居二市場|上半年交投創22年新高 周文港:是時候全面檢視供求

撰文:凌益琛
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房屋委員會7月2日公布,在2024年上半年,「居屋第二市場」錄得2,549宗成交,比去年下半年上升1.4倍,創下自2002年有紀錄以來的半年新高。立法會選委界議員周文港認為交投數字令人鼓舞,相信是包括「按揭貸款保證期(擔保期)」在內的提振措施奏效。周文港又指出,目前正值全面檢視二手居屋供求關係的關鍵時機,他就此提出三項建議,包括增加「白居二」計劃名額至2萬個,引入房委會長者業主「樓換樓」計劃,延長「按揭貸款保證期」至「60年減樓齡」。

房屋委員會7月2日公布,在2024年上半年,「居屋第二市場」錄得2,549宗成交,比去年下半年上升1.4倍,創下自2002年有紀錄以來的半年新高。﹙資料圖片﹚

所謂「按揭貸款保證期」,是指房委會為居屋買家作出按揭擔保,而擔保期通常是由居屋落成一刻起計。譬如,過往的擔保期為30年,如果買家有意購入一間10年樓齡的居屋,一般能夠在免除壓力測試的情況下,獲銀行提供至少20年的貸款期(即「30年保證期減去10年樓齡」),有助分擔首期開支和每月供款額;不過,截至2023年全港已有9成居屋單位樓齡超過20年,當中部分更超過30年,房委會原本提供的「30年減樓齡」擔保期失去作用,不少「白居二」青年買家和公屋「綠表」買家難以向銀行取得較寬鬆的按揭年期。

去年開始,周文港等立法會「G19」議員就此建議將「按揭貸款保證期」由「30年減樓齡」放寬至「60年減樓齡」。及後,《施政報告2023》宣佈延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年(「50年減樓齡」),又將最長還款期延長至30年。周文港認為,上述措施取得理想效果,也反映特區政府需要全面檢視二手居屋供求關係。他就此再建議:

第一,增加「白居二」計劃名額至2萬個,並相應調高一人申請者的配額至佔20%,以增加一人申請者、尤其是青年的中籤機會。鑑於部分申請者有意入市但多次未能中籤,亦建議當局優化「白居二」計劃的抽籤和分配機制,提高多次未能中籤申請者的中籤機會。

第二,考慮引入房委會長者業主「樓換樓」計劃,鼓勵釋放較大面積的居屋單位。據悉,當局需要先行修訂《房屋條例》,才能將「換細」安排,應用於房委會轄下的二手未補地價資助出售單位。周文港期望盡快推展相關修例工作,以便實行房委會長者業主「樓換樓」計劃,容許房委會轄下的未補地價居屋單位的長者業主有條件地「大屋換細屋」,只要提供誘因,讓他們繼續持有一套居屋單位,相信可增加他們賣出「大單位」的機會。

第三,適時考慮延長「按揭貸款保證期」至「60年減樓齡」。根據香港金融管理局最新數字,本港長期未償還按揭貸款的拖欠比率,處於0.06%至0.09%的極低水平,而過去12個月的銀行按揭貸款撇帳率更為0;加上「G19」議員在徵詢業界意見後,發現在「樓換樓」,以及提早還款的可能性下,本港每份按揭的平均供款年期少於7年,可見「60年減樓齡」措施對公共財政的影響較低,不會因為延長按揭保證期而影響公共財政健康發展。