學者評《施政報告》六大房策 倡「新界大規劃」 推動經濟變革

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反修例風暴籠罩下,行政長官林鄭月娥10月16日發表任內第三份《施政報告》。受社會低氣壓影響,以經濟民生政策疏導政治紛爭,其實早已是特區政府的主調,結果一如所料,這份《施政報告》的新措施中,「老、大、難」的土地房屋問題成為「重中之重」。但到底政府提出的新房策,對於解決香港長年累月的深層次問題有多大助力?《香港01》訪問了兩位經濟學者,「年輕人從這份《施政報告》中,實在看不見希望」—是他們對今年《施政報告》的結語。

關焯照。(資料圖片)

六大樓市措施 無一可取?

林鄭月娥在《施政報告》中提出六大樓市措施,稱照顧不同收入的市民,但究竟現實上又是否如她所說的這麼簡單?冠域商業及經濟研究中心主任關焯照如此評說:

增建過渡性房屋︰杯水車薪

關焯照表示,未來三年提供約一萬伙過渡性房屋是杯水車薪,因為現時居住在劏房的住戶高達六萬至七萬戶。倘若向無法擠進過渡性房屋的劏房戶提供租金津貼,又恐推高租金,「殺錯良民」,令其他租客包括未合資格取得津貼的租客負擔更重。

工廈改建公屋︰成本高供應少

關焯照指出,改建工廈的成本很高,當中包括要符合消防安全條例等,亦要處理採光問題。更重要的是,2009年活化工廈推出時,不少合資格的工廈已經改建,餘下可供改建的工廈根本不多,預期相關供應不會太多。

加快售租置單位︰技術上有問題

「一來措施未必可以讓原本的居民出售單位,搬離生活幾十年的社區;二來相關樓宇已經變舊,而且部份單位賣出多時,一直都要出資保養,日後再出售單位,維修保養出資比例方面亦要妥善處理。」關焯照說。

《施政報告》其中一項措施,是預售居屋及增加白居二配額,但兩項措施其實無增加供應量。(資料圖片)

預售居屋、增白居二︰無增加供應

關焯照認為,綠置居可以免去租置的保養出資難題,不失為一個讓公屋富戶騰出單位、讓公屋流轉的途徑。但預售居屋卻無助解決問題,因為這些單位已經在預期供應之內,並沒有增加供應。至於增加白居二配額,不用補地價,關焯照認為的確是吸引市民上車的因素,但如果在樓價上升的時候推出,就會變成

炒樓途徑。他強調,增加白居二配額雖然可加快物業市場流轉,但未有增加單位供應,象徵意義大於一切。

安逸臣道建首置盤︰七折仍昂貴

「同樣都是無增加供應,因為只是將原本私樓地皮轉用途。」關焯照指,如果單位售價較貴,家庭月入可能要有六萬至七萬元才能負擔。「就算是市價七折售樓,以現今樓市水平來說仍然是貴。」

放寬按揭︰實力不足者置業極危險

今次施政報告房屋政策中,最惹人關注的,自然是放寬按揭證券公司提供的按保計劃樓價上限:首次置業人士申請最高九成按揭貸款的樓價上限,將由400萬元提升至800萬元,而可申請最高八成按揭的樓價上限則由600萬元提升至1,000萬元。

關焯照警告,有關措施的影響可以很嚴重。他指出,政策一宣布,二手成交就大增,反映有市民因該政策而入市,而這類買家可能首期不多,又忽視樓市下行的風險。回顧1998年董建華政府首次推出首次置業貸款,當時樓價雖然已經較高位下跌三至四成,但推出之後樓價繼續下跌,不少人成為負資產。現在樓價仍未下跌,貿然入市風險就更大。「現時的情況與七十至八十年代不同,當年上車雖辛苦,但經濟增長強勁,人工加幅可高達一成,而現時經濟增長只有約3%,加薪幅度不會高,加上物價高企,萬一經濟下行,對於要節衣縮食來上車的人士將有巨大危機。」

關焯照提倡以《收回土地條例》收回部份新界地皮,用於整體交通基建規劃,又指出發展商餘下地皮價值會在打通交通配套之後上升,形容措施並非「鬥地主」。(資料圖片)

新界收地發展 關焯照:非鬥地主

那麼,香港房屋困局的出路在哪兒?關焯照總結:「土地供應是樓市問題的根本,而土地供應問題,政府規劃不善是禍源。」過去多年政府拓地進展緩慢,特別是新界收地發展問題遇上各種阻力,關焯照提醒政府必須改變「少做少錯、不做不錯」的心態,不要怕「得罪商家」。他特別補充:「事實上,在新界收回土地發展亦不會得罪商家。」

「《收回土地條例》處理新界收地,並不是說要全盤收地,而是合理地、按機制定下的價格收回一些交通規劃、公共設施及其他基建用地。當交通基建鋪好之後,附近未收回的私人土地價值就會大升,因此不單止不是俗稱的『鬥地主』,更是讓地產商加快發展手上農地,做到互惠互利。」

關焯照強調,港府必須改變之前發展新市鎮的思路。他建議,首先應該要大規模發展交通基建,以強大交通網打通全新界交通脈絡。「建好主要幹線、道路,以至大型隧道和天橋之後,發展商的農地就可以活化。」關焯照表示,活化農地未必是讓地產商得益,因私人住宅土地可能佔區域內地皮的一小部份,其他地皮可以有不同發展,而過程中「讓別人賺一些無所謂」,更重要的是政府幫到社會和市民,達至加快發展規劃的目的。「如果政府不首先發展交通基建,地產商亦無誘因興建接駁道路,因為所費不菲,結果地區就無法發展起來。」他以白石角為例子,在吐露港公路旁邊,有了交通配套,一發展起來就很容易。

關焯照表示,新界需要大規模發展,當中應該撥出部份土地發展新的優勢產業,例如高科技發展等。(資料圖片)

關焯照提出「新界大規劃」概念,指港府應在收回的新界土地上全線發展,除了建成大型新市鎮,更要有高科技發展,亦要有新的優勢產業例如創意及文化產業,擴大科學園,又可以做優質的旅遊區。同時,亦可以考慮在新界設立第三個核心商業區(CBD),讓部份重要政府部門進駐,以提高區內經濟活躍程度。外國城市亦有類似的分區,例如多倫多及附近地區會一併發展。他說:「發展新界時要更着重大型規劃,不應再是沙田新市鎮一般的區域發展,而是要結合商用、文化藝術、體育、科技,以及如瑞士、挪威一般的高質素專業教育,借新界土地發展,在勞工市場進行大型改革,推動香港經濟變革。」

上文節錄自第186期《香港01》周報(2019年10月28日)《學者評《施政報告》六大房策 倡「新界大規劃」 推動經濟變革》。

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