【城規三部曲】新加坡組屋模式是出路?香港學者:置業非唯一選擇

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現時全港約有20.97萬人居於劏房,人均居住面積中位數僅56.5平方呎;公屋輪候時間創新高,截至2018年6月底,一般申請者的平均輪候時間為5.3年,比三月份時的5.1年更長,距離政府承諾的三年上樓目標愈來愈遠。種種數據均顯示香港房屋問題非常嚴峻,更有每況愈下之勢。

林鄭月娥上任特首後,多次稱房屋政策是施政的「重中之重」,上任初期更到新加坡市區重建局參觀。究竟新加坡組屋經驗對香港有什麼啟示?假如香港要學習新加坡,還欠缺什麼?

社會上不少人將居屋與新加坡組屋類比,但兩者有何異同?

香港房屋發展及建築研究資訊中心創辦人姚松炎曾指出,組屋是按國民需求而建,居屋則只是有限度地提供,反映組屋是權利,而居屋則只是福利,「香港人要符合資格,首先要夠窮,還要夠運。」

理念的不同,也體現在訂價機制上。新加坡組屋與國民可負擔能力掛鈎,意味即使私人市場住屋價格大幅飆升,組屋售價也不受影響;反觀香港,雖然林鄭月娥早前將居屋訂價由七折降至五二折,但始終未和市價脫鈎,市民能否上車,仍取決於市場價格的波幅。

姚松炎又曾表示,房屋是否公民權利可以討論,「但新加坡的例子告訴我們,如果可安頓好市民的房屋保障,他們就會有更多心力發展創新科技、企業、工業」,但香港人人只花精力來炒樓,成為近年落後新加坡的原因。

姚松炎指新加坡例子反映:只要令國民安居樂業,便能更好地發展其他產業。(盧翊銘攝)

鄒崇銘形容,新加坡鼓勵國民置業的模式僵化,未必適合香港。(吳鍾坤攝)

憂衝擊私樓市場 港難仿星洲模式

經常穿梭星港兩地的經濟學者曾淵滄曾撰文指出,香港若要參照新加坡模式,需要取捨,假如政府將公營房屋提高到八成至九成的比例,就需要靠消費稅或提高企業利得稅及個人薪俸稅,彌補地價收入;此外,一旦政府大建公營房屋,私樓價格會隨之下跌,私宅業主將首當其衝,所以仿效新加坡模式並不容易。

理工大學應用社會科學系講師鄒崇銘也質疑新加坡模式。他指新加坡鼓勵置業的模式僵化,未必適合香港。首先,香港未來面對就業零散化情況,「我可否確保未來二十至三十年都返同一份工?基本上除了公務員外,沒有這個情況。那我如何確保每月有錢供樓?」

其次,政府現時鼓勵港人到粵港澳大灣區、一帶一路地區發掘就業機會,「我可能在東莞、廣州、越南等地方住,為何我要拿着一層樓在香港?為何我不可以有一個彈性的居住選擇?」鄒崇銘說。

鄒崇銘認為,香港房屋問題癥結是「房屋商品化」,即政府將自住與投資需求混淆,強調交換價值多於使用價值。雖然林鄭月娥政策是以置業為主導,但其核心觀念是重建置業階梯、促進流轉,向市民建構「細屋換大屋」的想像,強調房屋投資的面向。他認為,這等同將房屋推向商品化。然而,若要保障居住權益,未來要減低商品化成分的房屋,此外,社會應該討論多元住屋選擇,例如以政策鼓勵出租屋盤出現,以及完善租賃市場機制保障租客住屋權政策,置業並非唯一的出路。

鄒崇銘認為,未來香港應減少推出商品化房屋,同時要討論多元的住屋出路。(余俊亮攝)

不過,要解決房屋問題,除了要具備良策外,還需一個具長遠目光、敢於打破既得利益格局及具執行力的政府。香港出生、移民新加坡26年的Jamie,對兩地政府處事手法有深刻體會,她指新加坡政府會深入了解居民需要,並通過明確時間表將政策落實;而香港政府的態度則比較消極,政策亦向地產商傾斜,以致炒風蔓延,「好多土地給私人發展商發展,當然他們要賺錢,可是他們起樓並不是滿足基層市民,而是鼓吹樓市炒賣。」

Jamie父親吳先生則認為,香港無論在願景及執行能力方面均不如新加坡,以填海為例,新加坡政府會於十年前便因應經濟發展、人口增長等趨勢開始建立土地儲備,反觀香港政府每每要等到危機來臨才想辦法解決問題,「政府不覺得需要急切解決(房屋問題)。」他又指出,香港政府沒有長遠規劃,只是「臨急抱佛腳」,「幾年前有本書講『地產霸權』,書展看到有《香港大崩壞》,這是很多人在講的東西,(但)政府不覺得需要急切解決。」

Jamie(左二)指新加坡政府處理問題的態度較務實,相反香港政府則比較消極,房策亦往往向地產商傾斜,難令基層市民安居樂業。(羅君豪攝)

針對現時香港的土地大辯論,吳先生批評港府欠缺承擔,將土地供應的責任推給市民大眾,自己卻沒有清晰的政策,「郊野公園碰不得,高爾夫球場又不收回,又不填海,又不收棕地,農地也不想想怎樣開發。」他認為港府應該要大刀闊斧,加強執行能力,如果現時施政猶豫不決的情況持續,「我們有生之年都不會回香港!」

土地供應專責小組牽頭的「土地大辯論」公眾諮詢進入尾聲,然而,各界討論大多集中於各執一詞的「如何覓地」,而非更加關鍵的「如何用地」,即對土地分配仍然缺乏規劃、對城市規劃仍然缺乏願景。《香港01》特此策劃「城規三部曲」系列深度報道,先後到訪新加坡、上海和深圳,探討當地城規建設經驗,冀為我們未來的城市面貌帶來一些想像和啟示。

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上文節錄自第124期《香港01》周報(2018年8月13日)《曾來香港取經 八成國民擁組屋 探尋新加坡房策成功之道》。

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