【新居屋2018.政策分析】一個反智銷售安排 抽居屋淪貧富大亂鬥

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新一期居屋交表今日(4月11日)晚上7時截止,各位難以負擔私樓價錢,又想置業的市民,如有意申請又未交表就要盡快。而今期居屋申請宗數,有機會打破2015年時接獲約13.5萬申請表的最高紀錄。

不知各位有意抽居屋的市民有否留意到一個頗為「反智」的現象:由於居屋定價和市價掛勾,隨著樓價繼續上升,政府只能不斷提高申請者的入息限額,以防業主日後供不起。但正正因為限額愈推愈高,令合資格申請居屋的家庭亦愈來愈多,令競爭更加激烈,造成貧富相爭的局面。

資助房屋政策,本身就是為了幫助買不了私樓的市民,特別是為中下階層市民搭建置業階梯,如今居屋價格因應市價水漲船高,不單開始脫離一般市民的負擔水平,更糟的是引入了更多收入較高者一起爭奪有限的居屋,漸漸扭曲政策原意。

房委會新居屋共4,431個單位,3月29日開始至4月11日接受市民申請。(資料圖片)

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兩元素釐定入息限額 導致居屋售價與市民負擔能力脫節

房委會目前計算居屋入息限額的方式,可分為兩大部分:住屋開支和非住屋開支。前者是以房委會按照市價釐定的「參考單位」價格,定出一個家庭的每月供款數目;後者則是以私樓四人家庭租戶為準,按照最新的住戶開支統計,得出來的非住屋項目支出,再加上此家庭預計需繳付的薪俸稅。兩大板塊相加,得出住戶開支總額,再加上5%的備用金,定出最後的入息限額。

或許會有讀者覺得上述的計算頗複雜,但簡而言之,就是這種定價方式有明顯的缺點:「參考單位」的價格會隨著私樓價格浮動,但如今私樓樓價升勢失控,申請居屋的入息限額就會愈推愈高。例如前年居屋的家庭入息限額為4.9萬元,去年為5.2萬元,今期就急升至5.7萬元,兩年之間升了足足8千元。

長沙灣居屋項目凱樂苑,最貴單位達630萬,是今次居屋項目樓王。(資料圖片/盧翊銘攝)

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無考慮市民實際收入狀況 居屋政策持續性成疑

由於整個入息限額的釐定過程,並沒有考慮當時香港人的實際收入狀況,因此當樓價爆升、與大部分市民收入脫節時,就會出現問題。以今期為例,家庭入息限額最高為5.7萬元,而根據政府統計處最新的綜合住戶統計調查,在去年第4季,本港住戶每月入息中位數為2.73萬元。另外,本港居於私人永久性房屋者,若只計算從事經濟活動者,每月住戶入息中位數為4.5萬。而居於資助自置居所房屋的住戶,入息中位數則為3.32萬。

上述數字可以有兩種啟示。其一是居屋入息限額不斷提高之下,根據政府統計,以5.7萬元的家庭收入劃線,幾乎已涵蓋香港近七成家庭;其二是家庭入息由4.5萬元至5.7萬元者,雖然他們收入高於私樓住戶中位數,也遠高於很多資助房屋住戶,至少在理論上較有能力負擔私樓供款,但在現行的政策下,他們仍然獲得政府的「照顧」,可申請購買出售資助房屋。

5.7萬的入息限額,實際上已覆蓋本港七成多人口。(資料圖片/曾梓洋攝)

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七成家庭有資格住資助房屋? 擴保護網好心做壞事

可是問題正在於,香港現時的公營房屋(包括公屋與資助出售房屋)計劃,根本沒有打算將全港7成家庭納入資助房屋保障網。截至2017年,本港的永久性房屋單位共有約275萬個,當中只有120.8萬個是公營房屋,即4成多,肯定涵蓋不到七成多家庭。再加上,政府現時的土地供應以私樓優先,連續數年超額完成,公營卻連續數年不達標,所以可以預期未來數年這情況都不會有改善。

這並不是說收入達私樓中位數者就一定要購買私樓,不應購買資助房屋,而是政府「冇咁大個頭就唔好戴咁大頂帽」的問題。現實環境是,資助房屋數量嚴重不足,一眾買不起私樓卻又不符公屋資格的市民,如果想要安居,就只能依靠資助房屋,政府卻無法應付因保障網擴大而增加的需要。而資助房屋政策的定價策略,亦將涵蓋愈來愈多市民,表面上好像很動聽,但實際上是又是講就天下無敵,做就無能為力。

目前私人住宅數目多於公營房屋,但資助房屋卻包括七成多市民,政策錯配。(資料圖片)

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居屋本為幫助中下收入者 如今卻成貧富大亂鬥

在1970年代,港府在時任總督麥理浩的建屋計劃之下,推出居者有其屋計劃。在1978年,第一期居屋正式發售,政府的目標是幫助「收入不足以購買私人樓宇的市民」置業,並鼓勵有能力的公屋住戶購買,以騰出現有的公屋單位予更有需要人士。麥理浩在該年施政報告亦清楚表明,資助房屋就是為中等及中低收入者而設。

這也不是說政策內容完全不能變,而是政府如今連資助房屋計劃的初衷也拋諸腦後,又無力控制私樓樓價,就「未學行先學走」,將更多人納入資助房屋保障網,最後只會扭曲整個居屋政策的生態,令居屋入表淪為貧富大亂鬥。大家日後交表之時,又會遇到白表超額認購N倍、中籤無望的苦況,然後或許會想到,政府在制定整個銷售、訂價安排時,到底有沒有想清想楚?



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