【綠置居】「以綠代公」藏四大弊端 政府不應剝奪市民租屋權

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林鄭月娥本月發表施政報告,房屋政策是重要一環。她在改變資助房屋定價、資助對象上作出了改革,值得肯定。但是,她理應兼顧各個階層的利益,她去年推動綠置居恒常化,將公屋轉作綠置居,明顯削減了出租公屋的供應量,未有兼顧基層權益,社會必須警惕「以綠代公」所帶來的四個弊端。

長沙灣東京街是第二個綠置居項目,供合資格的綠表戶申請,定價比居屋低。(羅君豪攝)

問題一:減少出租公屋供應

政府經常強調,「以綠代公」不會影響出租公屋供應數量,因為公屋戶購入綠置居單位後,將會釋出單位予輪候冊上的市民入住,惟這說法實屬自欺欺人。由於綠置居在補地價後可以自由出售,價格將與私樓相差無幾,該單位不可能再流轉到基層手上。

另外,前運房局局長鄭汝樺在回應議員復推租置計劃(將公屋出售)的訴求時曾經指出,回收單位一直是公屋供應的重要來源,一旦將出租公屋出售,部分公屋單位將不會再交還房委會作再編配之用,這解釋同樣可以套用於綠置居。觀乎立法會文件,2008年至2013年間,每年由房委會收回的公屋單位數量介乎5,000到10,000,「以綠代公」後,房委會回收的單位數目,將相應降低。

沙田水泉澳邨規模龐大,全邨共18幢樓宇。(資料圖片/黃永俊攝)

問題二:基層市民被邊緣化

「以綠代公」的另一弊端,在於令基層市民愈住愈偏僻。為了吸引市民購買,政府傾向將交通便利的市區公屋轉為綠置居。舉例說,第一個綠置居項目景泰苑,就位於新蒲崗,至於即將接受申請的麗智邨,則位於長沙灣東京街。雖然林鄭月娥去年宣布將位處偏遠的火炭公屋項目轉作綠置居,但因為單位數量過多及選址問題,原訂方案被房委會否決。

正正因為要考慮市場因素,「以綠代公」不但會減少綠置居供應量,更令市區出租公屋的數量減少。政府將出租公屋安置於偏僻地區,公屋戶只能在接受原區低薪工作或相對高薪的跨區工作中二擇其一。選擇前者,他們的生活將更捉襟見肘;選擇後者,他們則須每天浪費大量時間在通勤之上。

(黃永俊攝)

問題三:增加市民生活成本

林鄭月娥雖然強調綠置居的供款佔入息比一般不超過40%,但是,對於基層市民來說,交通、食物等基本生活開支已佔他們入息的一大部分,40%的供款比率着實不低。加上,市民在購入綠置居後,須繳付管理費、大廈維修費等,讓他們的生活百上加斤。

由於出租公屋是房委會或房協的物業,故此,市民在大多數情況下,都不需要支付維修費用,但是,市民購入綠置居後,已屬單位的業權人,將來大廈作大規模維修時,即須支付大筆款項。近年來,部分居屋單位老化,需要大規模整修,整個屋苑的維修費可達數千萬元。

另外,公屋租金已然包含了管理費、差餉,現時公屋的租金兩年一檢,縱然機制被批評為「只加不減」,但仍在可控範圍之內。觀乎統計處2016年中期人口統計數據,公屋租金中位數不過是1,500元。但是,首個綠置居項目景泰苑的平均管理費為529元,再加上差餉、按揭利息等開支,或比公屋租金更高。

固然,有人認為購入綠置居與否只屬自願性質,但這說法忽略了政府近年來不斷收緊富戶政策,迫一些所謂「富戶」交出公屋;私樓格價高企,他們或被迫購入綠置居。至於維修費、管理費等成本,政府或許因為考慮銷情,少有就此警惕市民。

問題四:不符合分配正義原則

林鄭月娥去年在接受訪問時提出公屋封頂論,引起公眾譁然,及後她收回言論。但在同一個訪問中,她提出了同樣危險的補貼論,至今尚未收回。她指出:「在現時情况,公屋若用作出租,收回來的租金不足夠填補差餉、管理費及維修費用,所以每建一間出租公屋單位,就加重房委會的財政負擔」。

林鄭月娥的說法,至少有兩個謬誤。其一,出租公屋是基層市民的基本權利,不應被房委會自負盈虧的原則凌駕。其二,由於符合綠表申請資格的市民,入息資產本就不高,政府要藉他們的供款,補貼房委會的公屋支出,無異於要社會弱勢補貼弱勢,談不上合乎分配正義原則。

今屆施政報告已然宣讀完畢,但林鄭月娥的任期還剩下數年,她還須繼續解決香港的諸種不公。這份施政報告的一大敗筆,在於她未有正視基層市民所遇到的困境,甚至說其視若無睹也絕不為過。香港的經濟易受外圍影響,基層的生活成本上升急速,而房屋作為市民生活的主要開支,出租公屋對於基層來說更為重要,政府理應擴大房屋資助網,保障社會弱勢,而非繼續「以綠代公」,蠶蝕基層權益。



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