香港樓奴如何煉成? 一切由霍英東說起……

撰文:李彤
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若要以「瘋狂」形容香港樓市,相信反對的人寥寥無幾。港人為片瓦遮頭花光一生積蓄,甚至有海外調查指,港人要不吃不喝19年,方可買到安身之所。
要拆解「我為樓狂」之謎,必先從超過半世紀的房屋發展史說起,《香港01》將一連兩日淺談香港樓市走向瘋狂之路。

50、60年代的港島西半山至山頂的住宅,多為洋人居住,而沿海則是4至5層高的低密度樓宇。(Getty Images)

談香港樓市,或許不得不由戰後五十年代說起。當時港人毫無買樓觀念,直至出現樓宇「分拆出售」、「分期付款」的出現,小市民只需付出樓價的一半、甚至一成金額,便可晉身業主階級,擁有自己物業,切合中國人置業安居的傳統觀念,才令港人衍生「買磚頭保值」的概念。

戰後初期,數以萬計的人扶老攜幼由內地移居香港,令香港人口急速膨脹,幾年間人口便由50萬,暴增至逾220萬,帶來嚴重住屋短缺問題。

然而,當時社會以工人階級佔多,一般基層市民的收入僅百餘元,大都是租樓住或居於寮屋、徙置區等。雖然居住環境惡劣,但市民普遍無買樓概念。當時的樓宇買賣並不普及,交易往往是按照一張地契、以一整幢樓、或一個地段作為單位,一幢5層高的樓房索價十數萬元,故只是少數有錢人的「玩意」,由地產商或大家族活躍參與。

在80年代中期大型屋苑出現之前,香港的住宅是以寮屋、單幢樓及唐樓為主。(Getty Images)

吳多泰首創「分層出售」

面對龐大的住屋需求,樓價又非平民百姓可負擔,據學者馮邦彥的著作《香港地產業百年》指,當時新興華資地產商之一、鴻星營造有限公司老闆吳多泰,於1947年破天荒首創「分層出售」的賣樓制度,即分層業主共佔地權,並有樓契說明各業主之權益。

當時,吳多泰在獲得律師及田土廳的認可下,推出首個分層出售項目、即位於尖沙咀山林道46至48號的兩幢5層高樓宇,每層三房兩廳設計,因拆細後入場門檻降低,反應大好,10伙單位數日內沽清,成為一時佳話。

然而,即使將物業拆成分層出售,每個單位約1,000平方呎,仍要索價2萬元,對一般月入只百多元的打工仔而言,置業夢依然遙不可及。有關情況,直至曾任政協副主席、已去世的愛國商人霍英東於1954年,推出「分期付款」及「賣樓花」的銷售策略,為地產市場帶來翻天覆地的改變。

本港樓市發展時間表
時間 事件
1947年

發展商吳多泰首創「分層出售」的賣樓制度

1954年

商人霍英東於推出「分期付款」及、「樓書」及「賣樓花」等銷售策略

1965年

明德銀號因向房地產市場過度借貸,數度擠提繼而倒閉

1967年

六七暴動,不少外資撤走,恐慌性拋售物業,房地產市場大跌

1968年

本港首個大型屋苑美孚新邨落成,此前香港住宅多為單幢樓或唐樓

1973年

香港股災、房地產市場蕭條、經濟衰退

1976年

經濟轉好,銀行紛成立信貸部門及法律部門處理樓按,樓按步入規模化

1977年

樓市飛升,付樓價5%至10%首期已可買樓,炒樓風氣漸盛,樓按利率以倍數增長

1982年

全球經濟衰退,樓價大跌逾四成,業主要儲錢賣樓(因樓價跌至低過按揭金額)

1985年 樓市再度熾熱,樓價回升兩至三成,市民通宵排隊買樓
1991年

樓市熾熱,炒家當道,政府以「港七條」等壓樓市,包括調低按揭比率上限至七成等手段壓抑樓價

1993年

發展商破政府限制,透過財務公司提供二按,讓市民可借足九成半買樓

1997年

董建華推出八萬五建屋宏圖、樓市泡沫爆破;翌年亞洲金融危機,樓價較高峰位大跌三成

2003年

沙士,樓價累跌逾六成,負資產按揭個案逾十萬宗,涉額逾1650億

 

賣樓花創先河 人人蜂湧買樓

當時,霍英東為油麻地公眾四方街一個分層出售的新樓盤,製作了本港第一份的售樓說明書,詳述建築材料、地圖及訂價等,又引入分期付款方法,即買家可以樓價的五成作為首期訂金,於交樓前分期付清餘下五成款項,即買家只需付一萬元,便可晉身成業主。

當時發展商在收取訂金後,才動工建樓,亦即是賣「樓花」,這些「創先河」的銷售安排,令當時市場中人嘖嘖稱奇,並吸引業界爭相仿傚,結果造就人人蜂湧爭買樓的盛況。

商人霍英東於半個世紀前,引入分期付款及樓花賣樓方法,獲不少發展商爭相仿傚。(圖片來源:路透社)

付樓價一半即變業主階級

從事按揭行業數十年的中原財務董事總經理梁理中表示,分期付款即是現在的按揭、又稱樓宇借貸(mortgage)或業權抵押,於美國及英國一直存在,直至霍英東引入才廣為港人認識。

他指,樓宇按揭借貸原先多由私人借貸公司承造,及至60年代初,銀行見樓按生意蓬勃,索性將之納入業務範圍,逐步發展至一個標準化的程序。

面對樓市經歷幾次大起大跌,既有外資機構加入按揭市場圖分一杯羹,亦有個別小型銀號曾因過度的房地產借貸而倒閉,但不久又再反彈;及後首期比例逐步降至樓價一至三成,還款年期亦由起初1至3年內,逐步延長至7年或更多,並愈來愈寬鬆。

師奶持40萬現金買黃埔花園

在80、90年代,銀行已普遍提供九成按揭,香港業主會會長佘慶雲憶述,80年代中期黃埔花園開售首期只需數萬元,但驚見有師奶公屋租客竟手持一個裝有40萬元現金的買菜藤籃,「full pay」買入單位。該屋苑最細的單位在1997年,亦已升至200萬、300萬元,翻上3、4倍。

香港樓市,出現一個「有升無跌」的黃金神話,全民皆為樓狂。

即使90年代初政府曾就過度熾熱的樓市,收緊銀行按揭至七成,打擊炒風,但及後發展商又在銀行七成一按的基礎上,再提供兩成二按,讓一般市民可借盡九成、甚至九成半,不少人採高成數按揭「揸住幾層樓」,樓市步步升溫,直至1997年樓市泡沫始爆破。