紐約租務管制激進化 香港還在等什麼?

撰文:評論編輯室
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香港作為國際金融中心,經濟地位毋容置疑,甚至被媒體形容為與紐約、倫敦般國際都會齊名。其實三地不但經濟模式相似,其城市發展亦一樣受地產利益所主導,市民不得不承受日益高漲的居住成本。然而,紐約選擇不再逃避問題,敢於徹底改革日益腐化的租管制度,加強保障租客的權益,踏出抵抗地產利益主宰城市房策的第一步。自詡與紐約看齊的香港,又敢於仿效嗎?

紐約租務管制歷史悠久,打從二戰後大量士兵回國造成龐大的房屋需求,政府遂以租務管制以解決房屋短缺、租金高漲的問題。一般來說,紐約的租管大概分為租金管制(rent control)及租金穩定(rent stablization),分別管制1947年或以前及1947年至1974年間建成單位的租金升幅,現時共規管着市內超過40%的出租單位;而1974年後建成的單位則一般不受限制,但政府亦設有稅務寬免,吸引業主將其單位將入租管之內,以提供更多可負擔房屋。

不過,紐約的租務管制亦存在不少漏洞,以致租客的利益不斷備受威脅。首當其衝的,必然是當地的租管安排容許房屋單位脫離管制(deregulated)。自1990年代,紐約政府容許租金超過一定門檻的房屋單位可脫離受租管的規限;如在2018年,只要租管單位的管制租金達2,734美元(21,323港元),便可申請脫離租金管制。自1994年,最少有逾15.5萬個單位藉此脫離租管,回復市值租金,大大減少可負擔房屋的供應。更甚者,為求告別租管,業主會濫用裝修推高單位的租值,以加速脫離租管制肘,甚至市內有地產公司專門為業主「造假數」,虛報裝修所需的成本,以增加法例下所容許的加租幅度。

然而紐約剛通過全新法案收緊租管條例,堪稱為租客提供了數十年來最強大的租務保障,其重點如下:

-租管房屋單位將會繼續受規管,並不會因租金水平、甚至租客收入多寡而可申請豁免

-單位未來15年的總裝修成本最多只能為15,000美元(117,000港元),意味業主每月最多只能提升租金89美元(694港元)。

-空置紅利(Vacancy bonus)將會取消;過去當租客遷出時,法例曾容許部分業主增加最多20%的租金。

-業主一旦訂下特惠租金(Preferential rents),再不可大幅提升租金;從前業主為其單位定下較管制租金更低的金額,以吸引租客,惟法例容許業主可在續約時大幅提升租金。

-單位租務訂金將降至相若於一個月租金,而且取回訂金的行政程序亦有所簡化。

-業主將不可再將租客列入黑名單,並流傳於地產代理公司。

-非法逼遷租客將被視為犯罪,業主須罰款1,000至10,000美元。

紐約地價屬全球前列,擴充租金管制範圍自然激發市場動盪。(Getty Images)

以上條例均加強租客之於業主的權力,特別是防止了業主肆意逼走租客。更甚者,不像過往的租管條例般設有時效性,新通過的法案將具永久效力,故能徹底確立了租客的權益。

新法案打破了數十年來租客與業主、甚至整體地產業的利益結構,自然惹來不少非議,地產業界自然訴諸不同理據,如減少市值租盤供應,從前刺激租金上升,損害一般租客的利益、業主因租金收入下降、將沒誘因維修單位,甚至促使舊區老化凋零等等。

近年樓價、租金不斷飆升,租務管制可以保障市民都能有可負擔的房屋。(資料圖片)

誠然,紐約租管激進化的影響有待考證,但當地敢於挑戰過去數十年過分傾斜業主階級、地產業界的發展模式,實非空穴來風。畢竟,即使有租金管制下,紐約市房租仍不斷上升,其扣除了營運及維修開支的租金水平,已連續上升近13年,不少中、低收入人士均難以負擔,流浪情況更是日益嚴重;而且市紳化進展迅速,隨布魯克林、皇后區等的房地產發展,舊樓的租金潛力自然增加,業主就更具誘因扭盡六壬,藉逼遷租客及裝修等方法,為求脫離租管。當租住壓力日益沉重,改革不滯過時的租管條例自然是不二之策。

當然,不能忽略的是,紐約人之所以能夠挑戰業主利益,乃因民主黨去年重掌失落已久的議會控制權,以及租客團體能成功對他們產生強大的政治壓力所致。反觀香港,租住成本同樣高昂,但本港自從2004年廢除租管後,卻一直未有為租管重新立法;或許我們大可詰問,為何香港租客未能學效紐約般,為自己權益發聲。但須要知道,本港社會一直重置業、輕租住,即使連不少租客本身也蔑視租樓,希望盡早登上置業階梯,故實在難以寄望他們有欲為自己充權。

1970年代政府曾實施租務管制及租住權保障,只要租客續租時能繳付當時的市值租金,業主就不能強迫租客遷離。

因此,只有政府才可帶頭重設租管,藉控制住屋租金升幅及保障租住權,增加可負擔房屋的供應。重推租管的重要性,不但在於保障租客的權益,從而提供買樓之外的住屋選擇,平衡過度着重置業的居住結構,更在於有助對置業投資進行需求管理,為樓市降溫。畢竟,在租務管制下,業主難以容易收回單位出售,變相鼓勵業主將房屋資源出租、減少轉售圖利的行為,甚至從而減低投資者的置業誘因,降低自住以外的房屋需求。當然,租管還需配合實施二手樓空置稅,才能堵塞業主有機會逃避租管的漏洞。