人去樓空｜美國迎WFH時代　 紐約市光輝不再？

工作日的早上繁忙時間，站在紐約時代廣場的地鐵站內，你會明顯感受到疫情下這個美國大都會的變化。每隔幾分鐘抵達月台的地鐵內只載了以往一半的乘客，過去熙熙攘攘的上班族穿過迷宮般的月台通道和樓梯，如今變得空蕩蕩。
地表之上是紐約市最繁華、最忙碌，且最具代表性的街區。疫情以前，這個僅佔紐約市面積0.1%的街區貢獻了整座城市經濟產出的15%，如今，巨大的廣告牌、電子熒幕猶在，遊客數量也有了顯著恢復，但20%的店鋪仍未恢復營業——他們當中許多依靠着周圍20來座寫字樓內的上班族的消費營收，惟隨着越來越多上班族告別辦公室、擁抱在家辦公的大潮，紐約似乎無法恢復以往的生機。像紐約一樣的美國大城市，未來樣貌會否發生永久性的變化？
此為「人去樓空」系列報道之一

隨着疫情進入第三年，最初因封控措施而被迫居家辦公的上班族漸漸適應這一工作模式，以至於在紐約乃至全美上下引起工作文化的轉變。據 Kastle Systems 的最新數據，在全美最大的10個城市CBD中，員工往返辦公室的次數約為疫情前水平的27%。

以紐約為總部的四大國際會計師事務所之一羅兵咸永道（PwC）已經對4萬名美國員工宣佈，他們未來可以永久性遠程工作；上萬名員工的保險公司TIAA則允許其紐約員工移居到其他城市、並向其全國各地的辦事處報到；作為全市最大的僱主、居家辦公制度的長期反對者，摩根大通（JPMorgan Chase）行政總裁戴蒙（Jamie Dimon）今年4月也最終退讓，宣佈其27萬員工中將有約一半採取遠程或混合辦公制。

美國皮尤研究中心（Pew Research Center）調查顯示，完全或者大多數時間不在辦公室工作的美國上班族中，出於個人選擇的人數從2020年10月的36%增長到今年1月的61%，受辦公地點關閉限制的比例則在同時期從64%降至38%。

而在全國所有城市中，紐約是受這一轉變影響最大的。史丹福大學經濟學家Nicholas Bloom研究指出，紐約市的上班族計劃將他們花在辦公室的日數減少一半，為三藩市以外的所有城市中最多的。其研究團隊估計，紐約市中心的消費者支出受到的打擊最大，尤其是曼哈頓，較疫情前相比下跌13%；其他美國主要城市的CBD則減少約5至10%。紐約市市長亞當斯（Eric Adams）對此十分憂慮，對紐約市民大呼：「你們不能整天穿着睡衣待在家裏！」

衝擊白領、藍領　還令城市收入銳減

考慮到紐約市經濟、財政對這些上班族的依賴，亞當斯很難不憂心忡忡。

私人房地產諮詢公司Cushman & Wakefield的統計顯示，曼哈頓區寫字樓的空置率達到16%，加上轉租空置率為21%，超過上世紀90年代的經濟衰退期、達到近30多年來的最高；另一分析公司CoStar數據則顯示，紐約市全市的空置辦公空間面積從去年第二季度至今年6月1日一直維持在1.2至1.3億平方呎。

這些因上班族撤離而大量空置的寫字樓市值大跌，進而使房產稅收大減。根據紐約州審計長辦公室去年的一份報告，這場疫情從該市的辦公樓中抹去了超過280億美元（約2,198億港元）的價值，這給房產稅佔全市財政收入一半的紐約市帶來的打擊可想而知。

不僅如此，由於白領的離場，寫字樓周邊的Starbucks、Pret A Manger等食肆，以至Duane Reade藥房變得門可羅雀，平時車水馬龍的零售商舖、酒吧甚至忙碌的洗衣店等都沒了生意，不少更關門大吉，嚴重影響這些構成CBD經濟的廣泛生態系統。

不僅如此，與疫情期間的許多其他影響一樣，CBD的衰落將大大影響低薪的勞動階層及部份技術人員。研究市中心的專家Paul Levy估計，CBD每佔用50萬平方呎的辦公空間，就會為18名清潔人員、12名保安和5名建築工程師創造就業機會。其中，少數族裔、移民人口，將會首當其衝受到影響。

投資管理公司資本集團（Capital Group）的經濟學家Jared Franz表示：「自從遙距工作一年半以來，我都是在住所附近買咖啡，而非在過往經常光顧的市中心咖啡店。就我個人而言，這個改變的影響微乎其微，但如果美國四分一的工作人口每週有一至兩天都改變購買咖啡的地點，便會對經濟、金融市場以至大城市的未來造成深遠的影響。」

來自斯坦福、芝加哥等大學的經濟學家預測，隨着越來越多公司進入混合工作的長期階段，預計紐約市辦公室工作人員每年在辦公室附近的支出將從疫情前約13,700美元（約11萬港元）減少至6730美元（約5萬港元），降幅在美國所有大城市中最大。

紐約顯然不是唯一受到衝擊的城市。在三藩市，近五分一的辦公樓可供出租；芝加哥的辦公樓空置率在今年3月同樣達到21%，為歷史新高；西雅圖、波士頓、洛杉磯、費城.....這些曾經美國最搶手的寫字樓市場都在面臨蕭條，每朝人頭攢動的寫字樓大堂霎時間人跡罕至，被放上招租網站的寫字樓廣告則越來越多。

在今年6月發佈的一篇論文中，來自紐約大學和哥倫比亞大學研究人員指出，未來十年內即便更多白領最終回到辦公室，全美的寫字樓價值可能依然比2019年低28%以上。

美國以外，倫敦市、東京的丸之內和巴黎的拉德芳斯（La Défense）等主要中心商務區也在見證白領的流失、寫字樓市場的下滑。據安永公司（Ernst & Young）2020年的報告指，以他們為代表的全球21個最大的商業區容納了450萬勞動力和財富全球500強公司總部的五分之一，正是這些高度密集的商務區受到了最大的衝擊。

「大城市絕不會消失...」

這一大潮會否永久的改變全美各地大城市的未來呢？

相比市場慘澹的寫字樓，疫情期間人們對於更寬敞、更舒適的住宅的熱情被點燃，促進了住房市場的繁榮，電商的蓬勃發展突然使得各大城市的電商倉庫和「最後一英里」配送中心陷入嚴重短缺，就連一度嚴重虧損的酒店也在疫情後期逐步恢復生機。在所有商業房產中表現最差的寫字樓則正在被這些房產所取代，尤其是那些市值跌幅最大、本來已經瀕臨淘汰邊緣的老舊寫字樓。

因此有意見認為，上述的CBD衰落並不意味着以其為中心的市中心社區的消亡。這是因為它們的地理位置實在太好、太中心、太密集，且基礎設施和建築物太多，無法長時間保持真空或半真空的狀態。而從歷史上來看，以中心商業區為首的城市社區是最具適應性和彈性的有機體，故相關趨勢很可能是加速CBD的轉型，或許由一個匯聚管理、法律、金融專業人才的地方，演變成創新和創造力的中心。

據最近的一項調查指出，計劃遠程辦公的人中有22%表示他們會在家以外的地方工作，其中大多計劃在共享辦公空間、咖啡店、餐廳或戶外公共場所工作，所有這些場所在CBD可謂俯拾皆是。

是故，一些更新、設施更完善的寫字樓對那些想要吸引員工回到辦公室的企業仍然有吸引力，他們在公司內設置健身房、瑜伽或冥想的空間、開放協作區域，甚至是可以接觸新鮮空氣、陽光和綠植的露天平台。寫字樓的業主、開發商也在想辦法讓寫字樓及其周邊區域更加多元化，引進不完全針對白領的創意餐飲、文化場地，開放給公眾。在芝加哥，曾經全球最高的大廈在新業主接手後，被改造成一個「擁抱那個市中心的社區」，向居民與路人敞開大門。

然而，為數不少的一批白領已經踏上了「隨地上班族」（anywhere worker）的「不歸路」。比起擁擠的一線城市，他們寧願退居二線來換取更多的生活空間和更低的成本。

從2020年4月到2021年7月，洛杉磯、紐約和芝加哥成為全美同一時間段內人口下跌最多的城市，與此同時，鳳凰城、丹佛等二線城市卻出現顯著的人口遷入趨勢。新一輪逆城市化潮流正拉開帷幕。

Franz認為，如果這一趨勢持續下去，可能導致第二次世界大戰以後美國勞動力模式的最大轉變：「我認為大城市絕對不會消失；不過，芝加哥、洛杉磯、紐約和三藩市等城市中心的人口密度確實已經見頂。在眾多上班族不再每日前往辦公室的情況下，這些城市需要適應新的格局。」

CBD未來的發展可能仍言之尚早，惟不少人相信大城市具有韌性，長期以來皆可從困境中復甦。正如未來工作專家Dror Poleg在其《重新思考房地產》（Rethinking Real Estate）一書中所寫，它正在演變成一個與技術聯繫在一起的空間和服務網絡，「一個相互關聯的生態系統不僅可以跨越中央辦公室位置，還可以跨越家庭辦公室、聯合辦公空間、咖啡店和其他遠程工作的第三空間。」