星之谷｜按揭批核現漏洞 入息不足可連供兩層樓 或涉違法風險
香港住宅按揭批核，無論是每月供款與入息比率（Debt Servicing Ratio, DSR）或壓力測試要求，都比外國嚴謹得多。正因如此，能夠在香港買樓的人士，入息或多或少都有一定水平，這個也許能夠解釋為甚麼香港樓價至今仍然堅挺。
不過，批核標準嚴謹不代表沒有漏洞。話說陳氏夫婦（化名）持有自住物業，當中陳生是家庭入息支柱，陳太則是一名初級文員，兩人居所由陳生負責供按揭，物業亦是他名下。
兩夫婦近年儲到第二筆首期，計劃選購第二層樓作收租用途。由於陳生名下的物業仍在供款中，因此要以陳太「首置客」的身份申請。然而，正如之前所述，陳太只是初級文員，本身入息不高，難憑一人之力買樓；就算陳生做擔保人，其個人入息不符合兩層樓的壓力測試。
夫婦發現按揭灰色地帶
這時候，陳生發現按揭的一個灰色地帶位。原來把第一層樓「轉名」給妻子後，自己再買第二層樓時，第一層樓的供款已經不用計算在他的供款與入息比率（DSR），因此他只需要考慮現時入息是否足以供第二層樓，並且申請按揭。
一般情況而言，第一層樓「轉名」後，陳太需要重新申請按揭，然而她的入息這麼低，又如何能夠成功申請？陳生發現第一層樓作內部轉讓後，原來無須正式成交，陳太就不需要為第一層樓重新申請按揭。
陳生及後再發現，原來內部轉讓成交期可不斷延長，理論上沒有一個法定期限；直至買第二層樓申請按揭時，把轉讓合約給銀行查閱，技術上便無須負擔第一層物業涉及的供款與入息比率。
利用批核漏洞或有違法風險
陳生向筆者滿心歡喜介紹這個「大發現」，詢問應否利用這個漏洞申請第二層樓的按揭。筆者即時警告他這項操作或違法，假若兩夫婦從來沒有「轉名」打算，當初簽署的內部轉讓臨約或觸犯「虛假文書」條例，以騙取銀行為第二層樓提供貸款。
退一萬步，就算這個漏洞是合法，「轉名」一日未正式成交，第一層樓也不能放賣。
而且，假若第二層樓申請高成數按揭的話，按證公司仍會把關，原因是內部轉讓仍未成交，第一層樓每月供款仍需計算在供款與入息比率及有關壓力測試。而且，申請高成數按揭前提是物業需要是自住用途，按證公司會質疑為何兩夫婦需要兩層樓自住，會要求提供合理解釋。
最後，陳生亦聽取筆者意見，沒有採取這種「踩界」方式，轉而尋求其他方法籌措足夠資金買第二層樓。
作者子非魚為星之谷首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭、移民顧問範疇。
*投資涉及風險
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