土地供應18選項 推算短中期最多建100萬伙 發展棕地屬「大戶」

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土地供應專責小組去年起討論共18個由社會各界提出的建議土地選項,並於4月26日起展開為期5個月的公眾諮詢。

《香港01》整合18個土地選項,並參考各個新發展區的發展比例,計算出每個選項的可建單位數目。若以短、中期方案而言,短租地及臨時政府撥地合共佔地近逾3,000公頃,倘按新發展區的規模計算,料可提供逾30萬個單位,相等於長策10年建28萬伙的公屋目標。若收回棕地發展,則最多可建35萬個單位,全部短中期方案都順利推展的話,最多更可建100萬個單位。

不過,本土研究社成員陳劍青就認為,推算可建單位應由政府向土地小組提交文件,但現時卻在未有更詳細的資料下展開諮詢,「公眾𠵱家係無標準或者指引,要幾多地先夠,好似灌輸訊息係搶多啲土地,多咗咪做儲備,唔會話你知個代價喺邊。」

土地小組去年起討論共18個由社會各界提出的建議,並於本月26日起展開為期5個月的公眾諮詢。(資料圖片)

市民可揀多於一個選項

去年9月成立的土地小組,經過長達6個月、共13次的公開會議後,先後討論18個由社會各界提出的土地選項,包括棕地、新界農地、填海、發展鄉村式用地,以及多個備受爭議的方案如發展郊野公園、填平水塘、私人遊樂場契約等方案。

據了解,今次土地供應的公眾諮詢,將18個土地選項分為短中期、中長期以及概念性三大類別,市民可選擇多於一個的選項,但不用填寫開發的優次,由5月至7月期間,小組會舉辦6場的地區諮詢會。

雖然18個土地供應選項,均可為本港帶來額外的房屋及土地供應,但當中卻各有利弊。《香港01》特別為讀者整合各個選項可能提供的可建單位數目,以及小組提出的意見,以供公眾參考。

政府岩洞總綱圖,整理出48個具發展潛力的岩洞。(土木工程拓展署)

未來約30年需要100萬房屋 缺230公頃地

政府統計處估算,2043年香港人口預計達到822萬的頂峰。土地供應小組的文件指出,本港有76%為未建設範圍,長遠尚欠約200公頃房屋土地,估計連同重建項目,香港由2016年至2046年的30年間,總房屋需求約為100萬個單位。而小組根據《香港2030+》的分析估算,本港至少欠缺1,200公頃的土地,房屋佔約2成,涉地約230公頃。

根據小組的會議文件,部分選項已列明估計可供單位的數量,但不少選項如鄉村式用地、電話機樓用地及新界農地等選項,仍未有相關估算。《香港01》參考了啟德、古洞北、粉嶺北、洪水橋四個新發展區的可發展土地,以及其房屋用地和單位所佔的比例,粗略計算出各選項可提供的單位數目。

其中,岩洞屬眾多選項之中佔地最廣,根據土木工程拓展署早前公布的《全港性岩洞總綱圖》顯示,48個策略性岩洞區面積介乎30至200公頃,合共面積約4,500公頃。不過,政府及土地小組都指由於岩洞並不適宜用作住宅發展,僅可遷置康樂文娛、污水廠等設施,而騰出的土地則可用作建屋。

1,300公頃的棕地,按照新發展區的規模,料可興建17.9萬至35.6萬伙。(資料圖片)

土地小組總結多個短、中期方案,包括棕地、空置官地等。(資料圖片)

認為大部分官地未必適合高密度發展

根據土地小組總結的短、中期方案,以短租地的面積最大,合共約2,450公頃,按新發展區的發展比例計算,估計可建33.8萬至66.1萬伙單位,亦是眾多短期方案之中,提供最多伙數的選項。

其次為臨時政府撥地(即臨時撥予政府部門進行工程的官地),現時地政總署共批出3,340公頃土地,當中約三分二是未來基礎設施的一部分。換言之,可釋出發展的用地約有917公頃,記者計算可建12.6萬至25.1萬伙單位,而民間團體多次要求發展的棕地,1,300公頃料可興建17.9萬至35.6萬伙,發展潛力不小。

然而,小組認為大部分官地未必適合作高密度發展,亦有9成的棕地有經濟作業,一旦發展亦需撥出三分一的面積作重置。

開發郊野公園屬於中、長期方案。(資料圖片)

至於中、長期方案,最令人關注的是維港以外填海以及開發郊野公園兩選項,小組主席黃遠輝曾於第三次會議後表示,成員均同意5個近岸填海以及中部人工水域建人工島的方案具潛力,據官方數字,馬料水及小蠔灣填海可提供約1.45萬伙。而開發約40公頃的郊野公園,則可提供約7,500個單位,但小組亦同意開發郊野地的年期達15至20年之長。

填平船灣淡水湖屬於概念性方案。(資料圖片)

小組主席黃遠輝曾指重置葵青貨櫃碼頭或於上蓋建屋,是比「長期更長期」。(資料圖片)

鄉村式用地被納概念性方案

由民間團體、學者提出的多個土地選項,包括填平船灣淡水湖、葵青貨櫃碼頭上蓋建屋等,均被納入作概念性方案,意味著方案比「長期更長期」。雖然填平水塘的方案估計能帶來30萬房屋供應,但小組表明最少20年才有單位供應,食水儲備更會由原來的4至6個月,減至3、4個月。

至於由前工程師學會會長周明權率先提出在葵青碼頭上蓋建屋的方案,倘若發展全部379公頃的用地,按新市鎮的發展模式,估計可供5.2萬至10.3萬伙。不過,小組主席黃遠輝早前曾指目前掌握的資料甚少,亦要克服環境、空氣、噪音、光污染和景觀等挑戰。

而政府2012年曾公布預留約1,200公頃土地劃作鄉村式發展,扣除人造斜坡、道路等,可興建的土地儲備仍有約932.9公頃,按其發展比例計算,估計可建12.8萬至25.5萬個單位。不過,小組指相關用地面積細小,分佈零散,且作高密度發展有一定限制,直言用作住宅的潛力不大。

至於電話機樓及交通交匯處上建屋,由於所涉面積不足20公頃,估計可提供的單位最少,介乎1,372伙至4,763伙。

本土研究社成員陳劍青認為小組未有向公眾披露更多選項的資訊。(資料圖片)

本土研究社:鄉村式用地納入概念性方案莫名其妙

本土研究社成員陳劍青表示,地政總署共批出逾5,000份短租租約,涉地約2,450公頃,由於部分預留作工程用途,估計只有800公頃可用作建屋等用途,故實際上未能興建約30萬伙單位,但潛在可建的單位仍不可低估。

他批評,土地供應小組的文件未有提供更詳細的資料予公眾,如地政總署指最少5年才能完全公開短租地的所有資料。此外,臨時政府撥地及空置官地的土地選項方案,亦無提及潛在住宅供應等數字,「公眾𠵱家係無標準或者指引,要幾多地先夠,好似灌輸訊息係搶多啲地,多咗咪做儲備,唔會話你知個代價喺邊。」

至於鄉村式用地被納入概念性方案,陳劍青直言對此感到莫名其妙,因900多公頃預留用作建丁屋的土地,並非概念性方案,而是具體實在的政策,即使土地零散,仍可考慮用作興建社區設施,但政府卻將把它及填平水塘等選項一同列入概念性,「似乎令人覺得係傾向唔想搞到既得利益者。」

部份選項資料



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