星之谷｜鄰居甩名交易 拖累同屋苑估值 「受害」業主兩招拆解
市場上現時不少「甩名」交易是近親轉讓業權，以騰出「首置人頭」再買第二層樓，而這些交易作價通常遠低於市價，以節省印花稅。但問題是這些操作拖累同一幢物業或單位估價，影響不少想轉按套現的業主，究竟有甚麼方法可以解決？
所謂「甩名」，很多時候是丈夫將聯名物業一半業權「賣」給妻子，回復首置人士身份買第二層樓，避免繳付15%辣稅，期間不會牽涉實際金錢來往，但須有交易價格以釐定印花稅，很多時候雙方都會定得較低，以起慳稅之效。
不過「甩名」交易也是正式交易，相關紀錄會紀錄於土地註冊處，直接影響大廈其他單位估值。如果這些大廈本身成交疏落，對於估值影響更甚，尤其是同層單位。
估價偏低影響套現
近期筆者有位朋友Simon（化名）打算將物業轉按套現作投資用途，奈何銀行對其單位估價偏低，估計最終可融得資金不多。他遂向銀行查詢估價偏低原因，原來他所在的大廈最近錄得一宗成交，成交價遠低於市價，最終影響銀行對其他單位估價。
筆者幫Simon進行查冊，發現該所謂成交其實是聯名物業「甩名」，故此成交價不能反映真實市場價格。如果遇到這種情況，業主想盡量提高估價轉按套現，有以下兩個方法可以嘗試：
方法一：告知估價行查冊結果
首先，有關成交是否「甩名」不難判斷，只要單位買方同時也是賣方其中一位業主，則很大機會是「甩名」。當確認事實後，Simon可以透過銀行前線職員，要求向有關測量師行（俗稱估價行）提供土地查冊結果，說明該成交是「甩名」交易，成交價不能反映市況。
主動向估價行提供查冊報告後，Simon可向銀行表示若估價合理將申請轉按，而不是純粹「運吉」，很多時候銀行會願意代表客戶為物業爭取更好估價。
「甩名」交易容易辨識，但如果交易是「轉名」——即例如丈夫將100%業權轉給妻子，由於買賣雙方都不同名字，而交易不會列明雙方關係，則較難判斷有關成交是否近親轉讓。
方法二：出售1%業權予家人
透過「加名」方式，例如Simon把物業1%業權轉名給配偶或其他家人，雙方簽署臨約，便能到銀行以雙方在臨約上設定的價格重新申請按揭，順便套現。
假設樓價是600萬港元，1%業權價值6萬港元，印花稅為100港元。不過，假如轉名時定下的交易價格遠高於市價，銀行未必一定以交易價計算貸款額，這個必須要留神，亦要多向幾間銀行作出查詢。
以「加名」方式轉讓1%業權其實也有好處，就是Simon妻子也是業權擁有人之一，可以防止丈夫單方面賣樓或轉按套現，對方行動前會更加深思熟慮。
不過此方法亦有一定壞處，例如新交易的1%業權將受到3年額外印花稅之限；如太太本人有另一宗按揭，加名物業亦要因而減少一成按揭成數；太太加入成為業主後，這個單位的按揭亦會紀錄在他的環聯信貸紀錄(TU)上，影響她將來申請其他按揭的成數及壓力測試等。
作者子非魚為星之谷首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭、移民顧問範疇。
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