七年間估值蒸發158億！ 曾經的港島商場「一哥」時代廣場已淪為銅鑼灣「結界」？九龍倉置業（1997）主席吳天海點名，旗下時代廣場自身有缺點需要改進。集團內部會進行檢討及改進。連話事人都這樣說，反映情況確實不容樂觀。

時代廣場在空間布局上具備兩大特點：其一為「夠高」，商場連同地庫共達16層，屬於典型直立式商場；其二為分布分明，2至9樓為購物區域，10至13樓則規劃為餐飲區「食通天」，匯聚超過十間中、西、日、韓及東南亞風味餐廳，最高層13樓還設有戲院。

時代廣場直擊　中層多圍板

記者現場直擊時代廣場最新情況，商場二樓中庭人流不算少，該層以名店為主，例如去年重返商場的 Louis Vuitton，店舖門外現仍有顧客排隊。不過，商場內幾乎每一層均可見圍板，尤其中間樓層情況最嚴重，可謂「重災區」。

來到頂層九樓的購物區，該層主要為豐澤、百老匯等民生類店舖，人流相對較多，如星巴克接近滿座。然而，在四至六樓以休閒及運動服飾為主的區域，人流明顯稀疏，圍板數量亦最多。記者實地統計，六樓圍板多達六塊，部分甚至橫跨兩個舖位。值得一提的是，商場幾乎每層都設有雪糕店或咖啡廳等輕食店，平均每間約有四至五桌客人，但僅靠此難以成為商場的主要賣點。

整體來看，時代廣場的人流狀況未至慘淡，但圍板處處的景象仍引人關注。回顧集團最新業績，主席吳天海坦言，今年上半年分成租金減少，並以「膠着」二字形容部分商舖續租談判的狀況。而時代廣場的上半年收入下跌15%至約8億，營業盈利更大跌19%，商場最新估值為420億，較2018年「好景」時的578億蒸發了大約27%。

在當前經濟環境下，業績下滑雖不令人意外，但相比之下九置旗下另一重點商場海港城表現明顯「交到貨」，連帶酒店業務的收入及營業盈利變化幅度不到1% ，商場租金僅微跌約2%。另一邊廂，再看香港整體消費市場，雖然仍然疲軟但已略有回穩。上半年零售業總銷貨價值下跌3.3%，食肆總收益則回升0.1%，相比之下時代廣場表現明顯遜色。

時代廣場「死因」解構

對於這種差異，吳天海坦言與來港旅客消費模式變化有關。近年較集中於尖沙咀、旺角等地，反而銅鑼灣和中環一帶人流不如以往，直接影響了銅鑼灣區商業表現。與此同時，他承認時代廣場自身有缺點需要改進，而集團內部會進行檢討及改。正所謂想解決問題，首先要知道問題所。綜合觀察，和不少大型商場相比，時代廣場最大特點就是「直立式」高空發展結構。商場從2樓延伸至13樓，除針對年輕人的朗豪坊外，香港較少商場擁有如此高度的垂直規劃。

集團表示將會積極更新商場的租戶組合。事實上，若商舖缺乏特色、賣點或體驗元素，難以吸引消費者走遍全部13個樓層。據記者現場所見，商場地面及低層區域集中了奢侈品牌，不時可見旅客手提名牌購物袋離開；而較高樓層的星巴克則經常滿座。真正經營困難的，是那些定位模糊、價格「不上不下」、缺乏鮮明特色的中間樓層商戶。整體而言，時代廣場似乎缺乏清晰的市場定位：究竟是吸引年輕客群的APM、朗豪坊，還是面向中高薪人士的的太古廣場、ELEMENTS？是主打區內中產的圍方、YOHO MALL，還是本地客、遊客通殺的海港城、K11 MUSEA及東薈城？

另一明顯問題在於商場的餐飲與零售區未能實現「聯動」作用。事關幾乎所有餐廳都設在10至13樓的「食通天」。雖然餐廳表現不俗，但因樓層過高，少有人會特意從2樓搭乘扶手電梯逐層上行；大多數人傾向直接使用商場外圍的專用電梯直達「食通天」，離開時也同樣原路返回，從而「完美地」避開了中間的所有零售樓層。

俗語說「民以食為天」，如今許多大型商場為吸引客流，往往會刻意將知名餐廳與零售店舖設置於同一樓層。若消費者前往熱門餐廳用餐卻需排隊等候，大多會利用這段時間順道瀏覽周邊商店。如此一來，不僅延長了顧客在商場內的停留時間，也無形中增加了其消費的可能性。

對面昔日全球最貴街道亦「降格」

時代廣場的現況折射出市場環境的變遷。正如吳天海所指，來港旅客消費模式轉變，如今消費熱點多集中於九龍廣東道一帶，尖沙咀與旺角成為旅客主要活動區域。因此，集團也將業務重心放在廣東道海港城商場。

進一步擴大視野，時代廣場周邊昔日繁華的街道面貌已大不如前。商場對面的羅素街，曾經是全球最貴的商業街、奢華品牌首選地，整條街可以說是珠光寶氣。然而，高端定位如今似難維持，街道開始「降格」，逐漸被化妝品連鎖店、手機配件店及貨幣兌換店取代，普遍租值大幅蒸發九成。

例如一家四層高的舖位，近期由本地藥房以一百餘萬月租承租，相比十年前意大利內衣品牌750萬港元月租，跌幅超過八成。而羅素街金朝陽中心的地舖，於2022年5月由「變形金剛」主題餐廳租用，現由富途證券以約140萬港元月租承接，但仍遠低於高峰期BURBERRY每月880萬港元的租金水平。

此外近一兩年間，羅素街也出現售賣低價產品的本地家品店「天上野」，租金僅約20萬元，重返「沙士」水平。據戴德梁行數據顯示，2023年羅素街租金按年下跌46%，每呎只有1430港元，甚至低於尖沙咀（每呎1607港元）。街鋪經營尚且困難，商場面臨的挑戰自然更為嚴峻。

「蘋果倒數」不再　街頭Busking絕跡

時代廣場自1994年開幕至今，已在香港屹立三十一個年頭。它曾是銅鑼灣最大型的商場，甚至被譽為港島商場「一哥」。其中最令人印象深刻的，莫過於每年除夕舉辦的「蘋果倒數」活動。該盛事當年每年吸引逾十萬人親臨參與，不僅是亞洲最受矚目的跨年活動之一，更獲電視台現場直播，其倒數場景往往成為元旦日報紙的頭版圖片。

然而自2014年除夕起，蘋果倒數停辦，從此時代廣場不再如往年般矚目。此外時代廣場外圍曾經廣受歡迎的busking（街頭表演）熱點，許廷鏗、謝霆鋒、王菀之等藝人均曾在此演出。可惜其後時代廣場入稟申請禁制令，禁止表演者在大廈公共空間進行街頭表演，指街頭表演不屬「靜態康樂活動」並於2020年正式獲批，自此時代廣場對出街頭表演亦成為歷史。

一同走進歷史的，或許還有那個曾經珠光寶氣、天價租金、大做自由行生意的「購物天堂」。時代廣場周邊的繁華商業區，如今大量名牌商戶已經黯然退場。

值得留意，時代廣場與海港城同樣擁有長達999年的地契，時間固然悠長。假如時代廣場不急起直追，香港璀燦桂冠又少一粒明珠。