三孩政策實施　中原建業迎黃金10年　未來1年睇呢個價位｜聶振邦

時代天使（6699）於上周四（3日) 開始招股，令同週上市的新股亦受市場關注，配合上周一（5月31日）內地發佈關乎人口結構轉變的「三孩政策」消息，筆者認為投資者也應開始對內房板塊作出部署。在長線方面，人口紅利刺激下，預期房地產開發市場再破頂，吸引大量資金重投這賽道。

與此同時，代建市場亦有望進一步擴大其市場規模，其中在上周一上市的中原建業（9982）正是代建行業龍頭企業，政策令其將迎來黃金十年的發展。公司上市首日遇上跌市，加上早前大型新股的表現未如預期，遂令這隻以「分拆+公開發售」的中原建業股價受壓。

迎向千億代建市場

根據中國指數研究院發佈的《中國房地產代建行業發展藍皮書》披露，自2010至2020年，中國房地產代建市場簽約項目數量及建築面積的複合年增長率均超過24%。在2021至2025年，中指院預計中國代建市場於新訂約總建築面積方面仍將以23.5%的複合年增長率繼續高速擴展，2025年市場的新訂約總建築面積估計達到2.3億平方米；屆時國內代建市場容量亦預期將達2.2至2.5億平方米。

在中性假設下，代建市場規模的滲透率將達到14.9%，代建項目銷售額將超過2萬億元，代建合同收入近千億。然而，截至2020年底，主要代建公司的收入僅達 110億元。其中，前五大代建企業的市場份額 (按新簽合約建築面積計) 為59.4%。

於河南省一支獨秀

數據反映中國代建行業的巨大發展潛力，行業頭部企業的前景絕對可以看高一線。作為代建行業龍頭的中原建業，是建業地產（0832）旗下第四家上市公司，在行業前景利好和「建業」品牌支持下，在河南省的代建市場中一支獨秀。根據中指研究院的資料，2020年公司在河南省的新增合約建築面積達770萬平方米、為項目擁有人出售的總建築面積達到550萬平方米且合約銷售金額達331億元，三項指標均於河南省排名第一。此外，公司利用自身完善的平台，成功複製行之有效的業務模式進行業務擴展。

具備多項發展優勢

在未來三孩政策持續落實下，人口增量或提速，對當地住宅升級的剛需可望進一步擴大。中原建業於該省位處代建市場領導地位，實力雄厚，且以第三方外拓為主。隨著該省的房地產開發市場空間不斷擴大，加上市場的新參與者受有利政策刺激，料加大資本投入，令代建市場規模加速擴大。

換言之，綜合實力強大的中原建業在河南省代建市場的龍頭地位可望更進一步鞏固。除了河南省，公司近年積極擴大省外的延伸發展。憑藉「建業」品牌賦能，結合其輕資產的代建營運模式，以及豐富營銷資源，中原建業正持續加速省外業務擴張，從而發揮更大的規模效應，提升盈利能力。

招股書顯示公司往績穩健增長，2017至2020年總合約銷售金額複合年增長率達71.5%；於2020年其在管項目的已售建築總面積約570萬平方米，兩者在國內代建行業中均排名第一。營收方面，2018至2020三個財政年度的收入分別為6.76億、10.29億及11.52億元 （人民幣‧同下），實現快速增長。

同時，公司的2020年純利超過6.81億元，每股盈利折合為0.2737港元，以上周五收報2.77元計算市盈率僅約10倍，今年的預測市盈率更可望低於7倍，較同業約19倍的預測市盈率呈大幅折讓，反映現屬適合中長線投資進場時機。一年目標價看3.80至4.00元；但鑑於近期恆指表現波動，買入價下跌20%可考慮止蝕離場。

【財經專欄】聶振邦（聶Sir）．新股聶人｜華盛證券分析師

筆者確認本人及其有聯繫者均沒有出現以下兩種情況，其一是在執筆前三十天內曾交易上述分析股票；其二在文章發出後三個營業日內交易上述的股票。此外，筆者現時也並未持有上述股份。

以上純屬個人研究分享，並不代表任何第三方機構立場，亦非任何投資建議或勸誘。讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出投資決定。