【星之谷】取消交易再買第二層樓 勢墮「百萬印花稅陷阱」
柏傲莊III部分座數意外延遲交樓，發展商罕有向買家提供賠償。部分人選擇取消交易賺取賠償走人，再物色市場上其他單位。不過要留意，在早年一宗法庭案例下，這個操作有機會墮入損失逾百萬元的印花稅陷阱。
據筆者了解，目前發展商的代表律師樓仍未完成取消交易的合約，只是書面同意取消。由於取消交易手續尚未完成，這刻買家仍算持有一項物業，不屬於首次置業人士，再買其他單位便需要繳付15%從價印花稅。
假如柏傲莊取消交易手續在一年內完成，新買的另一層物業理論上可以申請退還15%從價印花稅，但伏位在於——根據2017年一宗案例（案件編號：HCAL 165/2017），稅局原來未必一定退稅，買家隨時輸百萬元印花稅。
取消交易不屬轉讓 難獲退稅
簡單描述2017年案件。話說買家A原本買入堅尼地城一個逾400呎單位，一個月後改變主意，向同一個業主買入同一個屋苑更大的逾千呎單位，並取消原先交易。
由於當時該逾400呎單位買賣合約尚未正式取消，因此買入逾千呎單位時需要繳付15%從價印花稅（約300多萬港元）。待原本逾400呎單位取消交易完成後，買家A向稅局申請退回逾千呎單位涉及的從價印花稅差價（約150萬港元），但遭到駁回。
買家A遂就稅局有關裁決進行司法覆核，最終高等法院判稅局勝訴，原因是《印花稅條例》退稅條文定義中，原本該逾400呎單位需要是「售賣轉易契」——即需要是「已轉讓」或「歸屬他人」——才可以進行退稅，「取消尚未完成的交易」不符合退稅條件。
柏傲莊事件 或重蹈覆轍
套用在今次柏傲莊III事件上，若發展商尚未完成正式取消交易協議（Cancellation Agreement），而有關買家即時買另一層樓，並繳付15%從價印花稅，就算之後柏傲莊III正式取消交易，但該單位不屬「售賣轉易契」情況下，稅局未必會作出退稅。
舉例，假設買家在未完成柏傲莊III取消交易手續前，即買入另一層價值1,000萬港元物業，從價印花稅為150萬港元；而原本買家僅需要繳付首置客第二基準稅率（3.75%，即37.5萬港元）。如果退稅失敗，潛在損失高達112.5萬港元（150萬港元減37.5萬港元）。
待手續正式完成 買樓減風險
當然，最終退稅與否，稅局有最終決定權。那麼何時買入另一層樓更有保障？筆者認為，待發展商完成正式取消交易協議，律師樓便可以啟動程序，待買家簽署後即回復首置身份，再買另一層物業時便毋須繳付15%從價印花稅，亦沒有退稅風險。
作者子非魚為星之谷首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭、移民顧問範疇。
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