本港樓市低迷，工商舖尤為重傷，炒家、發展商及銀行深受打擊，但整個昔日「共榮圈」也有重要一員在「叫苦」，就是俗稱「財仔」的財務公司。

香港財務公司或面臨30年來最嚴峻的經營困境，據《香港01》統計，四年內累積444間結業或離場！業界直言，整個行業已是「大廈將傾」，走進「窮途」皆因四大元兇。

「大耳窿」相信大部分港人都耳熟能詳，由香港開埠初期指代「放貴利」人士，後來在97年回歸前後，行業在港府下規管，由地底走上人前，被稱為「財仔」、財務公司。

儘管過去形象負面，加上息口高於銀行，財務公司發展仍愈趨蓬勃。早年本港股樓暢旺，吸引不少投資者陸續加入放債人行業，財務公司市場規模一路壯大，由私人貸款擴至物業按揭，公司註冊處數據顯示，2021年高峰期數目曾達至2,490間。

四年444間執笠　 財仔殼價跌至八萬

但近年「財仔」行業卻逐漸走下坡，多重挑戰接踵而來，令昔日風光的財務公司面臨前所未有的困境。以往「財仔」生意「好景」時，市場上不時會有人「啤殼」，辦齊必要配套（即牌照、舖面、戶口），然後高價出售，皆因部分人可能基於種種原因無法親自領牌，例如自身有案底、銀行開戶上遇到阻滯等，他們會收購現成有牌照的公司，當時「財仔殼」有市有價，高峰期達數十萬元，甚至高近100萬。不過，融資協會召集人陳子康指，最新「財仔殼」已跌至8萬元。

誠然，任何牌照都不應炒賣，亦不建議財務公司從業者「借殼重生」，但這現象無疑反映了行業的艱難。事實上，持牌放債人數目連年下跌，至2024年底跌至2,110間，減少了380間，至今年6月再減少至2,046間，即2021年至2025年6月四年累計444間「財仔」結業或離場，並創近七年低。

第一重打擊、按揭業務縮水　新貸難借出

首先，香港樓市低迷直接衝擊了按揭貸款需求，《香港01》翻查多間從事借貸業務的上市公司年報，發現按揭貸款業務收入幾乎沒有增長，甚至出現兩成跌幅，而私人貸款業務收入則相對穩定。

再細看主要從事按揭貸款業務的財務公司，香港信貸﹙1273﹚及靄華押業﹙1319﹚旗下按揭貸款業務應收款項出現雙位數的按年跌幅，對比2019年，接近三、四成跌幅，整體業務「縮水」。

第二重打擊、減值虧損幾乎倍增

新貸難借出，舊貸又面臨壞帳風險，因物業估值下跌，更令「財仔」資產跌價。減值虧損及準備方面，除了香港信貸，其餘均上升，其中環球信貸﹙1669﹚、靄華押業更增一至兩倍。當中不少相信與「磚頭」跌價有關，例如靄華押業旗下靄華信貸有限公司要聯同其他三間財務公司將「債仔」、人稱「磁帶大王」陳秉志申請破產，涉及欠款金額約8,000萬元，。

從事按揭貸款財務公司負責人Tommy表示，香港住宅樓價累積下跌約三成，影響相對輕微，但工商舖物業的跌幅慘烈，部分地區的鋪價甚至跌八、九成，導致許多過往以物業抵押的貸款面臨資不抵債的風險，「我哋做（工商舖）六成按揭，已經好保守，但問題係佢跌幅都唔止六成，幾乎每件（資產）都資不抵債，蝕到入肉，收返嚟係死，唔收返嚟都係死，都唔知點算。」他又指，幾乎一半的工商舖抵押者都要被Call Loan（收回貸款）。

第三重打擊、銀行收緊工商舖按揭令變現難

資不抵債之餘，銀行收緊工商舖按揭，也令問題加深。Tommy表示，「最大致命傷係銀行唔肯借錢俾工商舖（投資者或抵押者）」，即使銀行願意批出貸款，利息也高達P+2（即5.25% + 2% = 7.25%）。這導致財務公司即使收回抵押物業，也難以出售。

他補充：「收返嚟都賣唔出」，一是價錢跌得好「殘」，二是買家因銀行不願借錢或利息過高而無法承接，「買家都冇咁多現金去入市」，令工商舖物業市場陷入流動性枯竭的困境。

按揭轉介公司星之谷表示，目前承接工商舖按揭的銀行不多，且貸款條件亦較為保守。例如以往銀行會容許工商舖按揭申請人選擇H按及P按，但現時大部分承按的銀行只可做P按，只有個別銀行仍然為商廈單位 提供H按，P按實際利率介乎4至6.625%，如果選H按，實際息率約4.5%。

不過，星之谷認為，銀行取態並非工商舖流動性枯竭主因，反而是供求問題。目前工商舖相對於自宅物業，較難易手，故銀行審批比較保守。

第四重打擊、港府擬推「信資通」　業界憂經營成本大增

經濟下行，財務公司按揭貸款收入下降，但難關亦陸續有來，政府繼2023年規定財務公司最高利率由60%下調到36%後，在今年6月23日展開公眾諮詢再次加強放債人規管。

諮詢文件中規定所有持牌放債人須定期向「信資通」提供其借款人的個人信貸資料，以改善行業生態，但被監管的業界，自然擔憂經營成本會大幅上升。融資協會召集人陳子康表示，業界原則上支持此舉措，但其高昂的門檻和人手需求讓許多中小型財務公司卻步。

陳子康解釋，「信資通」的入場費大約60萬元，（包括18萬元的審計費用和40萬元的服務商費用），每年還需繳交約2萬元的費用。相比之下，大部分財務公司目前使用的TE信貸資料每年只需約2萬元。若要額外安排人手專門負責「信資通」的資料輸入，營運成本將會大幅增加。

他又指，如果政府規定所有持牌放債人須定期向「信資通」提供信貸資料，在只提供資料，但無權使用「信資通」的信貸資料，擔憂不能即時反映個人信貸紀錄，令個人全面信貸紀錄存在差異性，影響銀行或財務公司批核。陳子康建議政府提供有效加入「信資通」的方法，例如分階讓不同規模的財務公司以比較合理價錢加入，便能更有效地得到全面的信貸紀錄。

四重挑戰之下，從事持牌放債人行業多年的陳子康指出，現時是30年來最差的時期，形容為「大廈將傾」，而過去三年香港失業率和破產數字持續上升，導致許多財務公司對前景感到悲觀。在加強監管的同時，如何確保放債人行業的健康發展，並避免將有需求的人士推向非法借貸市場，成為政府和業界需解決的問題。