不可讓劏房壟斷市民的住居選擇

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本港房屋問題嚴重,其中有超過20萬人須蝸居劏房,雖然政府已着手研究實施劏房租務管制的可行性,但租金只為劏房問題的一部分,其環境惡劣始終非為適切的居住選項。然而,劏房租務管制研究工作小組主席梁永祥認為,即使長遠公屋供應增加,劏房始終有需要存在。但劏房是否真為必要之惡,其實更取決於市民有什麼選擇。

梁永祥接受公屋聯會的訪問,當中發表了他對劏房的「立場」。他認為業主與市民均亦有同理心,前者須思考其租金水平是否為市民所能負擔、接受,不應只追求租金極大化,而後者亦不應覺得經營劏房為「慈善」舉動,並期望租金應越低越好,強調業主應有合理回報作為經營誘因,不應讓市場「一間劏房都無」,讓市民失去住屋選擇。於他看來,劏房是在未有更佳選擇下,較公屋次一等的住屋選項,惟必須讓市民感到劏房也為「住得過」。

梁永祥是地產代理監管局主席。(梁鵬威攝)

短期內:劏房為必要之惡

劏房固然為不適切的住屋選項,但短期內仍須以此解決基層住屋問題,倒是不能迴避的真相。根據房委會數字,迄今年6月底公屋平均輪候時間達5.5年,而未來公屋興建量更有「斷層」的出現,目前數據預計2024/25年度公屋落成量會回落至5,500伙,創回歸以來新低,其後5年須建13萬伙以「追落後」,才能達致《長遠房屋策略》的建屋目標,故若政府未能急起直追,未來數年公屋供應只會相當緊絀,基層在無選擇下只能賴以劏房居住。

短期內劏房為必要之惡,政府才有必要介入規管。梁永祥認為須讓業主具合理回報,方能防止劏房減少供應,損害基層利益,說法相當理想,然而不少劏房業主一向慣於謀取暴利,如要保持其投資有合理回報,以防止業主退出市場,這種遷就業主的想法容易造成利益傾斜,最終即使實施租管,也難助保障租客的利益。其實小組除鼓勵之外,亦須考慮建議實施更強硬的手段,如實施二手樓空置稅,減省業主閒置劏房不出租的機會,這更有效保障劏房的供應,亦可避免犧牲租客利益遷就業主。

長期上:須打破劏房「壟斷」

不過,梁永祥認為,縱然公屋供應足夠,劏房長遠仍然繼續存在,因為市民居住劏房的原因繁多,例如租戶未合資格申請公屋(如入息超過相關門檻)、有短期住屋需要、因工作需要等。這種說法自然為不少團體所反對,始終劏房並初適切的住屋,他們認為長遠上劏房有必要取締。

劏房應否存在,此爭拗根本忽略了背後更為核心的問題。歸根究柢,劏房到底所為何物?它不僅止是一種環境惡劣的分間房間,更是一種壟斷了負擔能力有限者居住選擇的房屋選項,不少租戶均在苦無更佳選擇(大多指經濟上)下被迫住進劏房。梁永祥說得不錯,劏房絕非只是基層住屋,不難發現近年有更多入息超過公屋申請門檻、甚至可稱為中產的市民入住劏房,其入住原因表面上可能與個人選擇有關(如希望住近工作地點、追求個人空間等),但更根本的原因卻是其負擔能力有限,在正常私樓單位的置業及租住成本高昂的情況下,不論是為了因置業而儲蓄、或是單純因可支配收入有限,有更多非基層的市民被迫選擇居住劏房。然而正是因樓市、甚至整個房屋架構歪曲,業主方能藉劏房剝削租戶,謀取暴利,市民於可負擔房屋上「無得揀」才是劏房問題的關鍵。

因此相較劏房未來仍否存在,更值得關心的問題為將來本港房屋結構是否仍然缺乏足夠的可負擔房屋選擇,逼使更多市民須犧牲居住質素以降低租金支出。政府未來須重整本地房屋架構,除了應按不同負擔能力的市民廣建不同類別的資助房屋及出租公屋(包括中產公屋),在整體住宅的租務市場上亦須有所規管,保障市民的租住權益,讓所有市民於住屋上均有可以負擔的選擇。誠然,劏房般面積較小、租金較低的住屋依然可料有其市場,但它卻不能徹底壟斷中、低收入市民的房屋選擇,政府只要規管箇中的住屋環境標準即可。



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