越南房地產異常升温背後的財富迷夢

撰文:茅岳霖
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到2022年4月下旬,關注越南經濟的觀察家會發現一種令人驚異的現象。該國自2021年上半年因Delta新冠變種疫情而遭遇重挫的房地產市場正在從2022年1月開始以一種前所未有的失控速度生長開來。

在海防、胡志明市等大城市周邊,地產價格正在翻倍上漲,《越南快報》指出,在海防周邊,部分地塊從2020年到2022年甚至升值了4.5倍。為賺取地產交易的佣金,很多從未參與過地產交易的普通人開始投身地產代理,試圖在均價30億越南盾(1萬越南盾約合3.42港元)上下的交易中賺取約合4億越南盾左右的佣金。

當下,越南經濟在紙面上欣欣向榮的局面讓很多專業人士開始大作報表,規劃其美好前景。譬如越南評估報告股份公司(Vietnam Report)即指出,當下地產市場的活躍意味着「在新冠肺炎疫情爆發後,隨着經濟的復甦,2022 年房地產行業和房地產市場比2021年出現更多積極信號並逐漸回到疫情前的軌跡」云云。

在2021年新冠疫情期間,越南最搶手的職業是跑腿運貨人,到2022年,就開始變成房地產代理商。(越南年輕人報網頁截圖)

必須承認,房地產市場的活躍是在河內的意料之中的。河內方面、越南政府各部委、行業和地方正在積極實施其經濟刺激計劃。越方試圖以低利率、投放公共投資資金等方式以相對穩健的方式推動市場,試圖在短期內「提高民眾的購買力。幫助房地產市場在長期受到壓制後反彈」。

但遺憾的是,當下越南各地地塊漲價的額度已經遠遠超出了「農業土地、住宅和社會公寓的價格增長11%至20%;郊區地產、工業地產、住宅和中檔公寓、出租辦公樓等地產比2021年平均增長5%至10%」的預期。越南自然資源與環境部等機構對此亦有所察覺。

越南自然資源與環境部副部長黎功成已經在4月上旬的一次記者會上指出,當下發生在越南的房地產熱本質上是投資者面對疫情、供應鏈危機等不穩定局面尋求避險的途徑。黎功成認為當下地塊局部非常規的上漲已經擾亂了投資規劃、且讓各地喪失了吸引資本的能力。但越方面對當下這種民間資金避險的舉措也暫時缺少干預手段。

事實上,此番房地產的異常波動已經不是越南民間資金第一次大規模投資避險資產了。在疫情前,既有越南城市中產人士重金投資酒店式公寓並遭遇爆雷的情況。疫情之後,從2020年下半年到2021年上半年,越南城鄉又掀起了一股借貸種蘭花、炒蘭花的熱潮,與此同時,越南平陽、同奈等鄰近胡志明市的省份也逐漸出現地產上漲的熱潮。

隨着越南稅務部門從2021年開始干預蘭花等交易的應付增值稅,加之各地政府也開始干預,在新冠疫情的席捲下,這些風潮有所減退。對此,越南民間一部分資產又開始流入虛擬貨幣、非同質代幣(NFT)藝術作品等項目。

但這些項目的不穩定性最終還是促使越南民間資產迴流到國內其他相對穩定的投機項目。譬如越南的證券市場就在2021年開始有所發展:胡志明指數(VNINDEX)於2021年11月成功突破1,500點,創越南股市歷史新高,全年漲幅達33.72%;河內指數(VN30)2021年全年漲幅更是高達129.78%。當越南民間資產除了股市別的地方已無處可投資,無處可消費時,這種指標上的繁榮就呈現了。

當然,有足夠資金購買股票的越南人終究只佔該國總人口的4%不到,更多普通工人階層的每月薪資不足500萬越南盾,這種勞動力成本已成為中國、日本、韓國、美國等國企業開工建廠的動力,雖然越南的體量並不足以讓全球的工業大國找到足以釋放自身資本活力,在訊息、電子產業中形成有效投資,進而拉動經濟增長點的空間,但其廉價勞動力足以吸引一些中等規模的外資進入,這種局面又進一步提升了越南房地產的温度。

到4月20日,已經有消息顯示,香港長江實業集團與日本歐力士集團,通過越南當地合作伙伴萬盛發集團,與胡志明市人民政府市長潘文邁舉行了一次重要會面,談論在胡志明市投資事宜。這種規模的外資投入也會進一步炒熱越南重點地區附近的房地產的温度,並讓越南各界繼續陷入一種因地產而致富的富貴夢中。

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