【星之谷】建期樓花估價急挫 頓成「樓市炸彈」業主如何自保？
香港樓市調整速度加快，根據中原城市領先指數（CCL），整體樓市較高位已經調整15%，個別地區或屋苑更頻密出現較高位跌逾20%的個案。要注意的是，採用「建期」付款方式買樓花的準業主，有機會因為落成物業估價急跌，影響實際按揭貸款額，最終或出現流動性風險，但現時這一刻仍有解救辦法。
樓市急劇下行，由2015年起買樓人士，大部分都沒有錢賺，甚至出現虧損。當樓價不斷下跌，若是未落成的新樓（俗稱樓花）業主採用建期付款按揭，問題便出現了。
樓花估價急挫 銀行承擔風險驟升
一般而言，就算在成交前物業價值下跌，銀行按揭都是以合約價格計算按揭成數。但是，假如樓花至收樓時，其市場估價已經跌近20%，銀行會否仍願意以合約價計算按揭成數？
舉個例子，陳先生（化名）2年前買了一層價值800萬港元的樓花，並以「建期」付款方式——即先付訂金，到物業差不多落成之際才向銀行申請9成按揭，預計貸款額720萬港元。收樓時，樓價已經跌了近20%，最新估值為680萬港元。到底銀行會否願意承擔超額風險，接收680萬港元抵押品並借出720萬港元，讓買家完成交易？
估價取代合約價 難保不會發生
筆者曾經與幾間大型銀行高層談及這件事情，答案是「這一刻」仍可以用合約價申請按揭，惟若然樓市繼續下跌，也難保不會改變現行政策。
假如出現最壞情況，亦即是銀行不以合約價計算按揭成數，只以最新估價進行審批，以陳先生為例，銀行最多只能用680萬港元估價借出9成按揭，貸款額為612萬港元，買家較原先需要多補108萬港元首期。
除了銀行，申請高成數按揭亦需要經按揭保險公司審批。過往按揭保險公司都會為物業自行估價，如果認為買入價高於估價太多，銀行有機會根據估價計算按揭成數。這些「非常手段」以往不是經常出現，但如果樓價真的跌超過2成，難保不會發生。
建期轉即供 可以解決危機嗎？
事實上，若果業主借不足按揭，又沒有流動現金應付飇升的首期，最終將面臨撻訂。筆者建議，以「建期」付款買樓花、等待收樓人士，不妨考慮改為「即供」付款，意味即時申請按揭，不用等物業落成才申請。盡快上會「過了海便是神仙」，之後樓價如再下跌，只要準時供樓，銀行亦少有純綷因物業成為負資產而進行call loan 。
就上述例子，如買家改即供上會，銀行以買入價800萬港元批出6成按揭，即480萬港元，與原本以買入價借9成，差距為240萬港元，或萬一將來銀行以估價680萬港元借9成按揭計，仍有132萬港元差距。這筆首期預算仍有頗大鴻溝。
改以「即供」付款還有一個好處，就是可以鎖定現時仍然低企的按揭利率。否則到收樓時，如果利息繼續上升，到時才申請按揭便要採用「貴Plan」。
受影響者眾 政府宜有應急方案
當然，不是人人都可以改以「即供」付款，原因是超過600萬港元的物業要做高成數按揭，一定要採用「建期」，估計很多業主仍然無可避免身陷險境。筆者建議政府應該未雨綢繆，研究當樓價繼續下跌、銀行或按揭保險公司不容許建期樓花以買入價計算按揭成數時，可以推出甚麼應對政策以減低對這類業主的影響。
最後，過去幾年發展商推出不少「先住後付」或俗稱「白食白住」的付款計劃，即業主居住物業滿3年才正式成交。這種付款計劃呎價計入了居住3年的租金，通常比市價貴。由於更難估價，如果樓價繼續下跌，這類型單位到成交時未能用合約價計算按揭成數機會相當大，同樣是一枚樓市炸彈。
作者子非魚為星之谷首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭、移民顧問範疇。
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