「六大房策」成果有限 收地、租管必不可缺

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一手樓空置稅草案正式於周五(13日)刊登憲報,行政長官林鄭月娥於社交媒體撰交表示,去年六月推出的六項房政措施經已全部到位。但其實從宣布至執行,港府竟需「一年零三個月」方能成事,足見施政效率有限。更甚者,「娥六招」雖說方向正確,惟仍見誠意不足、甚至在執行上出現不少甩漏,改善空間仍大。如林鄭月娥希望能藉此為其息息下降的民望「止血」,恐怕頗有難度。

一手樓空置稅未夠進取

在六項新房策中,一手樓空置稅可謂當中的重中之重,政府擬向空置逾一年的一手樓單位徵收「額外差餉」,稅率將為應課差餉租值的200%,價值大概相等於物業價值的5%,藉此增加發展商的持貨成本,打擊空置新樓單位,增加、穩定房屋供應。迄至去年三月,發展商未售出的「餘貨」單位估計約9,000伙,當中以中、小型單位居多。如此數量,相信對樓市影響舉足輕重,故政府有足夠理由立法打擊空置行為。

林鄭月娥在facebook宣布,空置稅正式推出後,去年中提出的6項房屋政策將全部落實。

立空置稅在發展商強烈抗議下拖延逾年,港府辦事無疑低效。政府方案對發展商具一定阻嚇力,特別是空置期會從建成單位獲入伙紙,而非滿意紙起計算,減低發展商藉控制申請滿意紙間接空置新樓,總算「遲到好過無到」。社會仍是樂見政府打擊空置行為,因此,縱然地產建設商會呼籲政府三思,要求暫緩空置稅的立法工作,政府也不可放棄。

在房屋短缺下空置樓房,待善價而沽的行為,本質上就應加以阻止,而單靠實施一手樓空置稅,明顯力有不逮,港府如要展示其糾正樓市扭曲的決心,理應將空置稅擴展至二手樓上。包括政府在內的反對論者常以本港二手樓空置率低為由,論證此舉並非必要,但「01觀點」早已指出,政府統計方法存在問題,甚有低估實際空置率的機會,政府應更嚴謹地調查本地房屋的空置情況,研究徵收二手樓空置稅的可能,阻止投機行為加劇本地房屋短缺。

特首林鄭月娥去年6月公布六項房屋政策新措施,包括引入一手樓空置稅,即向空置逾1年的一手樓單位徵收「額外差餉」。(資料圖片/余俊亮攝)

資助房屋定價未真正與市價脫勾

政府的另一招是不再將資助房屋的定價與市價掛勾。以居屋為例,以往居屋定價為市價七折,現改以全港非業主住戶入息中位數為基準。去年出售的啟德啟明苑,舊機制下一個400呎單位的定價為390萬元,現以本地非業主收入中位數的四成計算,新機制的定價將為290萬元,相等於市價的52折,資助房屋變得較可負擔。

樓價癲狂,市民能以更低價錢購買資助房屋,固然值得鼓勵。但當反思資助房屋的本質,政府根本無理由堅持將之定價高於成本。再以居屋為例,港英政府原定位居堅政策為非牟利自置居所計劃,惟在顧及發展商利益,被逼與私樓價格掛勾;同時在房委會自負盈虧的安排下,興建居屋成為其重要收入來源,甚至被視為補貼興建公屋的財源。如政府要徹底切割資助房屋與私人市場,還其真正自置用途,就必須考慮以成本價出售單位,而且禁止流入私人市場。就此,政府就要更積極的投入財政支持。

政府將9幅啟德及安達臣道石礦場的私樓地,改撥為公營房屋用途,其中五幅將撥予房協發展,並收取新地價安排。(資料圖片)

改撥私樓地、建過渡性房屋效果有限

公營房屋供應緊絀,輪候數字、時間愈見上升,政府轉撥私樓地作興建公營房屋之用的確有理。然而,政府改撥的九幅啟德及安達臣道地皮,卻因行政低效,政府現仍與房委會與房協擬訂地契條款,原料能於2024年至2026峻工,現距動工之日亦遙遙無期,若要加入更多公營設施,更須延遲最少一至兩年,可見遠水始終難救近火。

同樣未能觸至問題核心的,還有政府的過渡性房屋。政府去年成立「過渡性房屋專責小組」,為民間團體的過渡性房屋項目提供支援,迄今已協助提供約610個單位,並正推展十多個項目,預計能提供約700個單位,運房局局長陳帆更稱會考慮不同的可行建議,如建設過渡性屋邨等。然而,過渡性房屋不論在規模、甚至本質上,均難顯著改善整體基層住屋環境,其存在只是聊勝於無,政府絕不應以此為傲。若要聚焦解決基層住屋困境,政府必須更積極覓地建屋,包括從速以《收回土地條例》大幅收購發展商閒置農地,並用之作公營房屋發展,方為治本良策。



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