銀行陸續派發了半年成績表，當中以本港業務為重心的恒生銀行，業績倒退逾三成，受到商業房地產貸款業務影響，不良貸款及撥備都雙雙急升，情況令人擔憂。今集我們請到經濟學者葉秀亮教授，和我們分享他對於香港樓市、銀行資產質素，以及整體經濟前景既看法及建議。

籲金管局進行75%樓價下跌壓測

葉秀亮強調，香港絕對不能容忍銀行出現「爆煲」，因為一旦發生，將會引發全面的金融風暴，屆時樓價跌幅可能高達八至九成，後果不堪設想。為了防範這種情況，他建議香港特首應在《施政報告》中要求金管局對銀行進行壓力測試，模擬樓價下跌75%的情景，以確保銀行能夠承受巨大的衝擊，並維持資本充足比率在8%以上。

他認為，儘管恒生銀行等機構的不良貸款率有所上升，但目前銀行的整體資本充足率仍高達21.8%，有足夠空間應對風險。通過發行巴塞爾協議III額外一級資本債券等方式，銀行可以進一步提升資本，以應對潛在的危機。至於早前傳出港銀擬設立「壞賬銀行」，他就表示，壞賬銀行的功能頂多是讓銀行將已完全撇賬而又收不回的貸款以賤價賣出，從而獲取些微資金。

租金回報率升至逾6%　樓市方有望見底

葉秀亮指出，香港商業房地產市場面臨巨大挑戰。他認為，由於網購和北上消費的結構性轉變，香港的商舖數量已經過多。這導致舖租和舖價必然下跌，而且這種下跌可能是長期性的，難以挽救。他估計，商業房地產的跌幅可能高達80%，因為其泡沫程度比住宅更高。

葉秀亮認為，香港的住宅樓市泡沫已破裂， 2009年至2021年間，在量化寬鬆政策的推動下，香港樓價急升了250%。這種漲幅遠超經濟基本面，構成了一個巨大的泡沫。儘管目前樓價已下跌三成，但這還遠遠不夠。

籲四天工作、八折支薪

他預測，香港樓價的合理價位應該是租金回報率達到3.5%的水平，而超調效應會使樓價繼續下跌，直到租金回報率達到6%至6.5%，此時會形成一個底部。綜合考慮，他預計樓價總跌幅將在60%至75%之間。他認為這個預測有超過九成的準確度，除非出現例如中美貿易戰、台海衝突等重大的突發事件，否則難以改變大趨勢。

另外，面對經濟下行，葉秀亮提出了「四天工作，八折支薪」的建議，旨在避免企業因經營困難而大量裁員。他認為，與其讓部分人失業，不如讓所有員工分擔工資調整，以維持就業。他建議政府帶頭推行此政策，並將其推廣至半公營和資助機構，以起到示範作用。他強調，這不是一個負面的策略，而是為了應對由人工智能發展和結構性轉變所導致的長期失業風險。