房地產市場風險正在向社會風險和金融風險轉變｜安邦智庫
近期，在房地產市場持續向下，房企違約不斷的情況下，一些購房者由於購買了問題房企的「爛尾樓」遲遲不能復工而要求「斷供房貸」。據媒體報道，近期多地爛尾樓業主都發布聲明，要強制停止償還貸款，直至相關項目完全復工為止，涉及城市包括河南省的鄭州、商丘、新鄉、南陽、周口，以及山西、江蘇、江西、湖南、湖北、廣西、陜西等多省份內的城市。開發商涉及恒大、新力、綠地、融創、康橋、鑫苑、藍光、正商、美好置業等。《證券時報》的文章稱，如果這股風潮蔓延開來，有可能對樓市造成負面衝擊，對樓盤銷售更為不利，也不利於金融系統穩定。
拋開法律層面業主斷供是否合法的問題，以及資金監管、房企責任等問題，就目前房地產行業涉及的房企、銀行、供應商、購房者等不同參與者而言，大量房企違約導致項目「爛尾」，購房者是最大的受害者。房企本身、金融機構實際上都把各種風險通過房屋銷售轉嫁到最終的購房者身上。所購房產遲遲不能交付，不僅不能入住，還要承擔還貸的義務，而已經出現債務問題的房企更無從賠付其損失，所購房產也無法形成實物資產，不得不承擔巨額損失。而各地不斷出現的業主威脅「斷供」，也從另一個方面預示著房地產市場的問題，房企違約的問題，已經不斷發酵，正在形成社會層面的沖擊。特別是在疫情沖擊之下，居民收入下降，更難以承擔相應的損失。越來越多的「爛尾房」業者提出「斷供」，不僅僅在於維權，更多是出於生活壓力之下的無奈舉措。
據廣發證券研究估計，目前違約房企停工面積平均佔比20%左右，違約房企佔行業總產能的比例約25%，估算行業停工面積約為行業施工面積97億平米的5%左右(較高估口徑)，總量約為5億平米。從潛在受影響的銀行資產看，據廣發證券統計，假如停工5億平米，按照1萬元（人民幣，下同）每平米資產價格測算，對應資產價值5萬億元，若都是已售項目、平均首付比例60%，則對應2萬億按揭貸款。購房者如果撐不住，金融機構更難以支撐，而作為始作俑者的房企本身早已「躺平」，這意味著最終需要社會層面承擔相應的損失和後果。
目前大量房地產項目出現「爛尾」，自然是一些房企資金鏈斷裂，出現違約導致停工所導致的後果。目前來看，這些爛尾項目基本涉及到恒大、融創等大型房企，也包括眾多中小型房企。一方面，這些問題房企違約後沒有資金推動在建項目完工，另一方面，銀行、地方政府都採取了相應措施加大其調劑資金的難度，更無從獲得新的融資。而目前出現違約的房企，很多處於「躺平」的態度，更多通過要求債權人債務重組來獲得「殘喘」，難有轉機重新實現恢復。即使一些問題房企不得不出售資產，但不僅過程冗長，資金難以到位，而且數量上也是杯水車薪，難以滿足償債需求，項目「復工」更多只是一些表面文章。
與此同時，即使在政策層面開始轉向，各地出台更多措施以穩房市、穩房價的情況下，房地產市場仍然無法擺脫整體向下的趨勢。從上半年的銷售、土地出讓以及房地產投資等數據來看，仍處於大幅下滑的態勢之中。同時，很多機構都警告，房企違約的情況會隨著償債高峰到來會持續。今年以來，實際上違約房企的名單仍然在不斷加長。國際評級機構穆迪近日指出，中國房企的違約事件將會繼續發生，房企過去追求高槓桿、高負債而埋下的「隱雷」仍未消化殆盡。穆迪認為，儘管各城樓市松綁政策正在產生正面效果，政府與銀行支持房地產市場恢復的政策導向日趨明朗，穆迪卻表示財力薄弱的開發商違約風險仍較高，年內將出現更多違約，有大量境外債務到期及流動性較弱的開發商的融資渠道依然緊張。
在這種情況下，如果任由問題房企違約導致的矛盾發酵，不僅不能改善房市走向，反而會對整體經濟、社會帶來更多負面的拖累。據高盛集團的經濟學家稱，國內房地產市場的痛苦預計將使中國今年的經濟增長受到1.4個百分點的影響，這僅比疫情防疫政策所造成的影響低0.2個百分點。安邦智庫（ANBOUND）合作學者盛松成表示，房地產開發投資增速放緩不但會對房地產業自身發展產生較大影響，還會進一步拖累經濟增長，成為中國下半年經濟恢復的重要障礙，需要及早應對。
就此而言，在這些問題房企問題難以「拯救」，市場出清成為必然趨勢的情況下，在政策上對於違約房企的處置問題需要及時予以推動，避免這些問題房企繼續影響市場，導致局勢的不斷惡化。安邦智庫的研究人員曾經指出，在問題房企出清之前，房地產市場的下行趨勢難以得到扭轉。其不僅影響到購房者，更對企業投資、居民消費，以及金融機構穩定都帶來不穩定因素，難以扭轉市場預期。只有那些高槓桿、周轉率較快的企業被淘汰、消失，行業發展才能走向良性發展道路，才能實現房地產行業的轉型，和整個市場趨勢的扭轉，從而樹立市場信心。
當然，推動房地產市場出清，定向「爆雷」，不可避免會對金融穩定和經濟穩定帶來傷害，這需要有極其細心而細緻的「精準調控」的過程。不過，從2019年以來，房地產市場違約不斷的現狀，已經有足夠的時間來幫助供貨商、金融機構採取必要的風控措施。在目前情況下，政府主導進行市場化的違約房企重組，不至於引起市場的恐慌和風險的蔓延。與之相反，對於問題房企處置久拖不決，不僅使購房者處境更為困難，也難以實現資產的有效盤活，反而使得眾多涉及者的利益不斷受損。
最終分析結論：
在宏觀和微觀環境發生巨大變化的情況下，國內房地產市場的風險正在向社會風險和金融風險轉變！然而，要防止風險蔓延，不是市場自發調整所能夠實現的，需要政策層面的介入，通過對違約房企「精準拆彈」，實現房地產市場問題企業的出清，才有可能真正緩解房地產市場的風險。
本文原載於安邦智庫7月13日的「每日金融」分析專欄。