【外賣牌扮餐廳】商場涉違地契?發展商「霸佔」公共空間有前科!

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《傳真社》調查發現,全港20個地產商旗下的商場、辦公大樓及機場,涉嫌容許62間持食物製造廠牌(俗稱外賣牌)的商戶在商場開放位置設置座位,鼓勵食客堂食,涉嫌經營無牌餐廳。星巴克咖啡、太平洋連鎖咖啡店及太古地產其後回覆《傳真社》查詢,指報導所列的分店座椅皆開放給公眾使用——即是原來不用消費都可隨意坐下。

我們似乎一直被誤導,在商場內須要消費才有座椅,但其實部份商場跟政府訂立契約,劃出特定空間作公眾用途讓市民免費使用。惟多年來,發展商有意無意侵佔公眾空間的事例屢見不鮮。

圓方平台有個達17,000平方米的公共空間,你又知唔知?(陳焯輝攝)

原來早於1980年代,政府就要求部份發展商在私人發展項目提供公眾設施及公共空間,訂明某些空間作行人通道及公眾休憩之用,分擔政府興建公園及社區設施的責任。但事實上市民要使用這些「私人管理公共空間」(Privately Owned Public Space)是困難重重,如今仍有些在私人物業內的公共空間遭封鎖、隱藏、似乎不鼓勵公眾使用,甚或本來劃作行人通道的空間也被作商業用途。

公眾通道不可作商業用途

「有些發展商按照地契條款,開放一些公共空間,如貫通商場出入口的公眾通道。」「拓展公共空間」公關經理王瑜翎解釋道。但過往亦有案例發現,商場挪用公眾通道作商業用途,如出租給商舖或展覽商。

其實地政總署和屋宇署的網站上,皆有公開私人發展項目內的公眾通道位置。但網站顯示的圖則像素不足,模糊不清,亦缺相關指示。即使有心市民上網查閱,也難以確定具體位置。單靠這圖,莫說是市民,恐怕連專業人士也難為公/私定分界。如果在商場裏想找個位置歇息,看似只能乖乖畀錢,正中商家下懷。

市民可於於屋宇署網站查詢私人物業內公共空間的位置,但圖則模糊不清,缺乏清楚標示,連像素也很低。(屋宇署網上截圖)

地政署無權查約難檢控 

去年年尾,工黨就揭發荃灣廣場、愉景新城、新港城等商場違規霸佔室內公共空間,在行人通道擺放座椅,並鋪上地毯分開行人通道和咖啡店的範圍,出租牟利,地政署指出這違反了地契中「不准在行人通道擺放物品」的條款,座位其後已被移走。

其次,由於公眾通道及公眾休憩空間不屬於商業樓面面積,若發展商在公眾通道擺放物件或作商業用途,需先向地政總署申請豁免並繳付豁免費,惟工黨社區幹事趙恩來嘆道:「但地政總署無權查閱私人租約,所以就算發展商違反地契出租公眾通道,也不能執法。」

去年傳媒揭發馬鞍山新港城把公共空間作商品銷售展逾十年。(麥佩雯攝)

違契只需罰錢 非刑事罪行

他又解釋,地契是政府和發展商簽訂的合約,只受《合約法》規管,就算一方違約,亦非刑事罪行,只需罰錢及追回欠交的地租和豁免費。更何況地政署無權查閱業主和租客之間的私人合約,除非是超過三年租期,需要在土地註冊處存檔的租約,不然要經租客及業主雙方同意才交出。

所以要查發展商有否違契出租公共空間,相當困難,「業主和租客亦可以扯貓尾,話唔知租客擺咗枱凳喺度。」一般而言,地政署只能以「不准在行人通道擺放物品」的條款,叫業主在限時內清走物件。他補充其實多年來商場和商戶都有佔用公共空間的慣例,但政府疏於執法,「就算真係告,咁多年嚟都只有時代廣場一案能告上法庭。」

屋宇署回覆,有關地契事宜包括違契問題,要向地政總署查詢。記者致電地政總署查詢,地政總署則指要詢問有關分局有否跟進行動,至截稿前未有書面回覆。

公眾會用到的商場空間大致分為三種:

1)商業樓面面積(如舖位)

當發展商向政府申請買入地皮時,城規會會規定該地的用地比例,訂明商業樓面面積的大小,而在商業樓面面積以外的空間,則不能未經申請進行商業活動。

2)公眾通道

業主和政府簽訂「撥出私有地方供公眾使用的契約」(公用契約),同意撥出部份空間作行人通道及擴闊街道之用(Dedicated Public Area for Passage),如中遠大廈外的空地,和匯豐銀行總行的有蓋開放空間。

3)公共休憩空間

某些私人發展項目則受地契或公用契約的條款規定,需為公眾提供設施作休憩用途,如屯門市廣場四樓的遊樂設施、油麻地駿發花園、和K11地下。

地契列明的公共空間被消失?

除了行人通道,部分私人地方亦劃出「公共休憩空間」讓公眾使用,本來希望促進綜合設計、善用土地,借發展商之力落成社區設施以應付居民需要。而為了補償發展商撥出土地作公共用途,政府將給予面積豁免或者優惠。但一些私人休憩空間入口隱蔽,缺乏明確的標示,甚至長期鎖起不開放,市民根本難以使用,發展商是否「食兩家茶禮」?

一、佔用公共空間作商業用途

商場違規佔用公眾空間來賺錢已非新鮮事,經典例子為2008年時代廣場被揭違契出租地面的公眾休憩空間。早於1985年城規會批准時代廣場的申請時,已經提出發展商需提供一定面積的公眾休憩空間。於是九倉與屋宇署簽訂公用契約,將地下廣場逾3,000平方米的地方劃為公眾休憩空間,作行人通道及靜態休閒活動之用,如果要出租辦展覽,亦只可向展覽者收取水電費。然而自1993年起,時代廣場卻把公共地方以日租28,000元至124,000元不等,藉公用地方牟利。

二、不對外開放

空間有就有,但市民是否真能用到?(陳焯輝攝)

以屯門市廣場四樓平台為例,平台設有兒童遊樂場、壁球室、羽毛球場、網球場及滾軸溜冰場等設施,本來是休憩的好地方,但懷疑因疏於管理,於90年代末停止對外開放,直至2008年時代廣場公地私用一事被揭發,2009年地政總署規定平台花園須於每天7時至晚上10時開放,公眾才可重新使用。

三、你睇我唔到

(黃寶瑩攝)

由市建局灣仔利東街項目改建而成的囍匯,當初承諾的公共休憩空間原來設於五樓平台;港鐵九龍站上蓋的圓方,平台也有三幅合共17,000平方米的公眾休憩空間。但這些鄰近私人住宅的公共空間入口隱蔽,只有一至兩部升降機能到達,路線亦無清晰指示,非住客根本難以察覺,令人質疑這些空間是否變相成為住客的「秘密花園」。

四、隱藏社區設施

設於圓方來的四間社區中心彷彿被隱藏起來,只有一個小小的指示牌。(黃永俊攝)

1998年,城規會審批圓方項目的申請時,列明需在物業範圍內提供社區設施,包括幼兒園和社區中心等等。社區設施是有的,卻通通藏起來,位於商場外圍、連接柯士甸站的行人天橋邊。

當中包括中華基督教青年會佐敦會所、香港復康力量、楊震油尖長者鄰舍中心和仁愛堂陳鄭玉而幼稚園,這些社區設施並沒有在商場的「水牌」上列明,亦不見任何指示前往,連門外的名牌亦高於正常視線水平,難以發現。有用家質疑,發展商隱藏社區設施是不希望商場「高貴」的形象「降格」。



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