港發展商負債率大盤點　呢間高達155%　內房危機在港重現？｜拆局

近年多間內房爆發債務問題，在美國聯儲局持續加息下，市場亦擔心本港發展商的債務水平，《香港01》盤點部分有中、小型發展商，發現有企業的資本負債率已升至155%水平，雖然佔整體本地發展商的比例較細，目前仍未有大規模債務違約等問題，但市場擔心，現時內房商如碧桂園（2007）、中國恒大（3333）面對的問題，是本港中小型發展商的「預告」。

以比率論比率，看似另一場債務危機即將爆發，但有專家表示，香港大部分發展商有不少優質資產，若果最終「捱唔住」，估計部分實力強勁的大型發展商，會以「折扣價」接手項目，舒緩債務問題，加上一旦政府「減辣」，相信有助刺激樓市，目前看未必需要太擔心。

加息周期未完，中港經濟轉差，樓價下跌，市場擔心會否影響發展商還款能力，只要稍有負面消息出現，就會動搖投資者信心，就如日前有KOL發表文章，暗指新世界（0017）以「明股實債」方式，抵押旗下至少3個商業項目，加上據《彭博》報道，新世界永續債券債價下跌，即觸發股債雙殺，集團終高調澄清謠言。

詳細報道：新世界瀉逾5%　否認「明股實債」抵押傳聞　疑有人借機影響股價

樓市前景未明　發展商低價賣樓

新世界近年因為大量投資，公司淨負債率亦由不到三成，逐步增至去年底的46.9%。正當大家關注這些大企業的債務水平時，港樓價持續下跌，大型發展商如長實（1113）近半年多向一手市場投下「深水炸彈」，以低價吸引買家，雖然「賺少啲」但可加快清貨速度，以達貨如輪轉。可以想像，以後發展商推新項目時，或許跟隨長實的策略，才可短時間內清貨。

項目利潤水平不及投地時估算，加上受累於加息周期，利率水平上升，物業估值下跌，令中、小型發展商受壓，《香港01》盤點部分有持續投地的中、小型發展商，部分資本負債比率高達155%，而且大部分的利率水平，亦由往年的1至兩厘，大幅增加至最新公布的5至6厘水平。（見下圖）

借貸利率上升　佳明財務成本增近八成

中、小型發展商的大股東財力、融資能力等，都不及大型發展商，以佳明集團﹙1271﹚為例，據其今年六月公布的去年全年業績，撇除投資物業的公平值變動，基礎溢利近13億，扭轉前一年度逾7,500萬元虧損，資本負債比率雖由230.9%大幅下跌，但仍高達155.3%，未償還銀行貸款約46.3億元，現金及銀行結餘約6.2億元。

公司明言年內利率上升，財務成本增加78.6%至1.051億元，會透過內部產生的現金流量及銀行借款應付營運資金和資本支出，另設多項信貸融資，約定還款期介乎按要求償還至18.5年。

至於九建（0034）除了本地項目之外，亦大量投資內地，資本負債比率達123.8%，手頭現金及銀行結餘約7.38億元，但銀行貸款總額近211億元，當中201億須於一年內償還，但公司相信，隨著推售將軍澳海茵莊園餘下單位，及內地江灣城（無錫）的預售，預料資本負債比率將於未來得以逐步改善。

分析︰一旦「爆煲」　港項目易找投資者接貨

若果加息周期持續，債務水平高企的中、小型發展商會否如內房企業般率先「爆煲」呢？銀河聯昌證券房地產分析師鄭懷武接受《香港01》 訪問時表示，整體而言，若果發展商的負債比率高企，加上較多短期債務需要償還的話，「公司係有啲風險」。

他指樓市轉弱，若果要順利賣樓，或需要市價9折、甚至85折水平，才有望「快速散貨」，或對小型發展商有壓力。不過他亦指出，中、小型發展商有不少優質資產，本地項目「有價」，不似內地發展商，就算想賣資產套現都難以尋求投資者接手，「香港未見到呢啲問題，比起內地（賣資產套現）係易啲，好似長實、’信置及新地等，本身有一定實力，有平嘢相信佢哋願意買。」

但他亦承認，屆時售價就未必理想，「好似九建嘅牛池灣聖約瑟安老院，有幾千伙，差極七折套現，總有人買。」翻查資料，九龍建業早前就牛池灣體育館以東的清水灣道35號地盤，即聖約瑟安老院舊址，向該會申請發展5幢樓高58層至59層的商住大廈，提供5,005伙，平均每伙約361平方呎。而項目基座將設有4層樓面用作零售及會所，另再設3層地庫作停車場。

另一方面，鄭懷武指，本港樓市仍受政府「辣招」所限，若果市況持續轉差，政府有空間「做嘢」，一旦「減辣」相信有助刺激樓市，因此認為即使中、小型發展商面對較高負債率，亦未會如內房般「爆煲」。