WeWork為何成為不可持續的「共享」?

曾被譽為「獨角獸」的美國「聯合辦公空間」公司（WeWork）在新澤西州聯邦法院申請破產保護。WeWork破產事件要算是美國近年來最嚴重的企業倒閉事件之一。目前，WeWork中國官方發布消息稱，與WeWork中國沒有任何關聯，WeWork中國擁有獨立經營和管理能力。

WeWork創辦於2010年，一度被稱為「未來辦公空間的代表」。WeWork着力地產業務，長期承租並改造房屋，然後分割為不同的辦公空間，再短期轉租給其他企業。多年來，WeWork的燒錢商業模式從未受到過挑戰，該公司創始人諾伊曼(Adam Neumann)成功地讓投資者，尤其是軟銀相信，它不是一家辦公室租賃公司，而是一家以「提升世界的覺悟」為使命的充滿活力的科技公司。雖然WeWork從未實現過盈利，但2019年初，在首次公開募股前夕該公司的估值達到了470億美元。

但事態很快就開始崩潰，外部投資者對其泡沫般的估值猶豫不決，並對諾伊曼對公司實施鐵腕控制的非正統治理安排提出質疑。首次公開募股計劃被擱置，公司支付給諾伊曼17億美元並要求其離職。房地產資深人士馬特拉尼 (Sandeep Mathrani) 被任命管理該公司，他盡最大努力通過削減成本和重新談判租賃協議來扭轉局面。2021年，他通過一家特殊目的收購公司（SPEC）成功將公司上市，估值為90億美元。然而，由於疫情導致辦公市場低迷以及工作方式遠程化的持久轉變，他的努力化為泡影。11月6日，WeWork申請破產，該公司在39個國家的777個地點租賃了辦公空間。

數據顯示，截至6月底，WeWork揹負淨長期債務29億美元，長期租賃負債超過130億美元。WeWork之所以能撐如此之久，主要依賴風險投資的不斷輸血。統計顯示，自其成立以來，WeWork累計融資金額高達120億美元。

必須意思到，WeWork其實依賴於高風險的賭注，但在利率上升和房地產市場低迷的世界中，這些賭注都必以失敗告終。在WeWork的案例中，風險源於一種商業模式，即對房產進行長期租約，有時長達20年，同時斥巨資進行時髦的翻新，然後其用戶可以以短至一個月為期租用這些空間。當寫字樓租賃市場低迷時，由於市場上有更便宜的選擇，該公司不得不支付租金，而租金遠遠超過了它向租戶收取的費用。

WeWork作為共享辦公的典型代表，一度成為共享經濟繁榮時期的寵兒。共享經濟在當時正處於風頭無兩的階段，它的核心理念——將閒置資源最大化利用，由此深受市場追捧。WeWork敏鋭地抓住了這個機遇，推出了共享辦公模式，迅速引發市場需求熱潮。在這種模式下，個人或企業可以靈活租賃辦公空間，無需承擔傳統長期租賃帶來的高成本。

其次，WeWork的商業模式基於一個假設：在一個經濟周期中，總會有一部分企業需要短期或長期的辦公空間，而這部分企業可能沒有足夠的資金去購買和維護自己的辦公空間。因此，WeWork提供了一種解決方案：以較低的價格提供高品質的辦公空間，並提供一系列的附加服務，如會議室、打印、咖啡等。

隨着WeWork的發展，其商業模式的問題逐漸暴露出來。最核心的問題在於，WeWork逐漸偏離了共享經濟的初衷，更傾向於一種傳統的租賃模式。它不再側重於將閒置資源最大化利用，而是成為了一個純粹的辦公空間提供者。這種轉變導致WeWork面臨高昂的成本，包括辦公室的租賃、裝修、維護以及員工薪酬等，而收入卻難以覆蓋這些支出，從而使得盈利能力始終無法實現。同時，為了保持高品質的服務和環境，WeWork需要投入大量的資金進行維護和升級，這使得它的運營成本非常高。這兩個問題導致WeWork始終無法實現盈利。

還有一個必須注意到的背景：在2015年受到網路行業高速發展的影響，產生了非常多的中小企業，在那個萬眾創新，資本漫天飛的時候。藉着時代的紅利，共享辦公通過瘋狂跑馬圈地和燒錢開始迅速擴張，而高潮過後，掩蓋在高速擴張下的問題開始凸顯。一旦市場開始收縮，資金無法快速回籠，企業自然很難自負盈虧。而隨著疫情來襲，使得全球大多數公司關閉辦公室，人們被迫在家工作，空置率上升，這也進一步打擊對WeWork 共享辦公空間的需求，業務隨之急轉直下。

WeWork的困境是其自身商業模式的問題。當它走向傳統租賃模式，這個模式很容易模仿，沒有別的特別，就是大量資本投入，風險相當大。WeWork這個模式其實被廣泛複製，如今大環境下也將引發一輪坍塌。當年擴張有多瘋狂，如今潰敗也就有多「來勢洶洶」。

而就香港而言，香港近十年本就有好多小型辦公室出租，供應量早已供過於求。另，本地公司較為傳統，對未能完全接受共享辦公室或hot desk模式，所以對共享辦公室需求未如其他地區一樣高。所以相對來說，WeWork申請破產保護在香港說引起的「海嘯」作用恐怕也有限。