回歸25周年|房屋問題糾纏四分一世紀 樓市光怪陸離屢成國際焦點

撰文:林穎嫺
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本港房屋土地問題多年未解,不少社會矛盾均被指由房屋問題衍生,令社會積怨甚深,一般家庭輪候公屋時間長達6.1年,再創23年來新高。今年是香港回歸25周年,回顧這個深層次矛盾與「死結」,樓價由80年代起便一直上升,至回歸後受首任特首董建華的「八萬五建屋計劃」和亞洲金融風暴重創,樓價急挫直至2003年「沙士」疫情後才從谷底反彈,但當中錯過的調整房策時機,令過去近20年升勢不止,劏房、納米樓湧現,不僅基層,連中產的住居困境亦屢次登上國際新聞焦點。
現任特首林鄭月娥卸任前屢次「出招」,包括在爭議聲下推「明日大嶼」、「北部都會區」,更明言會向綠化帶和濕地緩衝區開刀,惟外界紛紛直指政府「篤數」,未有再提公屋「三年上樓」承諾,基層住屋困境改善仍未見曙光。

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根據差餉物業估價署的住宅單位售價指數,40平方米以下(即不足430平方呎)的私樓,回歸前樓價指數已不斷攀升,1997年回歸之時更是樓價的高峰期,短短一年內急升38%至161.4,「炒風」熾熱,九龍區一個約400平方呎的單位平均售價226.1萬元,現時的「上車盤超荀價」已是當年的「癲價」。

在主權移交前,港英政府已不斷開山劈石、填海造地建屋先是夷平康山、港島東填海,再公布俗稱「玫瑰園計劃」的香港機場核心計劃,在赤鱲角興建新香港國際機場、北大嶼山新市鎮及西九龍等,同時間在新界規劃三個新市鎮,包括將軍澳、天水圍和東涌,而馬鞍山則被發展成沙田擴展部份,讓大量人口遷入新界。

首任行政長官董建華甫上場便在《施政報告》提出「八萬五建屋計劃」,承諾回歸後每年的住宅供應不少於8.5萬伙,讓全港七成家庭可以「上車」,藉此令一般家庭公屋輪候時間由6.5年縮短至3年。

「八萬五」政策一出台便迎來亞洲金融風暴,樓市遇上雙重災難性打擊爆破,樓價指數一年急瀉近三成,「磚頭」一夜間淪為負資產,為求「止瀉」,政府翌年6月暫停賣地近一年,「八萬五」其後更變成「不存在」。

樓市在2003年「沙士」疫情後,才由谷底反彈,因為錯過調整樓市政策時機,升勢無法遏止,樓價指數已由當時的61.6升至2021年底的392.7,以九龍區一個約400呎的單位計算,平均售價已從83.5萬元大幅飊升至去年的663.3萬元,增幅達七倍。

上車難的哀歌鳴奏20載,有發展商以協助小市民「上車」為名,推出不足200平方呎劏盤,甚至連今期居屋啟德新盤,亦有約兩成單位僅約180平方呎,實用面積堪比劏房。根據立法會去年的數據,本港人均居住面積中位數僅得16平方米(即172平方呎),僅達國際最低標準一半,而劏房的人均居住面積更只得71平方呎,比一個私家車車位更細。

「上車」無望,基層小市民的居住環境更是水深火熱,劏房湧現,連財爺陳茂波亦曾捲入出租劏房醜聞。根據「劏房」租務管制研究工作小組報告,全港劏房至少超過10萬間,估計超過22.6萬人瑟縮其中,編配公屋成為他們的唯一寄望,惟截止今年3月的數據,一般家庭輪候公屋時間增至6.1年,創下23年新高,追貼回歸時的嚴峻局面。

歷屆政府均曾推出政策企圖為樓市降溫,包括上一任特首梁振英在2013年取消「勾地」制度,將政府推售的土地由公開拍賣方式改為招標,冀能讓中小型發展商加入競爭,卻惹來有欠公開、透明的質疑,更多次出現地皮以「癲價」成交,是樓價升勢未止的「元兇」。

現屆特首林鄭月娥在2018年推出俗稱「土地大辯論」的土地供應諮詢,檢視本港土地供應來源,提到本港仍欠缺至少1,200公頃用地,政府遂制定18個開發土地的選項以滿足1200公頃的土地需求。

▼2021年《施政報告》發展新界北▼

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林鄭在卸任前更大推「明日大嶼」填海計劃和「北部都會區」發展,企圖增加土地供應,近兩年的《長遠房屋策略》宣稱,未來十年的土地供應已「達標」,但會是「頭輕尾重」,「後五年期」,即接近2030年後才有望紓緩市民的居住困境,但屢被批評有關計劃「篤數」、「存在水份」,即將接棒的李家超政府能否成功「出招」拆解房屋亂象,達成中央「消滅劏房」的目標,成為外界的焦點。

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