學者評《施政報告》六大房策 倡「新界大規劃」 推動經濟變革
六大樓市措施 無一可取？
林鄭月娥在《施政報告》中提出六大樓市措施，稱照顧不同收入的市民，但究竟現實上又是否如她所說的這麼簡單？冠域商業及經濟研究中心主任關焯照如此評說：
增建過渡性房屋︰杯水車薪
關焯照表示，未來三年提供約一萬伙過渡性房屋是杯水車薪，因為現時居住在劏房的住戶高達六萬至七萬戶。倘若向無法擠進過渡性房屋的劏房戶提供租金津貼，又恐推高租金，「殺錯良民」，令其他租客包括未合資格取得津貼的租客負擔更重。
工廈改建公屋︰成本高供應少
關焯照指出，改建工廈的成本很高，當中包括要符合消防安全條例等，亦要處理採光問題。更重要的是，2009年活化工廈推出時，不少合資格的工廈已經改建，餘下可供改建的工廈根本不多，預期相關供應不會太多。
加快售租置單位︰技術上有問題
「一來措施未必可以讓原本的居民出售單位，搬離生活幾十年的社區；二來相關樓宇已經變舊，而且部份單位賣出多時，一直都要出資保養，日後再出售單位，維修保養出資比例方面亦要妥善處理。」關焯照說。
預售居屋、增白居二︰無增加供應
關焯照認為，綠置居可以免去租置的保養出資難題，不失為一個讓公屋富戶騰出單位、讓公屋流轉的途徑。但預售居屋卻無助解決問題，因為這些單位已經在預期供應之內，並沒有增加供應。至於增加白居二配額，不用補地價，關焯照認為的確是吸引市民上車的因素，但如果在樓價上升的時候推出，就會變成
炒樓途徑。他強調，增加白居二配額雖然可加快物業市場流轉，但未有增加單位供應，象徵意義大於一切。
安逸臣道建首置盤︰七折仍昂貴
「同樣都是無增加供應，因為只是將原本私樓地皮轉用途。」關焯照指，如果單位售價較貴，家庭月入可能要有六萬至七萬元才能負擔。「就算是市價七折售樓，以現今樓市水平來說仍然是貴。」
放寬按揭︰實力不足者置業極危險
今次施政報告房屋政策中，最惹人關注的，自然是放寬按揭證券公司提供的按保計劃樓價上限：首次置業人士申請最高九成按揭貸款的樓價上限，將由400萬元提升至800萬元，而可申請最高八成按揭的樓價上限則由600萬元提升至1,000萬元。
關焯照警告，有關措施的影響可以很嚴重。他指出，政策一宣布，二手成交就大增，反映有市民因該政策而入市，而這類買家可能首期不多，又忽視樓市下行的風險。回顧1998年董建華政府首次推出首次置業貸款，當時樓價雖然已經較高位下跌三至四成，但推出之後樓價繼續下跌，不少人成為負資產。現在樓價仍未下跌，貿然入市風險就更大。「現時的情況與七十至八十年代不同，當年上車雖辛苦，但經濟增長強勁，人工加幅可高達一成，而現時經濟增長只有約3%，加薪幅度不會高，加上物價高企，萬一經濟下行，對於要節衣縮食來上車的人士將有巨大危機。」
新界收地發展 關焯照：非鬥地主
那麼，香港房屋困局的出路在哪兒？關焯照總結：「土地供應是樓市問題的根本，而土地供應問題，政府規劃不善是禍源。」過去多年政府拓地進展緩慢，特別是新界收地發展問題遇上各種阻力，關焯照提醒政府必須改變「少做少錯、不做不錯」的心態，不要怕「得罪商家」。他特別補充：「事實上，在新界收回土地發展亦不會得罪商家。」
「《收回土地條例》處理新界收地，並不是說要全盤收地，而是合理地、按機制定下的價格收回一些交通規劃、公共設施及其他基建用地。當交通基建鋪好之後，附近未收回的私人土地價值就會大升，因此不單止不是俗稱的『鬥地主』，更是讓地產商加快發展手上農地，做到互惠互利。」
關焯照強調，港府必須改變之前發展新市鎮的思路。他建議，首先應該要大規模發展交通基建，以強大交通網打通全新界交通脈絡。「建好主要幹線、道路，以至大型隧道和天橋之後，發展商的農地就可以活化。」關焯照表示，活化農地未必是讓地產商得益，因私人住宅土地可能佔區域內地皮的一小部份，其他地皮可以有不同發展，而過程中「讓別人賺一些無所謂」，更重要的是政府幫到社會和市民，達至加快發展規劃的目的。「如果政府不首先發展交通基建，地產商亦無誘因興建接駁道路，因為所費不菲，結果地區就無法發展起來。」他以白石角為例子，在吐露港公路旁邊，有了交通配套，一發展起來就很容易。
關焯照提出「新界大規劃」概念，指港府應在收回的新界土地上全線發展，除了建成大型新市鎮，更要有高科技發展，亦要有新的優勢產業例如創意及文化產業，擴大科學園，又可以做優質的旅遊區。同時，亦可以考慮在新界設立第三個核心商業區（CBD），讓部份重要政府部門進駐，以提高區內經濟活躍程度。外國城市亦有類似的分區，例如多倫多及附近地區會一併發展。他說：「發展新界時要更着重大型規劃，不應再是沙田新市鎮一般的區域發展，而是要結合商用、文化藝術、體育、科技，以及如瑞士、挪威一般的高質素專業教育，借新界土地發展，在勞工市場進行大型改革，推動香港經濟變革。」
上文節錄自第186期《香港01》周報（2019年10月28日）《學者評《施政報告》六大房策 倡「新界大規劃」 推動經濟變革》。
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