權」，但需要有充份理據。過往曾有單位成交價嚴重低水，影響了同一屋苑其他單位的估價。該屋苑業主遂通過查冊，查出該成交價嚴重低水的交易屬「近親轉讓」，而非正常市場交易，成功令估價行重新估價。
亦有業主曾經向估價行提供物業室內照片，顯示單位有豪華裝修及名貴傢俱，以合理化較高估價。但成功與否，須視乎不同估價行的估值方程式。
部份業主急需套現周轉，又或者是需要甩按揭保險或發展商二按，高估價就是他們的「救命稻草」，令他們避免抬錢轉按。
在這緊急關頭，業主要確保物業估價問題上不會生枝節，其實可以在「口頭估價」階段，要求銀行提供由估價行簽發的書面報告，鎖定估價。惟缺點是業主需要自行承擔數千元費用，相關費用亦無論如何不會退回。不過，既然破財可以擋災，業主有需要的話亦無謂慳。
上述情況只會出現在轉按，新買按揭不受影響。但業主亦應以此為鑑，日後有意轉按時，獲得高出市價一截的估價固然高興，但最終仍有機會出現「彈弓手」，所以必須為最壞情況做好準備。
作者子非魚為星之谷首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭、移民顧問範疇。
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