【香港再規劃】北環線發展蹉跎多年,沿線住屋誰來居住?

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2020年12月,行政長官會同行政會議批准政府邀請港鐵公司開展「北環線」工程的詳細規劃及設計,而在今年1至3月的賣地計劃招標預報裏,亦出現了古洞北新發展區首幅住宅用地的項目,其位置同樣也是鄰近「北環線」計劃古洞車站,象徵「北環線」鐵路及其沿線土地的發展蹉跎多年後終於正式揭開序幕。這條「北環線」是指本港即將興建來連接西鐵線錦上路站及東鐵線落馬洲支線的鐵路支線,其行進路線將會經過凹頭到新田之間的一片已建設土地、正在進行前期地盤平整和基礎設施工程的「古洞北新發展區」,以及由《發展新界北部地區初步可行性研究》提出的「新田/落馬洲發展樞紐」。

2020年《施政報告》裏,行政長官林鄭月娥指出「政府會加緊落實北環線鐵路項目,配合古洞北新發展區公營房屋入伙,以及帶動新田、牛潭尾及凹頭一帶的發展。政府至今在沿線附近物色到總面積約90公頃的房屋用地並陸續進行研究,當中包括新田/落馬洲樞紐,若落實北環線,這些土地可望帶來超過70,000個房屋單位」。日前發展局局長黃偉綸重提相關數字,並詳細解釋說:「其中30,000多個來自新田/落馬洲樞紐,10,000多個來自牛潭尾站附近的棕地,其餘在凹頭站附近一帶棕地……香港現時一年的房屋需求約43,000個單位,70,000個單位大約是我們20個月的需求,而當中會以70:30公私營房屋比例作為規劃目標。」

鐵路工程延誤廿載

其實自回歸後不久,有關發展「北環線」鐵路的研究就一直在進行。不過,正如「沙中線」、「北港島線」等其他幾條同樣在《鐵路發展策略2000》提出的路線,「北環線」未能夠如期完工,甚至連實際動工或者具體規劃都沒有開始。及後《鐵路發展策略2014》正式出爐時,「北環線」及古洞站落實時間進一步推遲到2018至2023年,相關成本估算亦大幅增至230億元。根據去年運輸及房屋局、路政署向立法會交通事務委員會提交的文件,「北環線」工程現在又打算分兩期進行,古洞站預計於2023年動工建造,連接錦上路主線將在2034年竣工,合計花費高達約620億元。

「北環線」鐵路兩次推後發展時間表,間接加劇了今天於路線附近覓地建屋的難度,因為在等候工程「上馬」期間,預期有利可圖的發展商早已進入該區大興土木。從青山公路的古洞段、新田段到牛潭尾段、元朗段,可看到鐵路中途車站預定地點附近有不少樓齡年輕的洋房住宅,像是古洞「天巒」,凹頭「峻巒」,牛潭尾「葡萄園」、「翠巒」等別墅群,它們都是在回歸初年發展「北環線」的消息傳出後逐步落成。尤為諷刺的是,正因為「北環線」久未完工,該區交通長期未見改善,故此上述物業許多單位處於閒置狀態,個別樓盤更讓精於炒賣投資的人亦要虧損離場。

建屋比例依舊失衡

儘管如此,港府最新對於發展「北環線」沿線住宅用地的態度,居然還是沿用《長遠房屋策略》在2018年調整過後的「70:30」公、私營房屋目標供應比例。如果該區實在是偏僻得杳無人煙、空無一物,又或政府膽敢將該區給通盤拆卸重建,那麼後續發展依照《長遠房屋策略》目標比例未嘗不可,但若該區本身已經配置且將保留一定數量的公營房屋或私人住宅,日後找到的屋地自然不應該繼續採取既有比例進行發展。問題是現時「北環線」沿線土地如上所述已經建有一些豪宅樓盤,只有中途車站地區已經劃定頗大範圍用作低密度發展的丙類住宅用地或綜合發展區。

況且以新田一帶為主的其餘地區雖然未見什麼有規模的私人屋苑,但交通幹道旁邊相當部份土地在規劃圖則老早被預留作名義上屬於政府的「鄉村式發展」用途(表四),好讓該區原居民男丁未來有足夠位置來興建俗稱「丁屋」的小型屋宇,這批「丁屋」嚴格來說亦應該計算進私人住宅裏頭。就算將找到的90公頃土地完全用作發展公營房屋,恐怕都未必能將該區私人住宅主導的局面給扭轉回來,遑論採取「70:30」的公、私營比例。既然在「北環線」沿線附近本身就有大量私人住宅,政府設計該區未來餘下土地的房屋發展時便應同時考慮這一點才對,而非繼續使用《長遠房屋策略》目標供應比例。

收地改劃進度落後

只是話說回來,要在「北環線」沿線覓地建屋真的如此困難嗎?現時已知當局在該區找到的90公頃屋地主要來自「新田/落馬洲發展樞紐」與牛潭尾、凹頭附近棕地,並且很可能包括了2020年3月規劃署檢視160公頃較高發展潛力棕地後決定研究改作公屋發展的13公頃沙埔棕地群,但早前的《新界棕地使用及作業現況研究可行性研究》統計沿線各區棕地明明遠多於90公頃(表五),加上它們多數屬於政府表示會在2020年內完成分析的290公頃中等發展潛力棕地,難免令人懷疑現時數字並未盡用該區棕地。

對於該區不時見到用來興建「丁屋」的「鄉村式發展」用地,《香港01》幾年前便指出預留相關用地有礙香港整體土地規劃,並且倡議港府盡快「終止丁屋政策」、「取締特權階級」,而2012年林鄭月娥擔任發展局局長的時候,她亦曾於立法會會議上承認「丁權無限,土地有限」是客觀存在的「現實情況」。近日相關案件再以支持政策一方勝訴,「北環線」沿線土地發展規劃又沒可能不觸碰該區原居民鄉村,今天港府即使不去檢討「丁屋」制度長遠存廢問題,也勢必要反思「鄉村式發展」用地的規劃方向有否需要作出調整。

生活質素同須關注

無論如何,港府決定不再將「北環線」鐵路工程拖延下去,利用交通基建發展來動增加本地房屋供應,對殷切期盼獲得安居處所的廣大香港市民始終是一個好消息。不過,改善居住環境絕非單靠派給每人每戶一伙房屋就能做到,假若住宅單位本身狹窄得如「劏房」一樣,樓宇之外交通、就職、學習、娛樂、購物配套設施完全欠奉,那麼,這種生活質素便依然談不上匹配一個人居住尊嚴的質素,因此日後由港府主導在「北環線」附近發展公營房屋的時候,必須同時兼顧入住者的生活質素,建造人均居住面積較高的單位和提供更多公共設施。

香港回歸以來公屋租戶人均居住面積勉強算是穩步上揚,但「擠迫戶」標準的人均居住面積卻是少於5.5米,而三人或以上家庭的「寬敞戶」標準折算下來竟不能超過11.83平方米至14.67平方米,「優先處理寬敞戶」甚至不可以超過14.16平方米至17.67平方米,這與鄰近地區同類住宅單位比較起來可謂悽慘。另一方面,「北環線」沿線上現有幾個鄉村及私人樓盤的情況,也已經清楚展示出該區設施仍不足以應付大量居住人口進駐。趁着現時各個公營房屋住宅具體工程尚未展開,港府應該抓住機會做好整體規劃,將此轉化為一個引領未來全港住房改革的起點,嘗試追求比房屋供應落成伙數更宏大的目標。

上文節錄自第249期《香港01》周報(2021年1月18日)《發展蹉跎多年,今終拉開序幕 北環線沿線住屋,誰來居住?》。如欲閱讀全文請按此試閱周報電子刊,瀏覽更多深度報道。

249期《香港01》周報精選內容:

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