美聯集團（1200）公布截至去年12月底止全年業績，營業額60.01億元創歷史新高，按年升20.5%。純利1億元，按年跌24%；每股盈利13.96仙。不派息。

營業額60億創歷史新高

該集團指，2021年之財務業績表現明顯較2020年改善，主要是由於本地樓市2021年上半年急速復甦，以及集團於香港之市場佔有率增加，帶動集團於2021年的收益創歷史新高，並連續兩年錄得盈利。

雖然去年中國內地的房地產市場加快朝規範化發展，令國內的物業交投價、量皆一度受到影響，美聯的國內業務亦出現了虧蝕。不過，集團透過持續改革，重組前線管理層的架構，提拔年輕領導者，成功令本地旗艦代理業務「美聯物業」持續錄得盈利。集團以「香港置業」品牌經營的業務於期內成功轉虧為盈。

黃建業：全新盤「清零」　交投創紀錄新低

美聯集團主席黃建業指，第五波疫情爆發，感染人數高企，加上俄烏戰爭、美國加息週期開始等利淡因素突襲，引致股市大調整，拖累整體香港經濟急轉彎。疫情持續逾兩年，股債大調整，港人生活受阻，身家大縮水，難免對防疫政策有微言，在一定程度上加速部份人移民海外。

他指，疫情對本港的衝擊是「前所未見」，天災加上人禍，負面影響甚至已超過沙士，2月份失業率急升至4.5%，為自2020年5月後的最大的單月增長，本港經濟第一季度無可避免將陷入收縮，打斷之前連續四個季度復甦的勢頭。

而樓市交投被冰封，特別是近月全新盤幾近「清零」，估計首季一手成交僅錄得約960宗，不但按季暴跌近八成，而且創自2013年一手銷售條例生效後，有紀錄以來的季度新低。二手因為「減價有成交」，表現雖然相對較佳，但是成交量估計亦僅約8,400宗，按季亦跌約2成半，創逾2年新低水平。

樓價方面，黃建業指，去年樓價「高處不勝寒」，自8月登上高位後，自高位輾轉回落，去年下半年底的樓價較高位已跌約3%，呈「虎頭蛇尾」的局面。樓價跌勢延續至今年初，2月及3月疫情的爆發加快下跌速度，本年至今已跌約3%，由去年的高位回落約6.1%，單計3月份已跌約1.5%。

黃建業：待疫情好轉　樓價將追落後

不過，黃建業相信，本港樓市過去數年歷盡衝擊，樓價亦「有微調、無暴跌」。長遠而言，在本港息口低企、資金充裕、置業需求強勁、供應短期未會大升及按保放寬五大因素支持下，一旦疫情好轉，累積購買力釋放，樓價大有機會「補裂口、追落後」。

他認為，疫情由始至終是影響後市的最關鍵因素，根據過往經驗，疫情升，樓市跌，相反疫情緩，樓市交投可反彈。近日本港感染人數已有回落跡象，社交距離措施將由4月起分階段放寬等，整體氣氛明顯回暖，相信最壞時刻已過，如果下半年利好因素持續浮現，例如經濟回穩，疫情不再惡化，甚至成功「通關」等，相信香港可於「疫後重生」，帶動本地消費及股市反彈，屆時樓市「解凍」，交投重返正軌。

黃建業認為，樓市一直隨疫情而出現高低起伏，相信「疫退樓穩」，次季新盤有望重新推售，季內一手成交有望回升至4,200宗，二手的情況相近，料次季成交可望錄得約1.1萬宗，較首季回升約三成。不過，黃建業強調，雖然次季住宅物業的交投回升，但受首季的疫情拖累，故預計上半年交投暫難與2021年上半年的高峰期相比。

「波叔Plan」利好　交投有力U彈

黃建業指，自特首林鄭月娥上任後，多番提出新房策，包括推出俗稱為「林鄭Plan」的放寬按揭措施，皆以「增供應、扶上車」為主。最新一份財政預算案進一步放寬按揭保險措施，令過去逾十年因收緊按揭而被窒礙的換樓活動得以釋放。他指，過去半年二手住宅註冊量，有逾九成半個案屬1,920萬元或以下的可承造按保範圍，料大部份二手物業受惠於「波叔Plan」，有助激活換樓鏈。

黃建業認為，相對寬鬆的房策已成為港樓的「定海神針」，相信疫後樓市有更健康及平穩發展。樓市目前受到疫情的拖累，現時買樓的港人其實是有「與港共存」的信心，部份市民未放膽入市，「波叔Plan」的威力其實未真正展現。

他相信，疫情放緩後，累積的購買力釋放，長遠可刺激樓市交投呈現「U型反彈」，尤其睇好1,000萬元至2,000萬元以下物業的交投「跑贏大市」。以全年計算，如果疫情受控，不出現第六波，估計樓價走勢與去年相反，呈「先跌後揚」而預期樓價全年有力升約5%，升幅與去年相若；成交料追落後，預計今年一手成交約1.7萬宗，與去年相若。二手成交量估計約5.5萬宗，按年則跌近一成。

黃靜怡：44個代理爭一張一手單　史上最激烈

美聯集團副主席黃靜怡表示，香港各行百業都面對嚴峻的挑戰，代理亦不能獨善其身，第五波疫情爆發，拖累樓市一二手交投急挫，地產代理競爭空前激烈。以今年首兩個月地產代理從業員數目平均每月高達4.23萬人，以今年首季估計新盤銷售宗數約960宗（以一手銷售網）計算，即今年首季約44個代理爭一張單（一手市場），是為一手銷售條例生效以來最激烈的一手爭單戰。

二手方面，她估計，首季二手亦出現約5個代理爭一張單的情況。與此同時，經營成本，尤其是租金卻持續高企，在「高成本、低成交」之下，除非疫情加速緩和，否則代理行業將面臨前所未見的嚴峻挑戰。