油旺變天|市建局研「殺街」整合地盤 住用和非住用地積比互換

撰文:王潔恩
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歷時4年的油旺地區規劃研究終於出爐,整個研究覆蓋範圍約212公頃,涉及約3,350座樓宇。報告預料直至2047年,當區約八成樓宇樓齡將超過70年。
研究認為,現有的市區更新模式在嚴重市區老化的高密度地區內,欠缺可持續性和財務可行性,故建議必須引入新的規劃工具。在採納政府初步意見後,研究建議可轉移受限地皮的地積比率予其他地盤,亦可以「封街」或「殺街」等方式,將小型街區整合成為較大的發展地盤,日後可提供首置盤及其他私人住宅/混合用途發展。

研究認為,現有的市區更新模式在嚴重市區老化的高密度地區內,欠缺可持續性和財務可行性,故必須引入新的規劃工具,例如轉移地積比率、整合街區發展,以及住用和非住用地積比率互換 。市建局表示,日後會與政府當局進一步討論及訂立推行細則。

轉移潛力有限的地皮地積比

研究表示,有逾400幢樓宇的地積比率與最高許可水平相若,甚至有400幢已超出上限,故在財務角度上,原址重建並不吸引。為了增加吸引力,報告建議日後可將受規劃限制、或重建潛力有限的土地發展權(送出地盤),轉移給擬議增長或增加密度的地盤(接收地盤),以容許「送出地盤」的建築樓面面積,轉移到「接收地盤」內。

當措施實施後,「送出地盤」將被降低規劃價值,研究建議改建為公共休憩空間、保育舊建築等。不過,這些「送出地盤」的建築樓面面積最終可否轉至給「接收地盤」,將視乎向城規會提交的規劃申請。

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當日後重建後,旺角、油麻地一帶料會增加多幢高樓。(立法會文件)

區內道路空間比例達四成 提出「殺街」整合地盤

文件表示,研究範圍內的道路佈局屬於網格狀的形式,道路空間比例達到四成,故建議封閉多餘的道路,透過「整合街區」方法,將小型街區整合成為較大和較完整的地盤。在「整合街區」全面發展時,該道路將會關閉,並發展成為永久的休憩用地。

日後每個「整合街區」將劃分成不同的地塊,而封閉道路所帶來的建築樓面面積,將會按比例分配給各地塊。由於日後可增加地積比率,研究建議,發展商應為「整合街區」日後的市區更新工作提供財務資助以作回饋,例如封閉道路及興建公眾休憩用地。市建局會在「整合街區」發展範圍內尋找合適的地盤,以「港人首次置業」的形式,興建資助房屋。

研究強調,整合街道的選址主要是基於封閉道路及市區老化的考慮,整體交通及運輸網絡並不會受到影響。街道整合所產生的休憩用地約為5.44公頃。參考文件,擬議「整合街區」的範圍或涉及大南街、弼街等一帶,但至今尚未有詳細方案。

研究建議「整合街區」發展的範圍,範圍或包括大南街一帶。(立法會文件)

放寬住用地積比率

研究又提出,只要整體地積比率維持在分區計劃大綱圖容許的限度內,可提高住用及非住用地積比率互換的靈活性。研究認為,為增加靈活性及配合市場變化,可在維持分區計劃大綱圖容許的整體地積比率的限度內,放寬住用地積比率。

市建局舉例指,在內街的樓宇,非住宅建築樓面面積大部分位於地下,它們往往不能盡用所准許的非住宅地積比率,故容許這些樓宇更高的住宅地積比率可提供重建誘因,並可增加單位供應量。