【01觀點】婚姻未必是愛情的墳墓　但成了房策討論的陷阱

王于漸教授帶領其研究團隊為團結香港基金撰寫了第三份關於香港土地及房屋政策的研究報告，並於日前發表。在過去，王教授已多次指離婚與再婚是導致房屋需求飆升的一大因素；是次報告只不過是把相同的論述套路應用到公共租住房屋之上，並進一步指斥政府制訂的分配準則有利夫婦盡快上樓，卻對首婚與再婚的申請者不加辨識，製造出鼓勵住戶離婚與再婚的誘因，加劇房屋供需失衡。報告認為解決之道在於推出「補貼置業計劃」，讓公共房屋住戶有機會享有業權，以消減離婚的念頭。

可是，一位高呼「市場萬歲」的學者，又有甚麼理由只顧「矯正」房屋市場，而犧牲婚姻市場的「效率」呢？按常理，市場原教旨主義者應該做的是降低離婚成本，讓婚姻生活不如意者有機會作更好的選擇，而不是以物業資產把「錯配」的夫妻綁死。無錯，家庭破裂有不良的社會後果，但市場原教旨主義者不是認為個體追逐私利終究會提升社會福祉嗎？王教授既以「釋放價值」為至高目標，要自由市場教條委就「莫教人分妻」的價值觀，無疑是一件極端矛盾的事。

王教授之所以如此關心香港市民的婚姻，乃出於實際論述需要。由始至終，王教授一直把房屋市場當成一個普通商品市場，而這個市場就如「有效市場假說」 (Efficient Market Hypothesis) 描繪般具有效率，永遠充分反映所有可得的資訊，樓價不會持續地偏離基本面，繼而推論政府的參與和干預多餘。為了使整個論述得以成立，他必須在解釋樓價持續高走的同時證明沒有資產泡沫形成。為此他編造出一個神話：離婚率的急升帶動「家庭住戶」數目的增長，衍生的實際物業需求超出了政府預計，導致本地樓價瘋狂上升。

可是，這個神話首先就經不起事實考驗。在回歸之後，離婚率明明高於90年代初期，離婚宗數節節上升，樓價卻一沉不起，至2003年蒸發了七成左右。對於這個長達六年的樓市下行周期，相信諾貝爾經濟學獎得主也得認真看待，不敢以「異常觀察值」一類的術語含混過關。

物業價格大起大落、集體追漲殺跌的現象，印證香港樓市本身並非「有效市場」。參與者在社會氛圍的感染下採取的一致行動，主導著物業價格資產變動的方向，順勢而為往往較對抗潮流更有利可圖。於是，市場關注的是並非與物業相關的真實資訊，而是聚焦於預測其他參與者的想法。在這種情況下，期望市場如「有效市場假說」般反映所有可得的資訊，透過自我修正、自我約束促使價格趨於均衡，實屬一廂情願。市場機制倒是更有可能放大貪婪和不理性行為的影響，導致價格嚴重扭曲，與基本面漸行漸遠。

釐清樓市運作背離「有效市場假說」的事實，對大眾掌握團結香港基金房屋倡儀的本質相當關鍵。這個事實根本不會因為政府退出市場而改變，縱使王教授的研究團隊列舉再豐富的「實證」 、進行再精密的計算，也不可能扭曲作直。「補貼置業計劃」乃至推動公共房屋私有化的主張，實際上只不過是放任市場繼續扭曲，而且把更多市民誘進一個無效市場，要他們在追漲殺跌的驚濤駭浪中求存。

必須承認，過去香港樓市上升的年數表面上比下跌的多。王教授的研究團隊因而反覆強調，自置居所始終可以讓市民享受物業升值帶來的財富，達致「以房養老」。問題是，這種升勢乃群聚行為的產物，把長時間維持的錯誤價格當成必然，作為房屋和安老政策的基礎，是一件非常不智和不負責任的事。他們或許會祭出第一份研究報告的論據指，縱然市況逆轉，至少那些通過「補貼置業計劃」的市民不太可能變成負資產。但樓價暴跌會令那些業主的資產大縮水，如何從大幅貶值的「浮財」獲取足夠資源應付退休後的開支，他們沒有提供保證。

因此，王教授的研究團隊沒有具說服力的理由強推所謂的「市場主導」房屋政策，更不應該為此一而再、再而三去貶低公共房屋的存在價值。一味強調公共房屋可能被濫用的途徑，甚至將之刻畫成家庭破裂和跨代貧窮的根源，立竿見影的效果是為公共房屋租戶貼上浪費社會資源和麻煩製造者的標籤，在民間製造「有產者」與「無產者」的對立，無異於借幫助弱勢之名向弱勢抽刀。

香港基層真正需要的不是一個在無效市場上置業的機會，而是以合理成本獲取安身之所的渠道，好讓他們全心全意地為香港發展作出貢獻。回顧歷史，公共房屋一直恰如其分地發揮著這個作用。由歌神許冠傑到牛下女車神李慧詩，都證明了公共屋邨是一個孕育希望的地方。