【樓市新辣招】上任4年樓價累升近4成 梁政府被迫再出招壓市
特首梁振英經常強調，房屋政策是本屆政府施政的重中之重；早前樓價從年初高位回落3成後，他曾表示已取得「迎難而上的初步成果」。
言猶在耳，近期樓價再次飆升，再次挑戰歷史新高。面對樓市市況回後熾熱，梁振英政府如今再度出招，全面提高買賣住宅印花稅至交易額15%。
梁振英上任4年以來使出「洪荒之力」增加土地和一手樓供應，但樓價依然持續上升。究竟4年來本港房屋政策，能否幫助港人一圓置業夢？
立法會議員姚松炎認為，措施反映「政府承認過往嘅辣招無效」；前長策會成員王坤批評新措施只屬「交差」，無助解決樓價高企。
處理房屋問題是本屆特區政府施政的重中之重。
樓市再升溫 政府加辣冀降溫
供款負擔比率再度上升，政府最新公布第3季的比率為59%，按季升3個百分點，是自去年末連續3季下跌後首見反彈。特首梁振英今日（4日）會同財金官員宣布新一輪辣招，將於明日（5日）起提高買賣住宅的印花稅至交易額的15%。
特首梁振英在4年任期內，一直標榜房屋為其施政主軸，一直強調要努力加大住宅及土地供應、又在2014年公布《長遠房屋策略》，希望能助市民置業。可是過去4年樓價持續上升。
過去4年，樓市升幅遠超加薪幅度
分析差餉物業估價署的私人住宅售價指數，2012年7月梁振英政府上場，當季指數為210.5點；不過2015年第3季樓價指數創出回歸以來新高達306.4點，比梁上任時上升45.6%。
指數及後一度回落，但今年第2季再次反彈，最新第3季樓價指數為289.2點，直迫歷史高峰。不少地產界人士均預計樓價仍有上升空間，甚至再創樓價新高。
不吃不喝14年方能買樓 置業「痛苦程度」與97年相若
整體樓價較4年前升逾3成，但市民加薪幅度卻追不上樓價。自梁上任至今，本港家庭入息中位數升幅不足2成（2.5萬元），意味4年前無法上車的市民，儲錢4年後依舊無力上車，即使早前樓價回落，仍超出一般市民負擔範圍。
另一量度市民負擔能力的是「痛苦指數」，正式名稱是樓價與收入比率，計算一般500呎單位的平均價格與私人住宅住戶的家庭入息中位數的比率。
金管局數字顯示，梁振英上台之初，市民不吃不喝、儲起所有收入12.1年就可買入一個500呎單位，但去年第2季儲錢年期升至15.9年的歷史新高。儘管今年第2季最新數字回落至14年，與97年高峰期的14.6年相差不遠，意味現時市民置業的「痛苦程度」與97年樓市高峰期相若。
過去四年，在土地和房屋問題，我們是做出成績出來的。這些工作不容易。
增加土地供應等於樓價下跌？
政府一直將樓價高企問題歸咎於土地供應不足，所以千方百計覓地建屋，又訂出高於往年的住宅落成量指標。去年樓價開始回落時，特首梁振英曾發表題為《迎難而上的初步成果》的網誌，文中將跌市歸功於政府，又曾多次聲稱已在房屋土地問題上做出成績。
經過政府過去4年馬不停蹄覓地建屋，本港最新住宅單位落成量、一手住宅潛在供應均創新高，不過近期樓價卻不失反升。中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑指，香港樓市事實上較受外圍經濟環境轉變所影響，現時人民幣持續貶值、歐洲續推量化寬鬆，激活投資市場，加上市場已完全消化去年底加息的影響，壓抑樓價的外圍因素淡化，市民的置業成本實際上又再攀升。
另外，陳永傑又表示單單增加住宅供應對壓抑樓價難以完全湊效，增加房屋供應作用極其量只能提升買家的信心，令他們無須急於入市，因短期內仍然有大量供應，但有供應並不代表售價低，因一來政府不會賤價賣地、建屋成本未有降低，二來發展商在商言商亦必然不會「平價出貨」。
如果因供應增加，樓價沒有持續上升，反而回落一點，價錢一來一回，每個單位便宜了100萬元，在未來三四年買這9.3萬個單位的香港市民就一共省下930億元。
增加潛在供應，有助減輕置業成本？
政府早前公布本港最新一手私樓潛在供應量再創新高至9.3萬個，梁振英曾表示房屋供應上升，可為市民節省置業成本，以每個單位售價下跌100萬計算，相信市民未來可節省930億元。
建築、測量、都市規劃及園境界議員姚松炎強烈批評梁振英的說法是極大謬誤，只着眼於供應而未提及需求，單單供應增加，不一定能令樓價回落。他指出，若以供求角度而言，須證明房屋供應多於同一時間的需求，樓價才有望回落。
不過，根據《長遠房屋策略》曾估計，本港未來10年需要18萬個私人單位，方可滿足港人的住屋要求。假定未來幾年有9.3萬個單位盡數推售，卻仍僅達目標一半。基於尚有半數需求不能滿足，理論上樓價並無下調的空間。「便宜100萬」甚至「省下930億元」的說話亦成疑。
潛在供應等同實際供應量？
而且住宅單位供應亦受不同因素影響，潛在供應並不等同實際供應量。如梁振英12年上任後，當年9月政府估算私樓潛在供應量有6.5萬個，惟13年至今的一手樓註冊宗數僅有不足5.8萬宗。兩者之間差距逾7,000個單位。
王坤：政府房屋工作「強差人意」
對於政府最新公布的辣招，前長策會成員王坤認為作用有限，屬「交差」之舉。他解釋，推出辣招後近月仍有不少外來資金湧入本港樓市，反映招數作用不大，加上剛性需求強勁，樓價缺乏下調的空間。他認為與其多設限制，不如以行政措施徹底全面杜絕外來需求入市，直言新措施「到喉唔到肺」。
他續稱，以往梁振英談及土地及房屋供應時「講到天花龍鳳」，實際樓價不跌反升、無真正解決港人的住屋需求。另外，政府定出10年房屋供應目標，但過去多年多次作出改動，反映當局公布可供應建屋的數字或「存在水分」，認為政府雖然努力，但做出來的效果只是杯水車薪。
